Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ban hành quy định về diện tích tối thiểu và các điều kiện tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 10 năm 2017, thay thế hoàn toàn cho Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 28 tháng 11 năm 2014. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm thiết lập trật tự trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch đô thị và nông thôn, đồng thời ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái phép trên địa bàn tỉnh.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng quy định tách thửa

Quyết định này áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho các trường hợp đặc biệt sau:

• Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ.
• Các trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng hoặc chứng thực phù hợp với quy định tách thửa trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành (trước ngày 02/10/2017).
• Các trường hợp tách thửa đất phát sinh do Nhà nước thực hiện thu hồi một phần thửa đất.
• Tách thửa đất nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã được quy hoạch chi tiết.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng phục vụ dân sinh.

- Điều kiện chung và điều kiện cụ thể để thực hiện tách thửa

Để được phép thực hiện thủ tục tách thửa, thửa đất và người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và kỹ thuật hạ tầng như sau:

• Điều kiện chung: Thửa đất yêu cầu tách thửa phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
• Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân:
  • Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.
  • Diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 4 của Quyết định này. Trường hợp tách một phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để hợp với thửa đất liền kề thì phải thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa (cùng nhóm đất) và cấp Giấy chứng nhận mới.
  • Tại khu vực đô thị: Thửa đất phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, hoặc bản vẽ tổng mặt bằng trong thiết kế cơ sở của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch 1/500), hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 kèm theo Quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc đô thị được duyệt. Nếu không có các quy hoạch này thì áp dụng quy hoạch sử dụng đất và quy định tại Điều 4.
  • Tại khu vực ngoài đô thị: Áp dụng quy hoạch xây dựng nông thôn. Nếu không có quy hoạch xây dựng nông thôn thì áp dụng tổng mặt bằng dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp không có các quy hoạch trên thì áp dụng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới và quy định tại Điều 4.
  • Quy định về đường giao thông: Thửa đất sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu hoặc phải xây dựng đường giao thông mới. Đối với khu vực đô thị, đường giao thông mới trong khu dân cư hiện hữu phải rộng tối thiểu 4m, ngoài khu dân cư hiện hữu rộng tối thiểu 7m (gồm lòng đường và vỉa hè); riêng TP. Vũng Tàu, TP. Bà Rịa và các đô thị có quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc riêng thì thực hiện theo quy chế đó. Đối với khu vực nông thôn, đường giao thông mới phải có bề rộng lòng đường tối thiểu 4m.
  • Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Khi thực hiện tách thửa đất có hình thành đường giao thông, chủ sử dụng đất phải hoàn thành việc xây dựng đường và đảm bảo cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu gồm hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước và đấu nối an toàn với đường giao thông hiện hữu.
• Điều kiện đối với tổ chức: Việc thực hiện tách thửa phải theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chức năng và bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Quy định về diện tích và kích thước tối thiểu sau khi tách thửa

Diện tích tối thiểu và kích thước còn lại sau khi tách thửa (không bao gồm phần diện tích thuộc hành lang lộ giới, đường giao thông đã có quy hoạch) được quy định chi tiết theo từng loại đất và khu vực:

• Đất ở đã xây dựng nhà ở:
  • Tại địa bàn các phường: Diện tích tối thiểu là 45m2, cạnh tiếp giáp đường giao thông và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với đường phố có lộ giới lớn hơn 20m); hoặc diện tích tối thiểu là 36m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 4m (đối với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m).
  • Tại địa bàn các thị trấn, các xã và huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu là 40m2, chiều sâu thửa đất và cạnh tiếp giáp đường giao thông không nhỏ hơn 4m.
• Đất ở chưa xây dựng nhà ở:
  • Tại các xã, phường, thị trấn thuộc đô thị và Trung tâm huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu là 60m2, cạnh tiếp giáp đường giao thông và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
  • Tại các xã còn lại và các khu vực khác của huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu là 100m2, cạnh tiếp giáp đường giao thông và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
• Đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Diện tích tối thiểu là 100m2, cạnh tiếp giáp đường giao thông không nhỏ hơn 5m.
• Đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách là 500m2. Đối với đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, người sử dụng đất phải thực hiện đắp bờ trước khi tách thửa. Trường hợp thửa đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch đất ở thì được phép tách thửa theo loại đất ở, nhưng người sử dụng đất phải hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trước khi thực hiện tách thửa.
• Khu vực có đồ án quy hoạch riêng: Việc tách thửa phải tuân thủ theo đúng quy định quản lý của đồ án quy hoạch riêng đó.

- Các trường hợp không được phép tách thửa đất

Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cụ thể các trường hợp nghiêm cấm thực hiện việc tách thửa đất bao gồm:

• Thửa đất không đảm bảo đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 3 và diện tích, kích thước tối thiểu tại Điều 4 của Quyết định này.
• Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
• Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
• Việc phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, tranh chấp đất đai mà các thửa đất hình thành sau khi phân chia không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định.
• Thửa đất nằm trong khu vực bảo tồn đã được pháp luật quy định phải bảo vệ nghiêm ngặt.

- Phương án xử lý đối với một số trường hợp cụ thể

Để giải quyết các vướng mắc thực tế, Quyết định đưa ra các phương án xử lý linh hoạt đối với một số trường hợp đặc thù:

• Thửa đất ở kết hợp mục đích khác thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) hoặc quy hoạch đất nông nghiệp: Được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu của đất phi nông nghiệp (100m2), trong đó phần diện tích đất ở phải đảm bảo quy định tối thiểu đối với đất ở đã xây dựng hoặc chưa xây dựng nhà ở tương ứng.
• Thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở có mục đích hỗn hợp (đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây ăn quả...): Việc tách thửa phải đảm bảo cả thửa đất mới và thửa đất còn lại đều có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất ở quy định tại khu vực đó.
• Trường hợp đặc biệt do hình thể đất hoặc yếu tố gia đình: Đối với các thửa đất xin tách thửa chưa phù hợp với các điều kiện quy định nhưng có vị trí, hình thể đặc biệt, hoặc việc tách thửa có nguồn gốc sử dụng theo tập quán, để thừa kế, tặng cho trong gia đình đối với thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ đề xuất để Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định cụ thể cho từng trường hợp.

- Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức và hiệu lực thi hành

Quyết định phân định rõ vai trò và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cùng các tổ chức liên quan nhằm đảm bảo tính thực thi nghiêm túc:

• Ủy ban nhân dân các cấp và công chức địa chính: Chịu trách nhiệm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận sau khi tách thửa. UBND cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông; ban hành quyết định thu hồi diện tích đất làm đường do người dân tự nguyện trả lại để giao cho cấp xã quản lý; định kỳ 6 tháng báo cáo kết quả về Sở Tài nguyên và Môi trường; cung cấp thông tin tranh chấp, thu hồi đất cho Văn phòng Đăng ký đất đai.
• Các tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã: Tuyệt đối không được công chứng, chứng thực và không làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất trái với quy định tại Quyết định này.
• Các tổ chức hành nghề đo đạc bản đồ: Không được thực hiện đo đạc, lập bản vẽ tách thửa đất trái với quy định khi thực hiện hợp đồng đo đạc cho người sử dụng đất.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chịu trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn thực hiện quy định; tổng hợp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện để báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung kịp thời.