TỔNG QUAN VỀ QUYẾT ĐỊNH 03/2022/QĐ-UBND CỦA UBND THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Quyết định số 03/2022/QĐ-UBND ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Đây là văn bản pháp lý quan trọng làm cơ sở để tính giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước, làm cơ sở thỏa thuận hợp đồng và giải quyết các tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng (Điều 1)

Quyết định quy định chi tiết về phạm vi áp dụng và các trường hợp ngoại lệ đối với khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

• Trường hợp áp dụng khung giá:
  • Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hải Phòng theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở.
  • Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
  • Áp dụng trực tiếp mức giá trong khung giá khi các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành.
• Trường hợp không áp dụng: Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà ở xã hội chỉ để học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng đã thống nhất giá tại Hội nghị nhà chung cư; các trường hợp đã có thỏa thuận chung về giá dịch vụ trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua căn hộ.
• Đối tượng áp dụng: Người sử dụng nhà chung cư; cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; chủ đầu tư dự án; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; cùng các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

2. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 2)

Khung giá dịch vụ được quy định cụ thể dựa trên đặc điểm kỹ thuật của nhà chung cư (tính theo mét vuông diện tích sử dụng thông thủy trên một tháng, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng):

• Nhà chung cư không có thang máy: Mức giá tối thiểu là 1.400 đồng/m2/tháng; mức giá tối đa là 5.000 đồng/m2/tháng.
• Nhà chung cư có thang máy: Mức giá tối thiểu là 3.800 đồng/m2/tháng; mức giá tối đa là 10.400 đồng/m2/tháng.
• Đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ: Mức giá dịch vụ được xác định bằng cách nhân mức khung giá nêu trên với hệ số K từ 1,5 đến 2. Hệ số K do đơn vị quản lý vận hành xác định dựa trên quy mô, chức năng và vị trí cụ thể của nhà chung cư.
• Các khoản chi phí không bao gồm trong khung giá: Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; chi phí trông giữ xe; chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt; dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc; các dịch vụ gia tăng khác (như bể bơi, tắm hơi, internet, sân tennis...) và các chi phí phục vụ nhu cầu sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng.
• Cơ chế giảm giá dịch vụ: Trường hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã quản lý vận hành được hỗ trợ giảm giá dịch vụ hoặc chung cư có các khoản thu từ kinh doanh dịch vụ tại phần diện tích sở hữu chung thì phải tính toán để bù đắp chi phí, giảm giá dịch vụ cho cư dân (có thể thu thấp hơn mức giá tối thiểu quy định).
• Quy trình phê duyệt đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước: Ban quản trị hoặc đơn vị vận hành xây dựng phương án giá cụ thể dựa trên khung giá và điều kiện hạ tầng kỹ thuật, gửi Sở Xây dựng thẩm định để trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt trước khi thực hiện thu và niêm yết công khai.

3. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước (Điều 3)

Quyết định phân công nhiệm vụ rõ ràng cho các sở, ngành và chính quyền địa phương trong việc quản lý giá dịch vụ vận hành chung cư:

• Sở Xây dựng: Chủ trì tiếp nhận, tổng hợp khó khăn, vướng mắc về quản lý giá dịch vụ đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước để báo cáo UBND thành phố; hướng dẫn, kiểm tra công tác quản lý tài chính của Ban quản trị và đơn vị vận hành; tham mưu điều chỉnh khung giá khi có biến động thị trường hoặc khi không còn phù hợp với thực tế.
• Sở Tài chính: Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đối với khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
• Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện: Phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra hoạt động quản lý tài chính; đôn đốc UBND cấp xã, Ban quản trị và đơn vị vận hành báo cáo tình hình tài chính; tổng hợp, báo cáo Sở Xây dựng về giá dịch vụ và các tranh chấp phát sinh trên địa bàn.
• Ủy ban nhân dân cấp phường, xã, thị trấn: Báo cáo tình hình quản lý vận hành theo yêu cầu; phối hợp kiểm tra và đôn đốc Ban quản trị, đơn vị vận hành thực hiện đúng trách nhiệm quản lý vận hành trên địa bàn.

4. Trách nhiệm của Đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị (Điều 3)

Quy định áp đặt các nghĩa vụ cụ thể đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện công tác quản lý vận hành:

• Đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:
  • Thực hiện quản lý vận hành theo đúng quy định và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
  • Cung cấp dịch vụ theo đúng hợp đồng, bảo đảm an ninh, an toàn, vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
  • Thực hiện thu, chi, hạch toán tài chính công khai, minh bạch; báo cáo định kỳ theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.
  • Bắt buộc niêm yết công khai thu chi tài chính định kỳ 01 lần/tháng hoặc đột xuất khi có trên 50% số hộ dân yêu cầu.
• Đối với Ban quản trị nhà chung cư:
  • Trực tiếp thực hiện trách nhiệm quản lý vận hành nếu tự quản lý; hoặc giám sát chặt chẽ việc thực hiện hợp đồng, kiểm tra báo cáo tài chính của doanh nghiệp/hợp tác xã dịch vụ được thuê ngoài để báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
  • Cơ chế giải quyết tranh chấp tạm thời: Trường hợp xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ quản lý vận hành, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã quản lý vận hành được phép tạm thu theo mức giá trong khung quy định tại Quyết định này cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
  • Thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng.

5. Hiệu lực và trách nhiệm thi hành (Điều 4, Điều 5)

• Hiệu lực thi hành: Quyết định 03/2022/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20 tháng 01 năm 2022.
• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng UBND thành phố; Giám đốc các Sở: Xây dựng, Tài chính; Chủ tịch UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn; cùng các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.