Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh ngày càng tăng cao, chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước đang bị một số đối tượng lợi dụng để trục lợi. Tình trạng "cò mồi", môi giới trái phép, hứa hẹn "chạy suất" hay đặc biệt là hành vi nhờ người đứng tên hộ hồ sơ nhà ở xã hội đang trở thành vấn đề nhức nhối, gây méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người thực sự có nhu cầu.

Để chấn chỉnh tình trạng này, ngày 11 tháng 12 năm 2025, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025 về việc chấn chỉnh, tăng cường minh bạch, phòng ngừa tiêu cực trong việc xét duyệt, mua - bán, cho thuê nhà ở xã hội. Đây được xem là "gáo nước lạnh" dập tắt các hành vi gian lận, đồng thời là lời cảnh báo đanh thép gửi tới những ai đang có ý định lách luật để sở hữu nhà ở xã hội.

Thực trạng nhức nhối và sự ra đời của Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025

Thực tế triển khai việc xét duyệt, mua, thuê mua nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy nhiều bất cập lớn. Nhiều dự án xuất hiện tình trạng chen lấn, nộp hồ sơ đông người gây mất an ninh trật tự, tạo kẽ hở cho các dịch vụ "cò mồi" lừa đảo. Nghiêm trọng hơn, một số cá nhân có điều kiện kinh tế khá giả nhưng vẫn tìm cách trục lợi bằng cách nộp hồ sơ tại nhiều dự án hoặc nhờ người thân, người có thu nhập thấp đứng tên hộ để đủ điều kiện hưởng chính sách.

Trước tình hình đó, Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025 ra đời nhằm siết chặt quy trình quản lý, bảo đảm tính công bằng, minh bạch và đưa nhà ở xã hội về đúng giá trị thật, đến đúng đối tượng được thụ hưởng theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Những rủi ro pháp lý "chết người" khi nhờ người đứng tên hộ hồ sơ

Nhiều người cho rằng việc nhờ người khác đứng tên chỉ là một thủ tục "lách luật" đơn giản và có thể hợp thức hóa bằng các văn bản thỏa thuận viết tay hoặc cam kết riêng. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và đẩy người mua thực tế vào những rủi ro không thể lường trước:

1. Nguy cơ mất trắng tài sản khi xảy ra tranh chấp

Về mặt pháp lý, người đứng tên trên hồ sơ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mới là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ. Nếu người đứng tên hộ nảy sinh lòng tham, tự ý chuyển nhượng, thế chấp căn hộ hoặc không thừa nhận thỏa thuận nhờ đứng tên, người bỏ tiền ra mua sẽ gặp bất lợi cực kỳ lớn khi khởi kiện ra Tòa án. Do giao dịch nhờ đứng tên hộ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hành vi vi phạm pháp luật, Tòa án có thể tuyên bố giao dịch vô hiệu, và việc đòi lại tiền là vô cùng gian nan.

2. Bị thu hồi nhà và xử phạt hành chính khi cơ quan chức năng hậu kiểm

Theo Chỉ thị 34/CT-TTg, công tác hậu kiểm sau khi ký hợp đồng và theo dõi chuyển nhượng sẽ được tăng cường triệt để. Nếu phát hiện đối tượng mua nhà không đúng quy định, không đảm bảo điều kiện về thu nhập hoặc nhà ở, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi căn hộ, xử phạt hành chính và công khai danh tính vi phạm trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Quy trình giao dịch an toàn theo Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình và tránh rơi vào bẫy của các đối tượng lừa đảo, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc sau:

1. Thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư

Người dân phải nộp hồ sơ và thực hiện các thủ tục mua, thuê mua trực tiếp với Chủ đầu tư dự án. Tuyệt đối không thông qua các tổ chức, cá nhân tư vấn, môi giới hay sàn giao dịch bất động sản không chính thống. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hành vi môi giới trái phép, mượn danh nghĩa "tư vấn" để thu tiền chênh lệch, tiền đặt cọc ngoài quy định đều bị nghiêm cấm.

2. Chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ

Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải tự kê khai và chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính trung thực của các thông tin về đối tượng, điều kiện thu nhập và tình trạng nhà ở của bản thân và gia đình. Mọi hành vi gian dối đều sẽ bị phát hiện thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia và phải gánh chịu hậu quả pháp lý nặng nề.

"Trường hợp phát hiện vi phạm, không đúng đối tượng, không đảm bảo điều kiện về thu nhập, nhà ở sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật; nếu đã thực hiện mua - bán sẽ bị thu hồi căn hộ, phạt hành chính và công khai thông tin theo quy định." - Trích Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025.

Trách nhiệm siết chặt quản lý của các cơ quan chức năng

Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025 cũng giao nhiệm vụ cụ thể, quyết liệt cho các Bộ, ngành nhằm làm sạch thị trường nhà ở xã hội:

• Bộ Công an: Chỉ đạo điều tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, lừa đảo, thao túng hồ sơ mua nhà ở xã hội. Đồng thời, Công an cấp xã có trách nhiệm xác nhận điều kiện thu nhập cho người lao động tự do dựa trên dữ liệu dân cư quốc gia, đảm bảo tính chính xác và nhanh chóng.
• Bộ Xây dựng: Hoàn thiện hệ thống dữ liệu quốc gia về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội để phục vụ công tác hậu kiểm, tránh tình trạng một đối tượng trục lợi nộp hồ sơ tại nhiều dự án hoặc nhiều địa phương khác nhau.

Việc nắm vững các quy định pháp luật và thực hiện đúng quy trình trực tiếp là con đường duy nhất và an toàn nhất để người dân sớm tiếp cận được chính sách an cư của Nhà nước một cách bền vững, tránh tiền mất tật mang.