Xây dựng nhà ở không đúng với nội dung giấy phép là tình trạng khá phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng dẫn đến việc buộc phải tháo dỡ ngay lập tức. Pháp luật hiện hành, đặc biệt là Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đã mở ra cơ hội cho người dân được "hợp thức hóa" các công trình này thông qua thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Kiến trúc sư tư vấn điều chỉnh bản vẽ thiết kế để hợp thức hóa công trình (ảnh minh họa)

1. Thời hạn 30 ngày: 'Cơ hội vàng' để giữ lại công trình

Một trong những thay đổi quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý chính là thời hạn để thực hiện thủ tục hợp thức hóa. Theo quy định tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

"Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế bản vẽ thi công được thẩm định."

So với quy định cũ tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP (cho phép 60 ngày), thời hạn hiện nay đã bị rút ngắn xuống còn một nửa. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải cực kỳ khẩn trương trong việc chuẩn bị hồ sơ ngay sau khi nhận quyết định xử phạt.

2. Điều kiện để được hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

Không phải mọi công trình xây dựng sai phép đều được hợp thức hóa. Để được cơ quan chức năng chấp thuận điều chỉnh giấy phép, công trình phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.
• Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, đảm bảo an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy.
• Đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

3. Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị theo quy định mới

Căn cứ vào Điều 102 Luật Xây dựng 2014 và Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Theo mẫu quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp: Để cơ quan chức năng thực hiện điều chỉnh trực tiếp hoặc cấp mới thay thế.
• Bản vẽ thiết kế điều chỉnh: Gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
• Biên lai nộp phạt: Chứng minh đã chấp hành xong hình thức phạt tiền của cơ quan quản lý trật tự xây dựng.

Người dân nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng tại bộ phận một cửa (ảnh minh họa)

4. Quy trình thực hiện thủ tục hành chính

Thủ tục này thường được thực hiện tại UBND cấp huyện nơi có công trình xây dựng. Quy trình cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Bước 2: Thẩm định. Trong vòng 07 ngày làm việc, cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra thực địa và thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đạt, cơ quan phải thông báo bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung.

Bước 3: Nhận kết quả. Thời hạn giải quyết thông thường không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Những rủi ro pháp lý cần đặc biệt lưu ý

Việc có được giấy phép xây dựng điều chỉnh mới chỉ là bước đầu. Sau khi có giấy phép, người vi phạm phải xuất trình cho người có thẩm quyền xử phạt trong thời hạn quy định. Nếu hiện trạng công trình vẫn không phù hợp với giấy phép điều chỉnh vừa được cấp, phần công trình sai lệch đó vẫn buộc phải phá dỡ.

Do đó, lời khuyên từ các chuyên gia pháp lý là chủ đầu tư nên tham vấn đơn vị tư vấn thiết kế chuyên nghiệp để đảm bảo bản vẽ điều chỉnh vừa đúng quy hoạch, vừa khớp với thực tế công trình đang hiện hữu, tránh tình trạng "tiền mất tật mang".

Tóm lại, thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép là một giải pháp nhân văn của pháp luật nhằm giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho xã hội, nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về thời gian và các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.