Điều 95 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

Điều 95. Quy định chuyển tiếp

1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực không cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an nhưng sau đó có thay đổi thành khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở có trách nhiệm:

a) Thông báo cho chủ đầu tư dự án nhà ở thuộc khu vực có thay đổi cần bảo đảm quốc phòng, an ninh biết để chủ đầu tư không được tiếp tục cho thuê mua, bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài;

b) Chỉ đạo cơ quan cấp Giấy chứng nhận chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở để tổ chức, cá nhân nước ngoài được bán hoặc tặng cho nhà ở đó cho tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;

c) Chủ trì, phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an căn cứ vào tình hình thực tế về việc bảo đảm quốc phòng, an ninh tại khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở để xác định thời gian thực hiện giải tỏa nhà ở của chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Việc giải tỏa nhà ở quy định tại điểm này và việc bồi thường cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở thuộc diện bị giải tỏa được thực hiện như chính sách giải tỏa, bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai khi sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; trình tự thủ tục giải tỏa nhà ở và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được áp dụng như trình tự, thủ tục giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà ở sau khi được giải tỏa theo quy định tại điểm này được quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

2. Việc xử lý chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được quy định như sau:

a) Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã phê duyệt kinh phí xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đang thực hiện thủ tục xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo các nội dung đã phê duyệt;

b) Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng kỳ của chương trình không đủ theo kỳ của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia thì phải xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở theo đúng kỳ của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Kỳ của toàn bộ chương trình (bao gồm cả kỳ chương trình xây dựng bổ sung theo quy định tại điểm này) được tính theo kỳ của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia;

c) Trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có căn cứ phải điều chỉnh chương trình; kế hoạch theo quy định của Luật Nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc điều chỉnh lại chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Nghị định này.

3. Trong thời hạn tối đa 08 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở được xây dựng 01 tầng có nhiều căn hộ ở, nhiều phòng trọ để cho thuê có trách nhiệm rà soát và yêu cầu chủ sở hữu nhà ở thực hiện các giải pháp để bảo đảm an toàn về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở này theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không thực hiện các giải pháp theo yêu cầu thì không được sử dụng nhà ở này để cho thuê.

4. Xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp huy động vốn để phát triển nhà ở được quy định như sau:

a) Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định của pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nội dung văn bản đã thông báo;

b) Trường hợp nhà đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị; nếu đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư;

c) Trường hợp các bên ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh trước ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành và có thỏa thuận phân chia 20% sản phẩm nhà ở theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa phân chia sản phẩm nhà ở thì tiếp tục thực hiện phân chia theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; các bên thực hiện thanh lý hợp đồng này và ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ điều kiện được bán nhà ở này theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản;

d) Trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

5. Xử lý chuyển tiếp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có văn bản xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trong đó có nội dung cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo văn bản đã xác định hoặc theo nội dung chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ đề nghị nhưng đến ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà cơ quan có thẩm quyền chưa có văn bản cho phép hoặc dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.

6. Việc xử lý chuyển tiếp đối với nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:

a) Trường hợp mua bán nhà ở cũ thuộc tài sản công mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, bên mua nhà ở không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà ở theo đúng hợp đồng đã ký thì bên bán nhà ở căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng mua bán đã ký kết và quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng để giải quyết;

b) Trường hợp đã có quyết định phê duyệt giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà người mua không thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ban hành quyết định phê duyệt giá bán thì không tiếp tục thực hiện theo quyết định phê duyệt giá bán nhà ở đó; việc phê duyệt giá bán nhà ở sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải tuân thủ quy định của Nghị định này; người đang thực tế sử dụng nhà ở này nếu có nhu cầu tiếp tục thuê và vẫn đủ điều kiện thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì được xem xét tiếp tục cho thuê theo hợp đồng đang thuê, trường hợp hợp đồng thuê hết thời hạn thì thực hiện ký kết lại hợp đồng theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này;

c) Trường hợp đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà cơ quan có thẩm quyền đã có quyết định phê duyệt giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện bán nhà ở này theo giá bán đã được phê duyệt;

d) Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trống trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc tài sản công trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất trống thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã ban hành; trường hợp chưa ban hành quyết định thì diện tích đất trống trong nhà ở cũ này được giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị giải quyết phần diện tích đất liền kề với nhà ở cũ thuộc tài sản công hoặc đã nộp hồ sơ mua nhà ở cũ thuộc tài sản công gắn với giải quyết diện tích đất liền kề nhà ở đó trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định phê duyệt giá bán thì tiếp tục giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp đã nộp đơn đề nghị mua nhà ở cũ thuộc tài sản công trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì căn cứ vào từng thời điểm nộp đơn để giải quyết theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP;

e) Trường hợp người mua nhà ở cũ thuộc tài sản công là người có công với cách mạng được bố trí sử dụng nhà ở từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 mà đã có quyết định phê duyệt giá bán nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện giảm tiền mua nhà ở theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 73 của Nghị định này trong giá bán trước khi ký hợp đồng mua bán; trường hợp đã ký hợp đồng mua bán nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện giá mua bán nhà ở theo hợp đồng đã ký;

g) Trường hợp nhà ở công vụ đã trình cấp có thẩm quyền đề án chuyển đổi công năng theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP;

h) Đối với nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng trước ngày Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê có hiệu lực thi hành (ngày 10 tháng 6 năm 2009) và nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng sau ngày 10 tháng 6 năm 2009 thì tiếp tục thực hiện việc quản lý cho thuê, quản lý vận hành và việc thu hồi nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở được ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp thuộc diện được chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định tại Điều 57 của Nghị định này.

7. Đối với các nhà chung cư đã được phân hạng theo quy định của pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì sau khi hết thời hạn nêu trong quyết định công nhận hạng nhà chung cư, việc phân hạng nhà chung cư thực hiện theo quy định của Nghị định này.

8. Việc xử lý chuyển tiếp đối với đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành có trách nhiệm gửi hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 84 của Nghị định này đến một trong các cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 85 của Nghị định này để được xem xét, thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; sau thời hạn này, nếu không có thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì không được ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

9. Việc xử lý chuyển tiếp đối với việc cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định như sau:

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo các nội dung nêu trong quyết định cưỡng chế đã ban hành. Trường hợp đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa thực hiện các nội dung nêu trong quyết định cưỡng chế thì không phải ban hành lại quyết định cưỡng chế và tiếp tục thực hiện cưỡng chế theo nội dung quyết định đã ban hành. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Nghị định này.

10. Việc xử lý chuyển tiếp đối với việc bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư được quy định như sau:

Trường hợp đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đầu tư hoặc văn bản có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật về nhà ở có yêu cầu phải bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao thì thực hiện bàn giao theo quy định sau đây:

a) Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị bàn giao kèm theo hồ sơ đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư gửi cho cơ quan được giao tiếp nhận công trình này;

b) Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản giao cho cơ quan tiếp nhận bàn giao công trình và gửi cho chủ đầu tư biết để làm thủ tục bàn giao;

c) Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có văn bản chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan được giao tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư do chủ đầu tư bàn giao để quản lý, khai thác, sử dụng theo đúng mục tiêu, công năng của công trình; việc bàn giao phải được lập thành biên bản;

d) Kinh phí để quản lý, vận hành, bảo trì, khai thác sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư sau khi nhận bàn giao được quy định tại khoản này do ngân sách chi thường xuyên của địa phương thanh toán theo pháp luật về ngân sách nhà nước.