Chương 12 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

Chương XII

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Mục 1. ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Điều 84. Điều kiện và hồ sơ đề nghị thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 150 của Luật Nhà ở;

b) Phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 85 của Nghị định này.

2. Hồ sơ đề nghị thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

a) Văn bản đề nghị của đơn vị có nhu cầu, trong đó nêu rõ: tên đơn vị, địa chỉ trụ sở chính, thông tin người đại diện theo pháp luật theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập, hoạt động;

b) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc quản lý bất động sản của đơn vị đề nghị;

c) Danh sách người quản lý, nhân viên thuộc các phòng, ban của đơn vị quản lý vận hành kèm theo bản sao có chứng thực văn bằng, chứng chỉ từ trình độ trung cấp trở lên chứng minh về chuyên môn, nghiệp vụ tương ứng với công việc quản lý vận hành trong các lĩnh vực quy định tại điểm c khoản 1 Điều 150 của Luật Nhà ở;

d) Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư của các đối tượng quy định tại điểm c khoản này theo mẫu quy định tại Phụ lục XIII ban hành kèm theo Nghị định này sau khi đã được đào tạo tại các cơ sở có chức năng đào tạo theo chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do Bộ Xây dựng quy định.

Điều 85. Trình tự, thủ tục thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị có nhu cầu gửi trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 84 của Nghị định này đến cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc Bộ Xây dựng hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính. Trường hợp nộp bản sao không có chứng thực thì phải có bản gốc để đối chiếu; đơn vị có nhu cầu chỉ được gửi hồ sơ đề nghị thông báo tại một trong các cơ quan có thẩm quyền quy định trong khoản này.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trường hợp không đủ hoặc không đúng các giấy tờ theo quy định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận phải có văn bản thông báo cho đơn vị nộp hồ sơ các giấy tờ còn thiếu.

Trường hợp trong quá trình thụ lý hồ sơ đề nghị mà phát hiện đơn vị mượn giấy tờ chứng minh nhân viên của đơn vị quản lý vận hành khác được công nhận thì có văn bản thông báo từ chối công nhận đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư.

Trường hợp hồ sơ đủ các giấy tờ theo quy định thì trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, gửi cho đơn vị quản lý vận hành và đăng tải công khai thông báo này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan tiếp nhận hồ sơ; văn bản thông báo này có các nội dung: tên đơn vị, địa chỉ, thông tin người đại diện theo pháp luật và có giá trị trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày ký, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 86 của Nghị định này.

Trường hợp cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện thông báo thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn bản thông báo, phải gửi một bản thông báo đến Bộ Xây dựng để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc Bộ Xây dựng ban hành văn bản thông báo thì phải đăng tải thông báo này trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

3. Khi hết thời hạn nêu trong văn bản thông báo quy định tại khoản 2 Điều này, nếu đơn vị có nhu cầu tiếp tục thực hiện việc quản lý vận hành thì phải nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 84 của Nghị định này để được xem xét, thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư.

4. Cơ quan có thẩm quyền thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư có trách nhiệm lập danh sách nhân viên của đơn vị quản lý vận hành đã gửi kèm theo hồ sơ đề nghị thông báo đơn vị đủ điều kiện để làm cơ sở xác định danh sách nhân viên tham gia tại một đơn vị quản lý vận hành.

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã có văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền.

Điều 86. Xử lý khi thay đổi các thông tin hoặc khi có hành vi vi phạm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc thay đổi thông tin của đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư mà đơn vị có thay đổi một trong các thông tin được nêu trong văn bản thông báo đã được cấp thì phải có văn bản đề nghị thay đổi thông tin kèm theo giấy tờ chứng minh việc thay đổi gửi đến cơ quan đã có văn bản thông báo quy định tại khoản 1 Điều 85 của Nghị định này để được xem xét, có văn bản thông báo về việc thay đổi thông tin;

b) Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị thay đổi thông tin, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và ban hành văn bản thông báo thay đổi thông tin gửi cho đơn vị đề nghị thay đổi, đồng thời đăng tải công khai thông báo thay đổi này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan tiếp nhận hồ sơ; trường hợp hồ sơ đề nghị chưa đáp ứng yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản yêu cầu cung cấp bổ sung giấy tờ còn thiếu theo quy định.

Trường hợp cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ban hành văn bản thông báo thay đổi thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn bản thông báo này, phải gửi một bản thông báo thay đổi này đến Bộ Xây dựng để thay đổi thông tin đã đăng trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

2. Sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư mà đơn vị quản lý vận hành bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động hoặc trong quá trình thanh tra, kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền phát hiện đơn vị này không còn đủ điều kiện thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư thì văn bản thông báo không còn giá trị pháp lý.

Cơ quan thanh tra, kiểm tra phải có văn bản gửi cho cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này để thực hiện xóa thông tin đã đăng tải trên Cổng thông tin điện tử.

Mục 2. CƯỠNG CHẾ BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ

Điều 87. Các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật nhà ở vào cùng một tài khoản của chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là tài khoản chung của chủ đầu tư) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 88 của Nghị định này.

2. Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản thanh toán không phải cùng một tài khoản quy định tại khoản 1 Điều này (sau đây gọi là tài khoản kinh phí bảo trì) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao tài khoản bảo trì theo quy định tại Điều 89 của Nghị định này.

3. Trường hợp chủ đầu tư chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư phải nộp vào tài khoản quy định tại khoản 1 hoặc tài khoản quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì này theo quy định tại Điều 90, Điều 91 của Nghị định này.

Điều 88. Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung từ tài khoản chung của chủ đầu tư

1. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra và có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật Nhà ở thì phải xác định rõ phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho Ban quản trị nhà chung cư và phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư được giữ lại theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.

2. Hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư; quyết định cưỡng chế này được gửi đến chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư và tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi chủ đầu tư đang mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì này (gọi chung là tổ chức tín dụng).

3. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản chung của chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nếu trong tài khoản còn đủ số tiền thì chuyển toàn bộ kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định; trường hợp tài khoản chung không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư thì tổ chức tín dụng chuyển số tiền này vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập và có văn bản thông báo lại cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để thực hiện cưỡng chế bàn giao số tiền còn thiếu theo quy định tại Điều 90, Điều 91 của Nghị định này.

4. Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và chủ đầu tư biết, trong đó nêu rõ số tiền chuyển giao, thời điểm chuyển giao, số tài khoản chuyển giao.

Điều 89. Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã lập

1. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra và có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật Nhà ở thì phải xác định phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho Ban quản trị nhà chung cư và phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư được giữ lại theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.

2. Hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư; quyết định cưỡng chế này được gửi đến chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư đang mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì này.

3. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển toàn bộ kinh phí trong tài khoản này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định.

4. Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, chủ đầu tư biết và đóng tài khoản mà chủ đầu tư đã lập, trong đó nêu rõ số tiền chuyển giao, thời điểm chuyển giao, số tài khoản chuyển giao.

Điều 90. Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư

Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp tài khoản chung của chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điều 89 của Nghị định này được thực hiện như sau:

1. Ban quản trị nhà chung cư đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện xử lý vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

2. Trong thời hạn tối đa 10 ngày, sau khi có quyết định xử lý mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí theo quyết định xử lý hành chính thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện kiểm tra; nếu đúng như đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền có trong tài khoản này. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.

3. Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp huyện có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển số kinh phí mà chủ đầu tư phải bàn giao từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định. Sau khi hoàn tất việc chuyển giao số kinh phí này, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư để biết, trong đó nêu rõ số tiền chuyển giao, thời điểm chuyển giao, số tài khoản chuyển giao.

Điều 91. Trình tự, thủ tục cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư

1. Trường hợp đã thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại Điều 88 hoặc Điều 90 của Nghị định này mà Ban quản trị vẫn chưa nhận đủ số tiền theo quy định tại Điều 153 của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì.

2. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì hoặc kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên tài sản; Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này.

Việc bán đấu giá tài sản để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn tối đa 30 ngày, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.