Trong quan hệ dân sự, việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái kèm theo các điều kiện nhất định là điều khá phổ biến. Một trong những điều kiện thường gặp nhất là người con không được phép chuyển nhượng (bán) mảnh đất đó cho người khác nhằm giữ gìn tài sản gia đình. Tuy nhiên, một vấn đề pháp lý phát sinh là: Nếu chỉ cấm bán, thì người con có được quyền thế chấp mảnh đất đó để vay vốn làm ăn hay không?

1. Quy định về tặng cho tài sản có điều kiện theo Bộ luật Dân sự

Theo quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự 2015, bên tặng cho có quyền đưa ra các nghĩa vụ mà bên được tặng cho phải thực hiện. Cụ thể:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, việc cha mẹ tặng cho đất và yêu cầu con "không được bán" là một điều kiện hợp pháp, không vi phạm điều cấm và có tính ràng buộc. Nếu người con tự ý bán đất, người cha hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản theo khoản 3 Điều 462 nêu trên.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất (ảnh minh họa)

2. Phân biệt quyền 'Bán' và quyền 'Thế chấp' trong Luật Đất đai

Dưới góc độ pháp lý, "bán" (chuyển nhượng) và "thế chấp" là hai quyền hoàn toàn khác nhau trong nhóm các quyền của người sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Khi hợp đồng tặng cho chỉ ghi điều kiện là "không được bán" mà không nhắc đến việc "không được thế chấp", thì về nguyên tắc, người con vẫn giữ đầy đủ các quyền còn lại, bao gồm cả quyền thế chấp để vay vốn ngân hàng. Hành vi thế chấp không làm thay đổi chủ sở hữu tài sản ngay lập tức như hành vi bán, do đó không vi phạm trực tiếp điều kiện mà người cha đã đặt ra.

3. Rủi ro khi xử lý tài sản thế chấp

Một tình huống phức tạp có thể xảy ra: Nếu người con không trả được nợ và ngân hàng tiến hành phát mãi, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Lúc này, tài sản sẽ được bán đấu giá cho người khác.

Nhiều ý kiến cho rằng khi đó người cha có thể đòi lại đất vì điều kiện "không được bán" đã bị vi phạm. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý, việc tài sản bị xử lý để thi hành nghĩa vụ trả nợ là một sự kiện pháp lý phát sinh từ quan hệ thế chấp hợp pháp trước đó. Vì tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, người con không vi phạm điều kiện tặng cho (vì chỉ cấm bán, không cấm thế chấp), nên hợp đồng thế chấp với ngân hàng là có hiệu lực pháp luật.

Do đó, để bảo vệ tối đa quyền lợi và ý chí của mình, khi lập hợp đồng tặng cho, bên tặng cho nên quy định rõ ràng: "Bên được tặng cho không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho lại hoặc dùng tài sản để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ nào cho bên thứ ba".

Lời khuyên pháp lý

Nếu bạn là người được tặng cho, trước khi mang tài sản đi thế chấp, bạn nên trao đổi thẳng thắn với cha mẹ để tránh những tranh chấp tình cảm gia đình không đáng có. Ngược lại, nếu bạn là người tặng cho, hãy nhờ luật sư tư vấn để soạn thảo các điều khoản điều kiện thật chặt chẽ trong hợp đồng tặng cho, đảm bảo tài sản được sử dụng đúng mục đích mong muốn.