Người dân cần nắm rõ lộ trình thay đổi bảng giá đất để chủ động về tài chính (ảnh minh họa)

Câu chuyện về chi phí làm Sổ đỏ luôn là vấn đề "nóng" được dư luận quan tâm. Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, nhiều quy định về tài chính đất đai đã có những thay đổi mang tính bước ngoặt, trực tiếp tác động đến túi tiền của người sử dụng đất.

Lộ trình thay đổi bảng giá đất: Cột mốc 01/01/2026

Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành (giai đoạn 2020 - 2024) sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. Đây được coi là "khoảng đệm" để các địa phương chuẩn bị các điều kiện cần thiết trước khi chuyển sang cơ chế mới.

Bước sang ngày 01/01/2026, một kỷ nguyên mới trong định giá đất sẽ bắt đầu. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới hàng năm theo nguyên tắc thị trường, thay vì khung giá đất 05 năm một lần như trước đây. Quy định này được nêu rõ tại khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai 2024.

Tại sao chi phí làm Sổ đỏ có xu hướng tăng cao?

Việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường đồng nghĩa với việc giá đất trong bảng giá sẽ tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế. Trong bối cảnh thị trường bất động sản thường xuyên biến động theo chiều hướng tăng, bảng giá đất mới dự báo sẽ cao hơn đáng kể so với bảng giá hiện hành.

Điều này kéo theo các khoản nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ lần đầu như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ cũng sẽ tăng theo, bởi các khoản này đều được tính toán dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Căn cứ mới để định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Để đảm bảo tính minh bạch và sát thực tế, khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các căn cứ định giá đất, bao gồm:

"a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất...
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất."

Đặc biệt, thông tin đầu vào sẽ ưu tiên giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc giá trúng đấu giá, giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Lời khuyên cho người dân đang có ý định làm Sổ đỏ

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 (riêng Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực sớm từ 01/04/2024), nhưng việc áp dụng bảng giá đất mới chỉ bắt đầu từ năm 2026.

Do đó, nếu gia đình bạn đang có đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa thực hiện thủ tục, giai đoạn từ nay đến hết năm 2025 được xem là "thời điểm vàng" để làm Sổ đỏ nhằm tận dụng bảng giá đất cũ, giúp tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể trước khi những thay đổi về giá đất chính thức được áp dụng.