Việc xác định loại đất là bước khởi đầu quan trọng nhất trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Đặc biệt, đối với những thửa đất không có giấy tờ, việc xác định đúng loại đất không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng mà còn quyết định mức nghĩa vụ tài chính mà họ phải nộp cho Nhà nước. Tính đến thời điểm tháng 4 năm 2025, các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã mang lại hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho vấn đề này.

1. Căn cứ pháp lý để xác định loại đất theo quy định mới

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024, việc xác định loại đất phải dựa trên các căn cứ cụ thể. Đối với những trường hợp thông thường, giấy tờ là bằng chứng đanh thép nhất. Tuy nhiên, pháp luật cũng dự phòng các tình huống thực tế phức tạp hơn.

"Điều 10. Xác định loại đất

1. Việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.

2. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, nếu bạn không có các loại giấy tờ nêu trên, việc xác định loại đất sẽ được thực hiện theo hướng dẫn chi tiết của Chính phủ tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

2. Cách xác định loại đất cho đất không có giấy tờ

Tại Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định rất cụ thể về nguyên tắc xác định loại đất khi người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng thiếu hụt các căn cứ pháp lý truyền thống:

• Căn cứ vào hiện trạng sử dụng: Đối với trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng sẽ căn cứ trực tiếp vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất. Điều này có nghĩa là nếu bạn đang ở trên đất đó, nó có thể được xem xét là đất ở; nếu đang canh tác, nó sẽ là đất nông nghiệp.
• Trường hợp có giấy tờ nhưng khác biệt với quy định mới: Nếu giấy tờ cũ ghi loại đất không còn phù hợp với phân loại tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, loại đất sẽ được xác định lại theo danh mục mới nhất của pháp luật hiện hành.

3. Xử lý khi hiện trạng sử dụng khác với giấy tờ cũ

Một tình huống rất phổ biến là người dân có giấy tờ ghi là đất nông nghiệp nhưng thực tế đã xây nhà ở ổn định từ lâu. Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã đưa ra giải pháp tháo gỡ dựa trên mốc thời gian sử dụng đất:

Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993

Nếu trên giấy tờ ghi đất nông nghiệp nhưng hiện trạng là đất phi nông nghiệp (có nhà ở), loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng như quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024:

• Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở: Công nhận đất ở bằng hạn mức.
• Nếu diện tích thực tế xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức: Công nhận đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.
• Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức: Công nhận toàn bộ là đất ở.

Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 trở về sau

Loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng tương ứng với quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024. Người dân cần lưu ý rằng việc công nhận này thường đi kèm với nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Sổ.

4. Những lưu ý quan trọng cho người sử dụng đất

Trong bối cảnh năm 2025, khi các quy định mới đã đi vào cuộc sống, người dân cần nắm rõ các điểm sau để tránh rủi ro pháp lý:

• Kê khai đăng ký: Ngay cả khi chưa đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, người dân vẫn phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai. Trong thời gian chờ đợi, họ được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi.
• Hạn mức công nhận đất ở: Đây là con số thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố. Thông thường, hạn mức công nhận đất ở sẽ lớn hơn hạn mức giao đất ở mới, điều này mang lại lợi thế lớn cho những hộ gia đình có diện tích đất sử dụng lâu đời.
• Tính ổn định và không tranh chấp: Đây là điều kiện tiên quyết. Mọi trường hợp xác định loại đất đều cần có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định.

Tóm lại, quy định về xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ hiện nay đã linh hoạt và sát thực tế hơn rất nhiều. Nếu bạn đang sở hữu thửa đất không có giấy tờ, hãy chủ động liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai địa phương để được hướng dẫn thủ tục kê khai và xác định loại đất theo đúng quy định mới nhất.

Nếu còn thắc mắc về các thủ tục liên quan đến đất đai, quý độc giả vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ kịp thời.