Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc đất đai nằm trong diện quy hoạch không còn là chuyện hiếm gặp. Tâm lý chung của nhiều người dân khi nghe tin đất mình đang sử dụng bị "dính" quy hoạch thường là lo lắng về việc bị hạn chế quyền lợi hoặc bồi thường không thỏa đáng. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành tính đến cuối năm 2020, người dân vẫn có những quyền lợi cốt lõi để bảo vệ tài sản của mình.

1. Quyền được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Một trong những nỗi lo lớn nhất của người dân là không được xây dựng, sửa chữa nhà cửa khi đất đã có quy hoạch. Tuy nhiên, một tin vui cho người sử dụng đất là từ ngày 01/01/2021, quy định về cấp giấy phép xây dựng sẽ có những thay đổi mang tính bước ngoặt theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Cụ thể, tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:

“Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Điều này có nghĩa là đối với những dự án "quy hoạch treo" quá 3 năm, người dân không còn phải "ngồi chờ" trong những căn nhà dột nát mà hoàn toàn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để ổn định cuộc sống.

2. Quyền chuyển nhượng, tặng cho và thực hiện các giao dịch dân sự

Nhiều người lầm tưởng rằng đất quy hoạch thì không thể mua bán. Thực tế, căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), quyền lợi của người dân được phân chia theo hai giai đoạn:

• Giai đoạn 1: Quy hoạch mới được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Trong trường hợp này, người dân hoàn toàn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
• Giai đoạn 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Lúc này, người dân vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho... nhưng sẽ bị hạn chế về việc xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, đất trong diện quy hoạch vẫn giữ được giá trị giao dịch nhất định, giúp người dân linh hoạt trong việc xử lý tài sản cá nhân.

3. Quyền được bồi thường thỏa đáng về đất và tài sản gắn liền với đất

Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, việc bồi thường là quyền lợi sát sườn nhất của người dân.

Bồi thường về đất

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng các điều kiện:

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định mà chưa được cấp.

Bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản được quy định rõ tại khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Tài sản ở đây bao gồm nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi (thủy sản)... miễn là những tài sản này được tạo lập hợp pháp trước khi có thông báo thu hồi đất.

Lời khuyên pháp lý: Để đảm bảo quyền lợi tối đa, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc các văn phòng đăng ký đất đai trước khi thực hiện các giao dịch hoặc xây dựng. Việc nắm vững các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn sẽ giúp quý khách hàng tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.