Giới thiệu về Công văn 5241/TCT-CS năm 2023

Công văn 5241/TCT-CS được Tổng cục Thuế ban hành năm 2023 nhằm giải đáp và hướng dẫn các vướng mắc liên quan đến chính sách thuế, trọng tâm là Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với các hoạt động kinh doanh đặc thù như chuyển nhượng bất động sản, xác định giá đất được trừ và quản lý hóa đơn chứng từ. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án thực hiện, hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý về thuế.

Các nội dung chính sách thuế cốt lõi được hướng dẫn

1. Chính sách Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và khấu trừ giá đất

Công văn tập trung làm rõ phương pháp xác định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:

• Giá tính thuế GTGT: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định là giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Xác định giá đất được trừ: Việc xác định giá đất được trừ phải căn cứ vào nguồn gốc đất (đất được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác). Doanh nghiệp phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp chứng minh nghĩa vụ tài chính về đất đã nộp hoặc số tiền đã trả khi nhận chuyển nhượng.
• Xử lý chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: Các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư chỉ được tính trừ vào giá đất nếu có phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có chứng từ chi trả thực tế hợp lệ.

2. Chính sách Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với chuyển nhượng bất động sản

Về nghĩa vụ thuế TNDN, Tổng cục Thuế đưa ra các lưu ý quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch trong hạch toán:

• Hạch toán và kê khai riêng biệt: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư phải được hạch toán riêng biệt để kê khai và nộp thuế TNDN theo mức thuế suất phổ thông (20%). Doanh nghiệp không được áp dụng các chính sách ưu đãi thuế TNDN (như miễn, giảm thuế hoặc thuế suất ưu đãi) của các hoạt động sản xuất kinh doanh khác cho phần thu nhập này.
• Nguyên tắc bù trừ lỗ: Doanh nghiệp được phép bù trừ số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lợi nhuận của hoạt động sản xuất kinh doanh khác trong cùng kỳ tính thuế. Ngược lại, nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khác bị lỗ, doanh nghiệp cũng được bù trừ với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Thuế TNDN.

3. Quy định về thời điểm lập hóa đơn và chứng từ thanh toán

Để đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, Công văn nhấn mạnh các quy tắc về hóa đơn:

• Thời điểm lập hóa đơn: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hoặc thu tiền theo tiến độ, thời điểm lập hóa đơn GTGT là thời điểm thu tiền hoặc thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho người mua (tùy theo điều kiện nào đến trước).
• Điều kiện khấu trừ thuế đầu vào: Các hóa đơn mua vào có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên bắt buộc phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt để đủ điều kiện khấu trừ thuế GTGT đầu vào và được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN.

Khuyến nghị thực thi dành cho người nộp thuế

Để tránh các sai sót dẫn đến việc bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính, các doanh nghiệp cần chủ động thực hiện các biện pháp sau:

• Rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, các quyết định giao đất, cho thuê đất và chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước để làm cơ sở tự tính toán chính xác giá đất được trừ.
• Thiết lập hệ thống sổ sách kế toán chi tiết, đảm bảo tách biệt rõ ràng doanh thu, chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với các hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường khác.
• Thường xuyên cập nhật các văn bản hướng dẫn mới và chủ động tham vấn ý kiến bằng văn bản từ cơ quan thuế quản lý trực tiếp đối với các giao dịch phức tạp hoặc chưa được quy định rõ ràng.