QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng Nhân dân và Uỷ ban Nhân dân (sửa đổi) ngày 21/6/1994;

Căn cứ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quy định khung giá các loại đất;

Căn cứ Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ: Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính và Ban Vật giá Chính phủ, Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

Xét Tờ trình số 308/TT/TCVG-VG ngày 05/4/2000 của Sở Tài chính - Vật giá về việc đề nghị ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng; sau khi lấy ý kiến đóng góp của các ngành có liên quan và Uỷ ban Nhân dân các huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1: Nay ban hành kèm theo quyết định này Quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.

Điều 2:

2.1 Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và thay thế, bãi bỏ các văn bản sau:

1/ Công văn số 1644/CV-UB ngày 19/12/1994 của UBND tỉnh "quy định tạm thời về vị trí đường phố để làm cơ sở xác định giá đất";

2/ Văn bản số 157/HD-LN ngày 07/7/1995 và số 208/HD-LN ngày 01/6/1996 của liên ngành : Tài chính Vật giá - Địa chính - Xây dựng - Cục Thuế - Uỷ ban Nhân dân thành phố Đà Lạt về việc hướng dẫn phân loại vị trí và xác định giá các loại đất tại thành phố Đà Lạt;

3/ Văn bản số 190/CV-HDLN ngày 16/4/1997 của liên Sở: Tài chính Vật giá - Địa chính - Xây dựng - Cục Thuế về việc hướng dẫn xác định vị trí và giá các loại đất trên địa bàn thị xã Bảo Lộc;

4/ Văn bản số 448/HD-LS ngày 24/9/1997 của liên Sở: Tài chính Vật giá - Địa chính - Xây dựng - Cục Thuế về việc hướng dẫn xác định vị trí và áp dụng giá các loại đất tại huyện Đơn Dương và Đức Trọng;

5/ Văn bản số 856/HD-LT ngày 08/11/1999 của liên Sở: Tài chính Vật giá - Địa chính - Xây dựng - Cục Thuế về việc hướng dẫn thực hiện giá các loại đất trên địa bàn huyện Di Linh.

2.2 Các trường hợp phát sinh trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành nếu chưa được giải quyết thì nay giải quyết theo Quyết định này.

Điều 3: Các ông Chánh Văn phòng Uỷ ban Nhân dân tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính Vật giá; Địa chính; Xây dựng, Cục trưởng Cục Thuế, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân các huyện thuộc tỉnh, thành phố Đà Lạt, thị xã Bảo Lộc và Thủ trưởng các ngành, các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

QUY ĐỊNH

VỀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG
(Kèm theo Quyết định số: 107/2000/QĐ-UB ngày 18 tháng 10 năm 2000 của Uỷ ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1: Giá đất đô thị, đất ven đường giao thông, đầu mối giao thông và trục giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp tại thành phố Đà Lạt, thị xã Bảo Lộc và các huyện thuộc tỉnh trong quyết định "phân loại đường phố, vị trí đất và mức giá các loại đất" của Uỷ ban Nhân dân tỉnh đã ban hành là mức giá chuẩn (chưa bao gồm các hệ số điều chỉnh) của vị trí 1 (đối với đất đô thị) hoặc giá đất mặt tiền (đối với đất ven đường giao thông, đầu mối giao thông và trục giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp).

Giá đất của các vị trí khác được xác định trên cơ sở giá đất của vị trí 1 hoặc giá đất mặt tiền nhân với các hệ số điều chỉnh trong Quy định này.

Điều 2: Phân loại đường phố, vị trí đất trong các quyết định đã ban hành của Uỷ ban Nhân dân tỉnh và nguyên tắc, phương pháp trong Quy định này áp dụng cho việc xác định giá đất và xác định các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Điều 3: Giá cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy định này.

Chương II

NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ, VEN ĐÔ THỊ, ĐẦU MỐI GIAO THÔNG VÀ TRỤC GIAO THÔNG CHÍNH, KHU THƯƠNG MẠI, KHU DU LỊCH, KHU CÔNG NGHIỆP

Điều 4: Phân loại đường hẻm và xác định giá đất theo vị trí:

4.1 Vị trí 1: là những lô đất có một mặt tiếp giáp với đường phố, đường giao thông (mặt tiền). Mức giá quy định tại bảng giá ban hành theo Quyết định của Uỷ ban Nhân dân tỉnh là mức giá chuẩn của vị trí 1 (chưa bao gồm các hệ số điều chỉnh về địa hình, khu vực giáp ranh,...), được tính từ lộ giới vào sâu đến 20 mét. Trường hợp lô đất có chiều sâu trên 20 mét và liền khoảnh thì từ trên 20 mét trở đi, tính bằng 65% giá đất của vị trí 1 (quy định này cũng được áp dụng tương tự cho các vị trí 2, 3 và 4 dưới đây).

Trường hợp lô đất tiếp giáp với nhiều đường phố, đường giao thông khác nhau (tức là một lô đất có 2, 3 mặt tiền) thì xác định giá đất theo đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất cho diện tích đất có chiều sâu đến 20 mét tính từ lộ giới đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất; phần diện tích đất còn lại, tuỳ theo tình hình cụ thể, áp dụng một trong các phương pháp sau : tính bằng 65% của giá đất mặt tiền đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất hoặc tính theo trung bình cộng của các mức giá mà lô đất đó tiếp giáp hoặc tính theo giá đất của đường phố, đường giao thông mà phần đất đó tiếp giáp.

4.2 Vị trí 2, 3 và 4: là những lô đất thuộc những lối đi chung, đường đi (có hoặc chưa có tên gọi) không nằm trong danh mục của bảng giá đã ban hành. Giá đất của 2 bên đường đi, lối đi đó được tính bằng hệ số vị trí (K_VT) theo giá đất mặt tiền của con đường (quy định trong bảng giá) thông với đường đi, lối đi đó.

Những lối đi chung hoặc đường đi (có hoặc chưa có tên gọi) nói trên, được gọi chung là hẻm của đường phố, đường giao thông. Nếu một đường hẻm thông với nhiều đường (hẻm của nhiều đường phố, đường giao thông), thì căn cứ vào thực tế của lô đất để xác định vị trí và mức giá cho phù hợp.

Hẻm cấp A: Mặt đường trải nhựa, bê tông, xi măng, lát - trải đá đều khắp hoặc mặt đường tương đối bằng phẳng, đi lại thuận tiện trong cả 2 mùa mưa nắng.

Hẻm cấp B: là các loại đường hẻm còn lại.

4.2.1 Vị trí 2: áp dụng cho lô đất trong hẻm, có bề rộng mặt hẻm trên 3 mét.

a/ Hẻm cấp A: Hệ số vị trí (K_vt)

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến 50m: 0,70

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 50m đến 100m: 0,60

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 100m đến 200m: 0,55

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào trên 200m: 0,50

b/ Hẻm cấp B: Hệ số vị trí (K_vt)

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến 50m: 0,60

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 50m đến 100m: 0,50

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 100m đến 200m: 0,45

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào trên 200m: 0,40

4.2.2 Vị trí 3: áp dụng cho lô đất trong hẻm, với các tiêu chuẩn sau:

a/ Hẻm rộng từ 2 mét đến 3 mét:

Hẻm cấp A: Hệ số vị trí (K_vt)

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến 50m: 0,55

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 50m đến 100m: 0,45

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 100m đến 200m: 0,40

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào trên 200m: 0,35

Hẻm cấp B: Giá đất được tính bằng 80% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.

b/ Hẻm rộng từ 1 mét đến dưới 2 mét:

Hẻm cấp A: Hệ số vị trí (K_vt)

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến 50m: 0,45

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 50m đến 100m: 0,40

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm từ 100m đến 200m: 0,35

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào trên 200m: 0,30

Hẻm cấp B: Giá đất được tính bằng 80% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.

c/ Hẻm bậc cấp: áp dụng cho đường hẻm không thể đi lại được bằng phương tiện cơ giới, không thể dắt bộ phương tiện cơ giới 2 bánh vào tận nơi.

Hệ số vị trí (K_vt)

Mặt hẻm rộng từ 3m trở lên (áp dụng cho mọi cự ly): 0,25

Mặt hẻm rộng dưới 3m (áp dụng cho mọi cự ly): 0,15

4.2.3 Vị trí 4: áp dụng cho lô đất trong hẻm, có bề rộng mặt hẻm từ 1 mét trở xuống.

a/ Hẻm cấp A: Hệ số vị trí (K_vt)

Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến 100m: 0,25

Cự ly từ đường chính đi theo đường vào trên 100m: 0,15

b/ Hẻm cấp B: Giá đất được tính bằng 75% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.

4.3 Đối với các hẻm do nhân dân tự bỏ vốn hoặc theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm (trong đó vốn đóng góp của nhân dân chiếm tỷ trọng từ 50% trở lên) để cải tạo, nâng cấp làm cho điều kiện giao thông thuận lợi và tăng khả năng sinh lợi của đất đai trong hẻm đó (có xác nhận của khu phố và Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn), thì trong 3 năm đầu được tính theo hệ số vị trí của đường hẻm theo hiện trạng trước khi được cải tạo, nâng cấp; từ năm thứ 4 trở đi, xác định hệ số vị trí tương ứng theo quy định tại khoản 4.2 Điều 4 của Quy định này.

Bề rộng mặt hẻm quy định tại điều này được xác định tại đoạn hẻm có bề rộng nhỏ nhất.

Điều 5: Xác định giá cho các lô đất có địa hình cao hoặc thấp so với mặt đường:

Giá đất mặt tiền hai bên đường phố, đường giao thông (Vị trí 1) trong Bảng giá ban hành theo Quyết định của Uỷ ban Nhân dân tỉnh được áp dụng cho các lô đất có địa hình tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng công trình, kinh doanh. Trường hợp những lô đất (trên đó đã có hoặc chưa có các công trình như: nhà cửa, vật kiến trúc,...) có địa hình không bằng phẳng (dốc lên hoặc dốc xuống, cao hoặc thấp so với mặt đường) và nhà chưa có một tầng sàn nào ngang bằng mặt đường thì áp dụng hệ số địa hình (K_ĐH) theo bảng sau:

Hệ số K_ĐH tại điều này được xác định theo hiện trạng lô đất tại thời điểm xác định giá và chỉ áp dụng trong trường hợp xác định giá để thu tiền khi giao quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước và đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 6: Xác định giá đất tại khu vực giáp ranh:

Đối với các lô đất ở khu vực giáp ranh giữa các loại đường phố khác nhau, lô đất nằm trên đường có giá cao giữ nguyên mức giá, còn các lô đất giáp ranh thuộc đường phố có mức giá thấp hơn (trong phạm vi 30 mét đến 50 mét tính từ điểm giáp ranh) phải điều chỉnh giá tăng lên theo hệ số giáp ranh (K_GR) từ 1,05 đến 1,20 nhằm giảm sự chênh lệch quá lớn giữa các lô đất liền kề nhau nhưng thuộc các loại đường phố có mức giá khác nhau. Trường hợp sau khi đã điều chỉnh hệ số tối đa mà chênh lệch về giá vẫn còn quá lớn, không phù hợp với thực tế giá đất tại khu vực giáp ranh, thì áp dụng thêm hệ số sinh lợi (K_SL) tại Điều 7 dưới đây để điều chỉnh giá đất của các lô đất ở khu vực giáp ranh cho thích hợp.

Điều 7: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:

Trên cùng một đường phố hay đường giao thông, những lô đất có điều kiện sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì được áp dụng hệ số sinh lợi (K_SL) để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá của những lô đất đó cho phù hợp với thực tế về quan hệ giá trị các lô đất trên cùng một đoạn đường hay một con đường, cụ thể như sau:

Đất đô thị: Hệ số K_SL từ 0,80 đến 2,70

Đất ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp: Hệ số K_SL từ 0,80 đến 1,50.

Các quy định về hệ số: K_VT; K_ĐH; K_GR; K_SL, được áp dụng cho các lô đất thuộc tất cả các vị trí 1, 2, 3 và 4 đối với đất đô thị, đất ven đô thị, ven đường giao thông, trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp.

Một lô đất có thể áp dụng một hoặc đồng thời nhiều hệ số (2, 3 hoặc 4 hệ số) nếu có các điều kiện tương ứng.

Chương III

ĐẤT DÂN CƯ NÔNG THÔN

Điều 8: Giá đất dân cư nông thôn đã được Uỷ ban Nhân dân tỉnh quy định cụ thể cho từng địa bàn, từng hạng đất và từng vùng.

Khi xác định giá đất dân cư nông thôn, được vận dụng các quy định về hệ số so với mức giá đất đã được Uỷ ban Nhân dân tỉnh quy định như: hệ số điều chỉnh về giá giáp ranh (K_GR) từ 1,05 đến 1,20; hệ số điều chỉnh theo khả năng sinh lợi (K_SL) tăng hoặc giảm tối đa không quá 50%. Không được áp dụng các hệ số điều chỉnh về vị trí, địa hình.

Điều 9: Đối với huyện Lạc Dương và Lâm Hà, chưa được Uỷ ban Nhân dân tỉnh quy định mức giá đất dân cư nông thôn cho từng địa bàn cụ thể. Do đó, Uỷ ban Nhân dân huyện phải khẩn trương xây dựng phương án giá đất dân cư nông thôn, tổ chức lấy ý kiến của chính quyền và Mặt trận Tổ quốc cấp xã, thông qua các cơ quan chức năng cấp tỉnh thẩm định trình Uỷ ban Nhân dân tỉnh quyết định trong quí I/2001.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 10: Giá đất sau khi điều chỉnh theo các hệ số trên đây và hệ số K (sau khi đã áp dụng đồng thời nhiều hệ số) phải bảo đảm nguyên tắc không được thấp hơn mức giá tối thiểu, không cao hơn mức giá tối đa và phù hợp với hệ số (K) quy định trong khung giá của Nghị định số: 87/CP ngày 17/8/1994, Nghị định số: 17/1998/CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định số: 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ.

Điều 11: Việc xác định mức giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước, các cơ quan chức năng phải căn cứ vào hiện trạng cụ thể của từng lô đất, khu đất để áp dụng các quy định trên đây cho phù hợp. Nghiêm cấm các trường hợp tuỳ tiện đặt ra các nguyên tắc, phương pháp tính làm tăng hoặc giảm hệ số điều chỉnh giá đất trái với Quy định này gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước hoặc phương hại đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong quá trình thực hiện nếu có vấn đề gì vướng mắc, Thủ trưởng các ngành có liên quan và Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân các huyện thuộc tỉnh, thành phố Đà Lạt, thị xã Bảo Lộc có văn bản báo cáo đề xuất Uỷ ban Nhân dân tỉnh xem xét giải quyết, hoặc bổ sung sửa đổi cho phù hợp./.