Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ thì việc xử lý chuyển tiếp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư.

2. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ thì chủ đầu tư tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định của các Nghị định nêu trên. Trường hợp điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

3. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023 có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án tiếp tục được hưởng cơ chế ưu đãi theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Nghị định này quy định ưu đãi đầu tư mới, ưu đãi đầu tư cao hơn thì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Nghị định này cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án đầu tư.

4. Đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương với giá trị tiền sử dụng đất của phần 20% diện tích đất ở của dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật tính theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chấp thuận cho phép chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền.

5. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm dự án được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, phê duyệt dự án mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này.

6. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ưu đãi theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tương ứng tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ, khoản 2 và khoản 5 Điều 6 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ) thì khi chuyển nhượng công trình kinh doanh thương mại, nhà ở thương mại trong phần diện tích được ưu đãi này không phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước.

7. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp tiền một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023 có hiệu lực thi hành thì không xác định lại mức ưu đãi đã được hưởng và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định đúng chính sách pháp luật.

8. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) số 64/2020/QH14 để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ).

9. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ mà chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục áp dụng theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

10. Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ) trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp tiền theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

11. Việc đăng ký hồ sơ, xét duyệt hồ sơ, thẩm định giá, ký Hợp đồng, mua bán, cho thuê mua, cho thuê, bán lại nhà ở xã hội đang thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ) trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện xong thì tiếp tục áp dụng theo quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

12. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã cho thuê 20% tổng diện tích sàn nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, nếu người thuê nhà ở có nhu cầu mua nhà ở đang thuê trước thời hạn 05 năm thì chủ đầu tư được phép bán nhà ở cho người đang thuê nếu đảm bảo đối tượng, điều kiện theo quy định của Nghị định này.

13. Đối với dự án đang trong quá trình thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực mà quy hoạch chi tiết của dự án chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì sự phù hợp với quy hoạch được thẩm định theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

14. Đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ) trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì áp dụng mức lãi suất theo quy định tại khoản 4 Điều 48 của Nghị định này cho dư nợ gốc thực tế, dư nợ gốc bị quá hạn (nếu có).