Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt trong việc giải quyết các tồn đọng về đất đai, đặc biệt là vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cho đất không có giấy tờ và đất có nguồn gốc lấn, chiếm. Đây là nội dung được hàng triệu người dân quan tâm, bởi nó trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi và tài sản của hộ gia đình, cá nhân.

Cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ: Mở rộng mốc thời gian đến 2014

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là việc mở rộng mốc thời gian công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ. Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như trước đây) mà không vi phạm pháp luật đất đai sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ.

Cụ thể, quy trình và điều kiện được phân chia theo 03 mốc thời gian chính:

• Trước ngày 18/12/1980: Được công nhận diện tích đất ở bằng hạn mức hoặc thực tế (nếu lớn hơn hạn mức) và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: Tương tự mốc trên, diện tích trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đất lấn chiếm trước ngày 01/7/2014: Vẫn còn "cửa" được cấp Sổ đỏ?

Khác với các trường hợp sử dụng đất "sạch", đất lấn chiếm hoặc vi phạm pháp luật đất đai được điều chỉnh riêng biệt tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Pháp luật hiện hành không "đóng cửa" hoàn toàn mà đưa ra các tiêu chí xử lý cụ thể dựa trên quy hoạch và tính chất vi phạm.

Các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 3 Điều 139, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn, chiếm mà không thuộc các trường hợp lấn hành lang an toàn công trình hoặc đất nông, lâm trường thì được xử lý như sau:

a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Như vậy, điều kiện tiên quyết để đất lấn chiếm được cấp Sổ đỏ là phải phù hợp với quy hoạch tại địa phương. Nếu không phù hợp quy hoạch, người dân chỉ được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi.

Trường hợp tuyệt đối không được cấp Sổ đỏ

Cần lưu ý rằng, Nhà nước sẽ kiên quyết thu hồi và không cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc đất xây dựng trụ sở cơ quan. Đặc biệt, khoản 5 Điều 139 nhấn mạnh:

5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Việc "nới" thời hạn đến năm 2014 là một nỗ lực lớn của Nhà nước nhằm giải quyết quyền lợi chính đáng cho người dân. Tuy nhiên, để được cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện việc kê khai đăng ký đất đai tại UBND cấp xã. Việc xác nhận "sử dụng đất ổn định, không tranh chấp" và "phù hợp quy hoạch" là những rào cản pháp lý quan trọng nhất.

Nếu bạn đang sử dụng đất thuộc diện này, hãy liên hệ ngay với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để được hướng dẫn thủ tục chi tiết, tránh để quá hạn hoặc rơi vào các trường hợp bị thu hồi đáng tiếc.