Tổng quan về hình thức thuê đất thực hiện dự án đầu tư

Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, việc tiếp cận nguồn lực đất đai để triển khai các dự án đầu tư là yếu tố sống còn đối với doanh nghiệp. Thay vì chờ đợi Nhà nước thu hồi và giao đất, nhiều chủ đầu tư đã chủ động lựa chọn hình thức thuê quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân. Đây là phương thức giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tạo sự đồng thuận cao giữa các bên.

Theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013, đối với các dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, chủ đầu tư được phép thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Trình tự, thủ tục thuê đất của người dân để thực hiện dự án

Căn cứ vào Điều 79a Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), quy trình này được phân chia theo các trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất: Nếu mục đích của dự án khác với mục đích sử dụng đất hiện tại của thửa đất, người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê.
• Trường hợp không thay đổi mục đích sử dụng đất: Chủ đầu tư và người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Thuê đất nông nghiệp làm dự án phi nông nghiệp: Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện và thủ tục đối với tổ chức kinh tế thuê đất nông nghiệp

Để đảm bảo an ninh lương thực và quản lý chặt chẽ quỹ đất nông nghiệp, pháp luật quy định các điều kiện khắt khe tại Điều 193 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tổ chức kinh tế chỉ được thuê đất nông nghiệp để làm dự án phi nông nghiệp khi:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước, phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013 về việc nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

Về thủ tục hành chính, theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), doanh nghiệp gửi văn bản đề nghị đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong vòng 15 ngày, Sở sẽ trình UBND cấp tỉnh xem xét. Văn bản chấp thuận của UBND tỉnh có thời hạn thực hiện là 36 tháng.

Xử lý các phần diện tích đất xen kẽ trong dự án

Một trong những vướng mắc lớn nhất của các chủ đầu tư là sự xuất hiện của các mảnh đất nhỏ lẻ, đất công ích hoặc đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất dự án. khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) đã đưa ra giải pháp tháo gỡ:

• Nếu đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: Nhà nước sẽ thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Nếu không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê không thông qua đấu giá, nhưng phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc xác định các tiêu chí về quy mô, tỷ lệ diện tích để tách thành dự án độc lập sẽ do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tùy theo điều kiện thực tế của địa phương.

Nguyên tắc cốt lõi khi thuê đất thực hiện dự án

Dù thực hiện theo hình thức nào, việc sử dụng đất thông qua thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc tại Điều 6 Luật Đất đai 2013:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
• Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp các nhà đầu tư nắm vững quy trình pháp lý để triển khai dự án một cách thuận lợi và đúng quy định pháp luật.