Giới thiệu về Công văn 3216/TCT-CS năm 2019

Công văn 3216/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng gửi các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm giải đáp và thống nhất thực hiện chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản tập trung làm rõ phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT, giúp tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Để đưa ra các hướng dẫn cụ thể, Tổng cục Thuế đã căn cứ vào hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế GTGT hiện hành, bao gồm:

• Luật Thuế giá trị gia tăng và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan.
• Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP.

Quy định về giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo hướng dẫn tại Công văn 3216/TCT-CS, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ tại thời điểm chuyển nhượng. Phương pháp xác định giá đất được trừ cụ thể cho từng trường hợp như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hóa đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để cho thuê, chuyển nhượng: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo quy định.

Nguyên tắc kê khai, khấu trừ và quyết toán thuế

Tổng cục Thuế nhấn mạnh các nguyên tắc quản lý thuế quan trọng mà doanh nghiệp cần tuân thủ:

• Doanh nghiệp phải thực hiện hạch toán riêng biệt doanh thu, chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất động sản để xác định đúng nghĩa vụ thuế GTGT phát sinh.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng thì doanh nghiệp chỉ được tính giá đất được trừ bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch còn lại không được chuyển sang kỳ tiếp theo hoặc bù trừ cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác của doanh nghiệp.
• Các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ theo quy định của pháp luật về hóa đơn chứng từ.

Ý nghĩa và tác động của văn bản

Công văn 3216/TCT-CS đóng vai trò quan trọng trong việc chuẩn hóa quy trình tính thuế GTGT cho mảng bất động sản. Hướng dẫn này giúp các doanh nghiệp tránh được việc tính trùng thuế GTGT trên phần giá trị đất (vốn là đối tượng không chịu thuế GTGT theo Luật Thuế GTGT), đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng để cơ quan thuế địa phương thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra thuế một cách minh bạch, chính xác.