Giới thiệu về Công văn 3705/TCT-CS năm 2020

Công văn 3705/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2020 là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản này tập trung làm rõ các quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất và phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với các dự án đầu tư, chuyển nhượng bất động sản.

Các nội dung chính sách cốt lõi của Công văn 3705/TCT-CS

1. Quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT

• Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành.
• Trường hợp chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng trên đất, chỉ có phần giá trị quyền sử dụng đất được miễn thuế GTGT, còn phần giá trị cơ sở hạ tầng và công trình xây dựng trên đất vẫn phải chịu thuế GTGT theo thuế suất quy định.

2. Phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

• Trường hợp nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính gộp vào giá trị đất được trừ.
• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật tại thời điểm bàn giao đất.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo đúng quy định pháp luật.

3. Nguyên tắc khấu trừ và kê khai thuế GTGT đầu vào

• Cơ sở kinh doanh có hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện hạch toán riêng thuế GTGT đầu vào của hoạt động này để kê khai, nộp thuế theo phương pháp khấu trừ.
• Các chi phí liên quan đến đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hóa đơn, chứng từ hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định.
• Trường hợp không hạch toán riêng được thuế GTGT đầu vào, cơ sở kinh doanh phải thực hiện phân bổ theo tỷ lệ doanh thu của hoạt động chịu thuế GTGT trên tổng doanh thu của kỳ tính thuế.

Ý nghĩa và tác động của văn bản

Công văn 3705/TCT-CS giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án xác định nghĩa vụ thuế, tránh việc tính trùng thuế GTGT đối với phần giá trị quyền sử dụng đất. Đồng thời, văn bản này cũng tăng cường tính minh bạch trong việc quản lý thuế đối với các dự án đầu tư xây dựng và chuyển nhượng bất động sản có quy mô lớn.