Công văn 5225/BXD-HĐXD do Bộ Xây dựng ban hành năm 2020 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc thực tế liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được xây dựng trên diện tích đất thuê. Văn bản này làm rõ các quy định pháp lý, tạo cơ sở thống nhất cho các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, cá nhân khi thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng.

1. Nguyên tắc và điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên đất thuê

Theo nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc xem xét cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trên đất thuê phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện pháp lý chặt chẽ sau:

• Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất: Người đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng. Đối với trường hợp thuê đất, quyền sử dụng đất của bên cho thuê phải được chứng minh bằng các văn bản pháp lý hợp lệ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Sự đồng thuận của chủ sử dụng đất: Hợp đồng thuê đất hoặc văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê đất phải có điều khoản thể hiện rõ ràng việc bên cho thuê đồng ý cho bên thuê được phép đầu tư, xây dựng công trình trên diện tích đất thuê đó.
• Phù hợp với quy hoạch xây dựng: Công trình dự kiến xây dựng trên đất thuê phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu hoặc quy chế quản lý kiến trúc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất: Việc xây dựng công trình phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất thuê.

2. Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với đất thuê

Để được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép xây dựng cho công trình trên đất thuê, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý bao gồm các tài liệu cốt lõi sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định hiện hành của pháp luật về xây dựng.
• Bản sao một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai của bên cho thuê đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP).
• Hợp đồng thuê đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung thỏa thuận rõ ràng cho phép bên thuê đất được quyền xây dựng công trình.
• Bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt theo quy định, bao gồm bản vẽ mặt bằng vị trí công trình, bản vẽ các mặt đứng, mặt cắt chủ yếu, bản vẽ mặt bằng móng và sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
• Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với các công trình thuộc đối tượng phải thẩm định theo quy định của pháp luật.

3. Ý nghĩa pháp lý và các lưu ý quan trọng khi áp dụng thực tế

Công văn 5225/BXD-HĐXD đã tháo gỡ nút thắt lớn cho nhiều dự án đầu tư sử dụng đất thuê bằng cách khẳng định tính hợp pháp của hợp đồng thuê đất kết hợp với giấy tờ đất đai của chủ sở hữu trong hồ sơ xin cấp phép. Tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch cần lưu ý các điểm sau:

• Thời hạn của giấy phép xây dựng: Thời hạn tồn tại của công trình xây dựng thông thường sẽ bị ràng buộc hoặc chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi thời hạn thuê đất được ghi nhận trong hợp đồng thuê đất giữa hai bên.
• Xử lý tài sản khi hết hạn hợp đồng: Khi hết hạn hợp đồng thuê đất, việc xử lý tài sản là công trình xây dựng trên đất phải được thực hiện theo đúng thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng và tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư: Chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của các văn bản thỏa thuận thuê đất và cam kết thực hiện đúng mục đích sử dụng đất, bảo đảm an toàn công trình và các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy.