Công văn 997/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn, giải đáp các vướng mắc liên quan đến chính sách thu tiền thuê đất, việc áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và chính sách ưu đãi đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn. Dưới đây là nội dung tóm tắt chi tiết và chuyên sâu về các quy định pháp lý cốt lõi được đề cập trong công văn.

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được sử dụng làm căn cứ tính toán nghĩa vụ tài chính và các chi phí liên quan trong các trường hợp cụ thể sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất.
• Tính tiền sử dụng đất khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
• Tính thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tính các khoản phí và lệ phí phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây ra thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để hoàn trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, áp dụng đối với trường hợp đất trả lại là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá đất cụ thể được xác định cho từng trường hợp riêng biệt và được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; hoặc khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở.
• Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
• Tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy định.

Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau đây (trừ các trường hợp đặc biệt không đấu giá theo quy định):

• Đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
• Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ hoặc đất xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
• Giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
• Giao đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc giảm tiền thuê đất.

Lưu ý pháp lý: Căn cứ vào các quy định trên, Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất phi nông nghiệp và nông nghiệp; trong trường hợp này, giá đất cụ thể sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính thu tiền thuê đất.

Tổng cục Thuế đã phân tích và đưa ra hướng xử lý đối với trường hợp cụ thể của Công ty cổ phần năng lượng Hà Tiên tại tỉnh Bình Định liên quan đến chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn:

• Bối cảnh vụ việc: Công ty cổ phần năng lượng Hà Tiên được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định cho thuê đất theo Quyết định số 1054/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 để thực hiện Dự án Nhà máy chế biến gỗ và Nhà máy sản xuất nhiên liệu sinh học rắn. Sau đó, dự án được điều chỉnh hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo Quyết định số 2017/QĐ-UBND ngày 13/6/2018 (thời điểm Nghị định số 57/2018/NĐ-CP của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn đã có hiệu lực thi hành).
• Vướng mắc pháp lý phát sinh: Điều 6 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP không quy định rõ ràng về việc áp dụng hình thức thuê đất một lần hay thuê đất hàng năm. Đồng thời, quy định tại điều này chưa làm rõ mức giá ưu đãi áp dụng chung cho các dự án hay áp dụng riêng cho từng dự án, có áp dụng cho trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay không, và cơ quan nào có thẩm quyền trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt mức giá này.
• Hướng xử lý của Tổng cục Thuế: Do Nghị định số 57/2018/NĐ-CP do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì xây dựng và trình Chính phủ ban hành, Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế tỉnh Bình Định chủ động lập văn bản báo cáo và gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để nhận được hướng dẫn, giải đáp cụ thể về việc dự án của Công ty cổ phần năng lượng Hà Tiên có thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi và cách thức áp dụng đơn giá thuê đất ưu đãi theo đúng quy định pháp luật.