Công văn 324/TCT-CS năm 2020 do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Số hiệu: 324/TCT-CS
• Ngày ban hành: 22/01/2020
• Cơ quan ban hành: Tổng cục Thuế
• Nội dung chính: Hướng dẫn chính sách thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng.

Công văn căn cứ vào các quy định pháp luật về thuế GTGT hiện hành để làm rõ phương pháp tính thuế và khấu trừ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:

• Quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Trường hợp chuyển nhượng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng: Khi doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cửa hoặc vật kiến trúc trên đất, thì chỉ có phần giá trị quyền sử dụng đất được trừ ra khỏi giá tính thuế GTGT. Phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất vẫn thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo thuế suất quy định (thông thường là 10%).
• Xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT: Việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện nghiêm ngặt theo quy định tại Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, tiền thuê đất nộp ngân sách, hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng thực tế hợp pháp.
• Nguyên tắc phân bổ và khấu trừ thuế GTGT đầu vào: Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ, tài sản cố định phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT được khấu trừ toàn bộ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hóa đơn hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Đối với các chi phí dùng chung cho cả hoạt động chịu thuế và không chịu thuế, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ thuế GTGT đầu vào được khấu trừ theo tỷ lệ doanh thu theo đúng quy định.

• Đối với doanh nghiệp: Cần phân định rõ ràng và hạch toán riêng biệt giữa phần doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không chịu thuế GTGT) và doanh thu từ chuyển nhượng cơ sở hạ tầng, nhà cửa (chịu thuế GTGT) để kê khai thuế chính xác.
• Đối với cơ quan thuế: Làm cơ sở để thực hiện thanh tra, kiểm tra nghĩa vụ thuế của các chủ đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo thu đúng, thu đủ vào ngân sách nhà nước và tránh thất thu thuế trong lĩnh vực đất đai.