Giao dịch mua bán nhà đất luôn đi kèm những thủ tục pháp lý chặt chẽ và nghĩa vụ tài chính bắt buộc, trong đó thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản tiền người bán đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, khi bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của nhiều cá nhân – từ anh chị em cùng nhận thừa kế, bạn bè chung vốn đầu tư đến các đồng sở hữu theo thỏa thuận dân sự – việc phân chia nghĩa vụ thuế thường phát sinh không ít vướng mắc. Ai là người đứng tên nộp thuế? Tỷ lệ đóng nộp được tính ra sao? Liệu một người có nhà duy nhất trong nhóm đồng sở hữu có được miễn thuế cho phần của mình hay không? Dưới đây là phân tích pháp lý toàn diện dựa trên quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024.

1. Nguyên tắc phân chia thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất đồng sở hữu

Trong thực tiễn chuyển nhượng bất động sản, tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều chủ thể là trường hợp rất phổ biến. Theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu được xác định theo nguyên tắc phân định trách nhiệm cá nhân rất rõ ràng.

Cụ thể, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo đúng tỷ lệ sở hữu bất động sản của cá nhân đó. Pháp luật không cào bằng nghĩa vụ tài chính mà căn cứ trực tiếp vào quyền lợi thực tế của mỗi bên trong khối tài sản chung.

Để xác định chính xác tỷ lệ sở hữu làm căn cứ chia thuế, cơ quan quản lý thuế và các bên liên quan dựa vào các tài liệu pháp lý hợp lệ, bao gồm:

• Văn bản thỏa thuận góp vốn ban đầu: Thể hiện rõ phần giá trị hoặc tỷ lệ phần trăm vốn đóng góp của từng cá nhân khi mua bán, nhận chuyển nhượng tài sản;
• Di chúc hợp pháp hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Xác định rõ tỷ lệ hưởng thừa kế đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của mỗi đồng thừa kế;
• Bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án: Phân định phần quyền tài sản cụ thể của từng đương sự trong khối tài sản chung;
• Các tài liệu, chứng cứ hợp pháp khác được cơ quan có thẩm quyền công nhận theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp các đồng sở hữu không xuất trình được tài liệu hợp pháp chứng minh tỷ lệ sở hữu của mỗi người, pháp luật quy định nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Ví dụ: Một mảnh đất do 3 người cùng đứng tên nhưng trên giấy tờ không phân định tỷ lệ và các bên không có thỏa thuận góp vốn hợp pháp, khi bán đi, mỗi người sẽ chịu trách nhiệm đối với 1/3 tổng số thuế thu nhập cá nhân phát sinh.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu

Về phương pháp tính thuế, căn cứ theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất áp dụng.

2.1. Công thức tính thuế chung

Công thức tính số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%

Từ công thức này, số thuế mà mỗi cá nhân đồng sở hữu phải nộp được tính theo tỷ lệ quyền sở hữu tương ứng:

Thuế TNCN của từng cá nhân = Tổng số thuế TNCN của bất động sản × Tỷ lệ sở hữu của cá nhân

(Trường hợp áp dụng tỷ lệ bình quân: Thuế TNCN của từng cá nhân = Tổng số thuế TNCN ÷ Số lượng người đồng sở hữu).

2.2. Quy tắc xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, nhằm hạn chế tình trạng khai man giá bán để trốn thuế, pháp luật đã thiết lập các cơ chế kiểm soát giá chuyển nhượng hết sức chặt chẽ:

• Đối với quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2024 và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì cơ quan thuế sẽ áp dụng giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.
• Đối với chuyển nhượng đất kèm tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, công trình xây dựng): Trường hợp hợp đồng không phân tách rõ giá đất và giá tài sản, hoặc ghi thấp hơn quy định, cơ quan thuế tính riêng phần giá đất theo Bảng giá đất, còn phần nhà và công trình kiến trúc căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, hoặc định mức, suất vốn đầu tư xây dựng thực tế theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá trị tính thuế căn cứ vào tỷ lệ phần vốn đã thanh toán/góp trên tổng giá trị hợp đồng nhân với bảng giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố.

3. Bán nhà đất đồng sở hữu là tài sản duy nhất: Ai được miễn thuế?

Một trong những vấn đề gây tranh cãi và dễ nhầm lẫn nhất trên thực tế là chính sách miễn thuế đối với bất động sản duy nhất. Khi một căn nhà hoặc thửa đất thuộc sở hữu chung của nhiều người được bán đi, nếu tài sản đó là nơi ở duy nhất của một đồng sở hữu nhưng người khác lại có nhiều nhà đất khác thì việc miễn thuế được giải quyết ra sao?

Quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã tháo gỡ triệt để vướng mắc này bằng nguyên tắc xét duyệt điều kiện miễn thuế độc lập đối với từng cá nhân đồng sở hữu:

• Cá nhân chỉ có duy nhất phần quyền sở hữu trong tài sản này: Nếu đồng sở hữu chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại bất kỳ nơi nào khác trên lãnh thổ Việt Nam thì người đó được miễn toàn bộ phần thuế thu nhập cá nhân tương ứng với tỷ lệ sở hữu của mình.
• Cá nhân còn sở hữu nhà đất khác: Đồng sở hữu nào đã có nhà ở hoặc đất ở khác ngoài bất động sản đang bán thì không được miễn thuế và phải nộp đầy đủ phần thuế TNCN theo tỷ lệ sở hữu của mình.

Bên cạnh yếu tố tài sản duy nhất, cá nhân đồng sở hữu muốn được hưởng quyền miễn thuế còn phải đáp ứng đồng thời 2 điều kiện bắt buộc theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP:

1. Thời gian nắm giữ quyền sở hữu, sử dụng: Tính đến thời điểm chuyển nhượng, cá nhân phải có thời gian đứng tên sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu từ 183 ngày trở lên;
2. Chuyển nhượng toàn bộ tài sản: Giao dịch phải là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, thửa đất ở. Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần quyền sở hữu của mình mà vẫn giữ lại phần còn lại thì không được hưởng chính sách miễn thuế cho phần diện tích đã bán đó.

4. Nộp thuế chung hay nộp riêng và thủ tục ủy quyền nộp thuế

Theo quy định hiện hành, dù nghĩa vụ thuế được cá thể hóa cho từng đồng sở hữu, pháp luật vẫn tạo điều kiện thuận lợi tối đa về mặt thủ tục hành chính cho người dân.

Căn cứ điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, các cá nhân đồng sở hữu bất động sản hoàn toàn có quyền ủy quyền hợp pháp cho một cá nhân đại diện thực hiện việc kê khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, các bên có thể lựa chọn một trong hai phương án sau khi làm việc với cơ quan thuế:

• Phương án 1 - Khai và nộp riêng: Từng cá nhân đồng sở hữu tự lập tờ khai thuế TNCN theo mẫu, kê khai đúng tỷ lệ sở hữu của mình, nộp kèm chứng từ chứng minh điều kiện miễn thuế (nếu thuộc diện được miễn) và tự đóng tiền thuế vào ngân sách nhà nước.
• Phương án 2 - Ủy quyền cho một người đại diện nộp chung: Các đồng sở hữu lập văn bản ủy quyền (thường được công chứng cùng thời điểm công chứng hợp đồng mua bán nhà đất), cử một người đại diện thực hiện toàn bộ thủ tục nộp hồ sơ khai thuế và đóng thuế thay cho toàn bộ các thành viên còn lại. Văn bản ủy quyền cần nêu rõ tỷ lệ sở hữu, trường hợp ai được miễn, ai phải nộp để cơ quan thuế ra thông báo thuế chính xác.

5. Những lưu ý quan trọng để tránh tranh chấp khi bán nhà đất đồng sở hữu

Để quá trình mua bán diễn ra thuận lợi, không xảy ra mâu thuẫn hay khiếu nại phát sinh sau khi hoàn tất giao dịch, các đồng sở hữu cần đặc biệt chú ý:

• Thỏa thuận văn bản rõ ràng về tỷ lệ đóng thuế trước khi ký hợp đồng mua bán: Dù hợp đồng chuyển nhượng ghi chung một mức giá tổng, các đồng sở hữu nên lập biên bản thỏa thuận nội bộ xác nhận số tiền bán thực tế mỗi người nhận được và số tiền thuế mỗi bên có nghĩa vụ chi trả;
• Rà soát kỹ điều kiện miễn thuế nhà đất duy nhất: Cá nhân tự nhận mình chỉ có nhà đất duy nhất phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính trung thực của bản cam kết. Cơ quan thuế hiện nay liên thông cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư quốc gia, nếu phát hiện gian lận sẽ bị truy thu thuế cùng tiền chậm nộp và xử phạt hành chính;
• Phối hợp cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý: Di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, chứng từ góp vốn hoặc văn bản phân chia của Tòa án cần được sao y công chứng để nộp kèm hồ sơ khai thuế, giúp việc áp dụng tỷ lệ chia thuế chính xác, nhanh chóng.

Nắm vững các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất đồng sở hữu không chỉ giúp các bên bảo vệ quyền lợi tài chính chính đáng của bản thân mà còn đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định.