Công văn 5221/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn các địa phương giải quyết những vướng mắc thực tế trong quá trình thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật về nhà ở, đặc biệt là các quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

- Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

• Người đang thực tế thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và có hợp đồng thuê nhà hợp pháp là đối tượng được xem xét mua nhà ở theo quy định.
• Nhà ở cũ phải thuộc diện được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở, không nằm trong khu vực quy hoạch thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng hoặc dự án khác đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp nhà ở có tranh chấp, khiếu nại thì chỉ được xem xét giải quyết bán sau khi tranh chấp, khiếu nại đã được giải quyết dứt điểm bằng quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.

- Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở và thu tiền sử dụng đất

• Giá bán nhà ở cũ được xác định bao gồm tiền nhà (tính theo giá trị còn lại của nhà ở) và tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
• Việc xác định tiền sử dụng đất phải tuân thủ đúng thời điểm bố trí sử dụng nhà ở. Đối với các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/07/1994, chính sách thu tiền sử dụng đất sẽ áp dụng các mức ưu đãi khác nhau theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở hiện hành.
• Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở hoặc diện tích đất xây dựng nhà ở cũ có nguồn gốc do lấn chiếm, tự quản thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm nộp hồ sơ mua nhà.

- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người có công

• Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là người có công với cách mạng hoặc thân nhân liệt sĩ sẽ được hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 131/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
• Mức miễn, giảm tiền sử dụng đất được tính toán dựa trên quyết định hỗ trợ của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình hoặc cá nhân người có công.
• Cơ quan bán nhà có trách nhiệm phối hợp với cơ quan Lao động - Thương binh và Xã hội địa phương để đối chiếu, xác nhận thông tin đối tượng được hưởng ưu đãi nhằm đảm bảo tính chính xác, khách quan.

- Giải quyết đối với diện tích đất liền kề và diện tích sử dụng chung

• Đối với phần diện tích đất liền kề ngoài hợp đồng thuê nhà nhưng thực tế đang sử dụng chung hoặc riêng, việc xử lý bán hoặc công nhận quyền sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng và sự đồng thuận của các hộ dân xung quanh.
• Trường hợp diện tích đất liền kề có thể tách thành thửa độc lập để xây dựng nhà ở thì không thực hiện bán kèm theo nhà ở cũ mà phải quản lý, sử dụng theo quy hoạch của địa phương.
• Đối với phần diện tích nhà, đất sử dụng chung trong các khuôn viên nhà biệt thự hoặc nhà ngõ phố có nhiều hộ ở, việc phân chia và xác định giá trị quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc phân bổ tỷ lệ diện tích sử dụng của từng hộ theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

- Trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định bán nhà

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quản lý. Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối tiếp nhận, thẩm định hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
• Quy trình thực hiện phải đảm bảo tính công khai, minh bạch. Các bước từ tiếp nhận hồ sơ, khảo sát hiện trạng, áp giá bán, thông báo nghĩa vụ tài chính đến ký hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện đúng thời hạn quy định.
• Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tăng cường công tác rà soát, phân loại quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước để đẩy nhanh tiến độ bán nhà, giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng, tránh gây phiền hà cho người dân.