Việc mua bán đất đai bằng giấy viết tay hoặc đã công chứng hợp đồng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ) là tình trạng khá phổ biến. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là trong thời gian chờ đợi hoặc khi chưa sang tên, người mua có được phép khởi công xây dựng nhà ở hay không? Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), các quy định về quyền của người sử dụng đất đã có những điều chỉnh quan trọng mà chủ đầu tư cần nắm vững.

1. Chưa sang tên Sổ đỏ có được phép xây dựng nhà ở không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc xây dựng nhà ở khi chưa sang tên Sổ đỏ được chia thành hai kịch bản pháp lý rõ rệt dựa trên yêu cầu về giấy phép xây dựng.

Trường hợp 1: Công trình bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng

Căn cứ quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020), một trong những thành phần hồ sơ bắt buộc khi đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới là:

"b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;"

Như vậy, nếu bạn chưa hoàn tất thủ tục sang tên, trên phương diện pháp lý, bạn chưa phải là người sử dụng đất hợp pháp được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không có cơ sở để cấp Giấy phép xây dựng cho bạn. Nếu tự ý xây dựng trong trường hợp này, công trình sẽ bị coi là xây dựng không phép, dẫn đến nguy cơ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Trường hợp 2: Công trình được miễn Giấy phép xây dựng

Tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Trong trường hợp này, dù chưa sang tên Sổ đỏ, bạn vẫn có thể tiến hành xây dựng nếu được sự đồng ý của chủ sử dụng đất cũ (người đứng tên trên Sổ đỏ). Tuy nhiên, việc xây dựng phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng đất (đất ở) và phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương.

2. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Cần lưu ý rằng, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, khi chưa hoàn tất thủ tục này, mọi giao dịch về quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất về mặt pháp lý đối với bên thứ ba và Nhà nước.

Việc xây nhà trên đất chưa sang tên tiềm ẩn rủi ro cực lớn nếu xảy ra tranh chấp giữa bên mua và bên bán, hoặc khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Khi đó, người xây nhà có thể không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất do không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp.

3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Để tránh các rắc rối pháp lý, người dân nên hoàn tất thủ tục sang tên trước khi xin phép xây dựng. Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị: Theo mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II.
• Giấy tờ đất đai: Sổ đỏ đã được sang tên hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.
• Bản vẽ thiết kế: 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo sơ đồ vị trí, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính.
• Cam kết an toàn: Đối với công trình có công trình liền kề.

Thời gian giải quyết hồ sơ thông thường là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc tuân thủ đúng trình tự pháp luật không chỉ bảo vệ tài sản của bạn mà còn đảm bảo sự ổn định lâu dài cho nơi an cư lạc nghiệp.

Tóm lại, lời khuyên tốt nhất là bạn nên ưu tiên hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai trước khi tiến hành các hoạt động xây dựng để đảm bảo quyền lợi tối đa theo quy định của Luật Đất đai 2024.