Mục 1 Chương 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

Mục 1. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 13. Đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở thì cơ quan, đơn vị được giao chuẩn bị dự án lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư công.

2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở thì cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao lập đề xuất dự án đầu tư.

3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì nhà đầu tư hoặc cơ quan, đơn vị được giao lập đề xuất dự án đầu tư trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

4. Trường hợp pháp luật xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng dự án nhà ở thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư.

Điều 14. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được triển khai thực hiện sau khi có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy trình rút gọn (sau đây gọi chung là quy hoạch chi tiết) đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Yêu cầu về quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:

a) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu giá;

b) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi thực hiện đấu thầu;

c) Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư thực hiện lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị cơ quan thẩm định quy hoạch lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh theo quy định tại Điều 4 của Nghị định này trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan thẩm định quy hoạch.

Điều 15. Quyết định, chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng vốn đầu tư công thì việc quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì thực hiện theo quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng, pháp luật chuyên ngành khác có liên quan; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 26, Điều 28 của Nghị định này.

3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì việc chấp thuận, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

4. Hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

5. Cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và các nội dung sau đây:

a) Tên dự án; tên khu vực trong dự án (nếu có) theo quy định của pháp luật về nhà ở; tên chủ đầu tư trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án;

b) Mục tiêu đầu tư của dự án, địa điểm, quy mô dự án, diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án;

c) Sự phù hợp của các nội dung đề xuất về nhà ở với nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: sự phù hợp của địa điểm thực hiện dự án với khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án; sơ bộ diện tích sàn xây dựng các loại nhà ở của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đối với các loại dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 27 của Luật Nhà ở thì có đánh giá sự phù hợp với chỉ tiêu về dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở theo dự án của chương trình phát triển nhà ở;

Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng giữa 2 kỳ kế hoạch phát triển nhà ở nhưng trong cùng kỳ của chương trình phát triển nhà ở thì phải nêu sơ bộ diện tích nhà ở dự kiến hoàn thành theo các giai đoạn của 2 kỳ kế hoạch;

d) Đánh giá sơ bộ phương án kinh doanh sản phẩm của dự án, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở (nếu có);

đ) Việc phân chia dự án thành phần (nếu có), trách nhiệm và tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.

6. Ngoài nội dung quy định tại khoản 5 Điều này, cơ quan chủ trì thẩm định còn phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực này, làm cơ sở đưa vào nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án để xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.

7. Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này mà có điều chỉnh nội dung về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều này thì cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp về nội dung này.

Điều 16. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư công.

2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều này được lựa chọn thông qua một trong các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

c) Chấp thuận nhà đầu tư đối với trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đất đai hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư;

d) Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều này thì quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

b) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

c) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều này thì văn bản chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án;

d) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này thì văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án.

4. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên.

Điều 17. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi được lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 16 của Nghị định này.

2. Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 16 của Nghị định này mà có diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng thì chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần đất chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 18. Thực hiện các thủ tục liên quan khác trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án

1. Sau khi lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này, chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan như thỏa thuận đấu nối hạ tầng, cam kết bảo vệ môi trường trong trường hợp phải có cam kết, thực hiện giải pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các thủ tục khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

Trường hợp dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì chủ đầu tư lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về xây dựng.

2. Tùy theo tính chất của dự án và điều kiện cụ thể, chủ đầu tư có thể thực hiện theo từng bước khác nhau hoặc thực hiện đồng thời các thủ tục quy định tại Điều này, bảo đảm phù hợp với trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Điều 19. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

1. Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

2. Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.

3. Trường hợp sau khi dự án được phê duyệt mà có đề xuất điều chỉnh dự án và có nội dung thuộc diện phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.