Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những phương thức huy động tài chính phổ biến nhất của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng đủ điều kiện để "vào" ngân hàng. Trong bối cảnh pháp luật đất đai năm 2019, việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 là yếu tố then chốt giúp bạn thực hiện thủ tục nhanh chóng và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Những loại đất nào được phép thế chấp theo quy định pháp luật?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, quyền này chỉ áp dụng đối với các loại đất cụ thể sau:

• Đất nông nghiệp: Được Nhà nước giao trong hạn mức sử dụng đất.
• Đất có thu tiền sử dụng đất: Đất được Nhà nước giao và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
• Đất thuê trả tiền một lần: Đất được Nhà nước cho thuê và đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Đất được công nhận quyền sử dụng đất: Các trường hợp đất đang sử dụng ổn định và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
• Đất nhận quyền sử dụng: Bao gồm đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế hợp pháp.

Việc xác định đúng loại đất không chỉ giúp bạn biết mình có quyền thế chấp hay không mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức vay vốn tại ngân hàng.

Thời điểm "vàng" để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Không phải cứ có đất là có thể mang đi thế chấp ngay. Pháp luật quy định rất rõ về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền giao dịch, trong đó có thế chấp. Cụ thể:

• Phải có Giấy chứng nhận: Đây là điều kiện tiên quyết. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
• Trường hợp thừa kế: Đối với người nhận thừa kế, quyền thế chấp được thực hiện khi đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Nếu người sử dụng đất đang nợ tiền sử dụng đất hoặc các khoản thuế, phí liên quan, họ phải thực hiện xong các nghĩa vụ này trước khi tiến hành thế chấp.

Lưu ý đặc biệt đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp, quyền thế chấp chỉ phát sinh sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Quy trình và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng năm 2019

Để quá trình vay vốn diễn ra thuận lợi, người sử dụng đất cần tuân thủ nghiêm ngặt các bước quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn:

Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của tài sản

Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận để xác định tính xác thực, thời hạn sử dụng đất và các tranh chấp liên quan (nếu có). Đất thế chấp phải đảm bảo không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Bước 2: Khảo sát thực địa và định giá

Cán bộ ngân hàng hoặc đơn vị định giá độc lập sẽ xuống kiểm tra thực tế vị trí, diện tích và các tài sản trên đất để đưa ra mức giá trị tài sản đảm bảo phù hợp với thị trường năm 2019.

Bước 3: Lập và công chứng hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp được lập giữa ngân hàng và bên thế chấp. Điểm quan trọng là hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng có thẩm quyền.

Bước 4: Đăng ký biến động (Đăng ký thế chấp)

Sau khi công chứng, hồ sơ phải được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai để ghi nhận việc thế chấp vào sổ địa chính. Việc thế chấp chỉ có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Một vấn đề thường gây nhầm lẫn là khi thế chấp đất thì nhà cửa trên đất có bị thế chấp theo không? Theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015:

"Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Do đó, nếu bạn không muốn thế chấp căn nhà trên đất, bạn cần phải có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản với ngân hàng ngay từ khi lập hợp đồng.

Việc hiểu rõ các điều kiện và quy trình thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ giúp bạn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng một cách hợp pháp mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình đối với tài sản quý giá nhất là đất đai.

Hậu Nguyễn