Những trận mưa lớn bất thường khiến hệ thống thoát nước tại nhiều tòa nhà chung cư quá tải, dẫn đến tình trạng hầm gửi xe biến thành "sông". Hàng loạt ô tô, xe máy bị ngâm nước, hư hỏng nặng nề khiến cư dân không khỏi xót xa và lo lắng về trách nhiệm bồi thường. Liệu trong trường hợp này, chủ xe phải tự chịu hay có quyền yêu cầu đơn vị quản lý bồi thường?

1. Xác định quyền sở hữu chỗ để xe theo Luật Nhà ở 2023

Để xác định trách nhiệm, trước hết cần làm rõ quyền sở hữu đối với vị trí đỗ xe. Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), chỗ để xe trong nhà chung cư được phân định như sau:

• Đối với xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh: Thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
• Đối với chỗ để xe ô tô: Người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Việc xác định rõ quyền sở hữu là căn cứ quan trọng để xem xét mối quan hệ pháp lý giữa chủ xe và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.

2. Trách nhiệm bồi thường khi có hợp đồng gửi giữ tài sản

Trong hầu hết các trường hợp, khi cư dân để xe tại hầm và đóng phí trông giữ xe hàng tháng, giữa chủ xe và đơn vị trông giữ (thường là Ban quản lý hoặc đơn vị được thuê) đã hình thành một Hợp đồng gửi giữ tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ khoản 2 Điều 556 Bộ luật Dân sự 2015, bên gửi tài sản có quyền:

"Yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên giữ làm mất, hư hỏng tài sản gửi giữ, trừ trường hợp bất khả kháng."

Như vậy, nếu đơn vị trông giữ xe không thực hiện đầy đủ các biện pháp phòng chống ngập lụt (như không vận hành máy bơm, không thông báo cho cư dân di dời xe khi nước bắt đầu tràn vào...), họ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm nghĩa vụ bảo quản tài sản.

3. Khi nào đơn vị quản lý được miễn trừ trách nhiệm?

Không phải mọi trường hợp ngập hầm đơn vị quản lý đều phải bồi thường. Họ có thể được miễn trách nhiệm nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra do Sự kiện bất khả kháng. Đó là những sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Ví dụ: Nếu lượng mưa vượt quá mọi kịch bản dự báo kỷ lục, hệ thống bơm đã hoạt động hết công suất nhưng nước vẫn dâng quá nhanh, hoặc do thiên tai cực đoan mà đơn vị quản lý đã nỗ lực hết sức nhưng không thể ngăn chặn, thì đây có thể được coi là bất khả kháng.

4. Mức bồi thường thiệt hại được tính như thế nào?

Theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015, thiệt hại được bồi thường bao gồm:

• Thiệt hại vật chất: Chi phí thực tế để sửa chữa, phục hồi tình trạng ban đầu của xe; chi phí thay thế phụ tùng hư hỏng.
• Thu nhập thực tế bị mất: Nếu xe là phương tiện kinh doanh chính (như xe taxi, xe công nghệ), chủ xe có thể yêu cầu bồi thường khoản thu nhập bị mất trong thời gian xe nằm xưởng sửa chữa.

Lời khuyên pháp lý: Ngay khi phát hiện xe bị ngập, chủ xe cần quay phim, chụp ảnh hiện trường, yêu cầu Ban quản lý lập biên bản xác nhận sự việc. Đồng thời, nếu có mua bảo hiểm thân vỏ (bao gồm điều khoản thủy kích), hãy liên hệ ngay với công ty bảo hiểm để được giám định và hỗ trợ bồi thường kịp thời.