Việc xác định đúng đối tượng và hình thức nhận quyền sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong mọi giao dịch bất động sản. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định này đã có những thay đổi mang tính đột phá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp.

1. Các đối tượng và hình thức nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới

Căn cứ khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất có thể được xác lập thông qua nhiều hình thức khác nhau, phù hợp với từng nhóm đối tượng cụ thể:

"1. Người nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với cá nhân khác;
b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao..."

Bên cạnh các hình thức phổ biến như chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, thừa kế, Luật mới còn nhấn mạnh quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam, họ có quyền mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, hoặc nhận thừa kế, tặng cho nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Ngoài ra, các tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư và tổ chức tôn giáo cũng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định hoặc thông qua kết quả hòa giải, quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại.

2. Quy định về nơi cư trú: Có còn là rào cản?

Một trong những điểm sáng của Luật mới là việc nới lỏng điều kiện về nơi cư trú khi thực hiện các giao dịch đất đai. Khoản 2 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

"2. Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này."

Điều này có nghĩa là gì?
Về nguyên tắc, bạn có hộ khẩu tại Hà Nội vẫn hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng đất tại TP. Hồ Chí Minh, Long An hay bất kỳ tỉnh thành nào khác mà không bị hạn chế bởi nơi thường trú. Tuy nhiên, cần lưu ý các trường hợp ngoại lệ đặc biệt liên quan đến đất nông nghiệp tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 của Luật này nhằm bảo vệ quỹ đất đặc thù.

Lời khuyên pháp lý

Khi thực hiện nhận quyền sử dụng đất, người dân cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và đối chiếu điều kiện của bản thân với các quy định tại Luật Đất đai 2024 để đảm bảo giao dịch an toàn và đúng pháp luật.