Việc triển khai Luật Đất đai 2024 đang bước vào giai đoạn then chốt với những quy định mới về tài chính đất đai. Một trong những vấn đề được dư luận quan tâm nhất hiện nay chính là cách thức áp dụng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính. Để tháo gỡ các vướng mắc trong thực tiễn, cơ quan soạn thảo đã đưa ra hai phương án mang tính đột phá.

Hai kịch bản áp dụng bảng giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp

Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai 2024, nội dung bảng giá đất được thiết kế với hai phương án tiếp cận khác nhau, nhằm đảm bảo tính liên tục và minh bạch.

Phương án 1: Duy trì sự ổn định với hệ số điều chỉnh

Phương án này đề xuất áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cho 14 trường hợp cụ thể. Đây là cách tiếp cận mang tính kế thừa cao, giúp các địa phương không bị xáo trộn quá lớn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:

• Tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất để sát với giá thị trường trong từng thời điểm.

Phương án 2: Tách bạch rõ ràng, hướng tới sự minh bạch

Khác với phương án 1, kịch bản này phân định rõ rệt các nhóm trường hợp áp dụng. Theo đó, có 09 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 và 08 trường hợp áp dụng kết hợp với hệ số điều chỉnh. Điểm mới đáng chú ý là việc bổ sung quy định cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất.

Khi nào bảng giá đất sẽ được sửa đổi, bổ sung?

Không chỉ dừng lại ở việc áp dụng, dự thảo còn quy định chi tiết các điều kiện để thay đổi bảng giá đất nhằm phản ánh đúng biến động của thị trường.

03 trường hợp bắt buộc phải sửa đổi bảng giá đất

Theo quy định tại dự thảo, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh khi:

1. Hệ số điều chỉnh giá đất vượt mức tối đa do Hội đồng nhân dân quyết định.
2. Có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên đường, vị trí đất hoặc phát hiện sai sót về nội dung nhưng không làm thay đổi giá.
3. UBND cấp tỉnh chủ động đề xuất sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế địa phương.

04 tình huống cần bổ sung bảng giá đất mới

Việc bổ sung bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp như: xuất hiện các khu vực, tuyến đường mới chưa có tên trong bảng giá; thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng; và xác định giá đất tái định cư.

"Bảng giá đất là căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, thuế đất và các khoản phí liên quan. Việc lựa chọn phương án áp dụng phù hợp sẽ quyết định tốc độ khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội."

Lời khuyên pháp lý: Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất để nắm bắt kịp thời bảng giá đất áp dụng, từ đó chủ động trong việc thực hiện các giao dịch và nghĩa vụ tài chính đất đai.