Tóm tắt Quyết định 18/2019/QĐ-UBND về quy định tách thửa đất tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành quy định chi tiết về điều kiện, diện tích tối thiểu và các trường hợp cụ thể được phép hoặc không được phép tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 02 tháng 8 năm 2019, thay thế cho Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2017.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho các trường hợp sau:

• Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
• Các giao dịch quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng, chứng thực phù hợp quy định trước ngày Quyết định này có hiệu lực.
• Tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
• Tách thửa đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước hoặc tặng cho để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng phục vụ dân sinh.
• Tách thửa để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại theo dự án đầu tư hoặc quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Điều kiện thực hiện việc tách thửa đất

Để được phép tách thửa, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung và điều kiện riêng biệt đối với từng đối tượng:

• Điều kiện chung: Thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân:
  • Việc chia tách thửa đất ở phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.
  • Diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định. Trường hợp tách một phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để hợp thửa với thửa đất liền kề thì phải thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa (cùng nhóm đất) và cấp Giấy chứng nhận mới.
  • Tại khu vực đô thị: Áp dụng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bản vẽ tổng mặt bằng thiết kế cơ sở, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 kèm Quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc đô thị được duyệt. Nếu không có các quy hoạch này thì áp dụng quy hoạch sử dụng đất và diện tích tối thiểu tại Điều 4.
  • Tại khu vực ngoài đô thị: Áp dụng quy hoạch xây dựng nông thôn hoặc phương án mặt bằng phân lô được duyệt. Nếu không có thì áp dụng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới và quy định tại Điều 4.
  • Yêu cầu tiếp giáp đường giao thông: Thửa đất thuộc quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường giao thông hiện hữu do Nhà nước quản lý. Trường hợp tự hình thành đường giao thông mới, người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ, hoàn thành thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ và nghiệm thu bàn giao trước khi tách thửa.
• Đối với tổ chức: Việc tách thửa phải thực hiện theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chức năng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng kèm thiết kế cơ sở đã được phê duyệt.

- Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa

Diện tích tối thiểu và kích thước các thửa đất sau khi tách (không tính phần diện tích hành lang lộ giới, đường giao thông đã quy hoạch) được quy định cụ thể như sau:

• Đất ở có nhà ở hợp pháp (có giấy tờ theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
  • Khu vực đô thị và Trung tâm huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu 45 m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m (đối với đường phố lộ giới ≥ 20 m); hoặc diện tích tối thiểu 36 m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m (đối với đường phố lộ giới < 20 m).
  • Các xã còn lại và khu vực khác của huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu 40 m2, chiều sâu và cạnh tiếp giáp đường không nhỏ hơn 4 m.
• Đất ở chưa xây dựng nhà ở (hoặc nhà ở không có giấy tờ hợp lệ):
  • Khu vực đô thị và Trung tâm huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu 60 m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
  • Các xã còn lại và khu vực khác của huyện Côn Đảo: Diện tích tối thiểu 100 m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
• Đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Diện tích tối thiểu 100 m2, cạnh tiếp giáp đường và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
• Trường hợp tách thửa quy mô diện tích lớn:
  • Thửa đất từ 500 m2 đến 2.000 m2 tại TP. Vũng Tàu và từ 1.000 m2 đến 5.000 m2 tại các huyện, thị xã, thành phố khác: Người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận trước khi thực hiện.
  • Thửa đất lớn hơn 2.000 m2 tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000 m2 tại các địa phương khác: Phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
• Đất nông nghiệp:
  • Khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu sau khi tách không nhỏ hơn 500 m2 tại các phường, thị trấn và trung tâm huyện Côn Đảo; không nhỏ hơn 1.000 m2 tại các xã còn lại. Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách. Đối với thửa đất lớn hơn 2.000 m2 (Vũng Tàu) hoặc 5.000 m2 (địa phương khác), phải thiết kế bản vẽ phương án tách thửa và thỏa thuận mặt bằng với UBND cấp huyện.
  • Khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc phi nông nghiệp: Phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi tách thửa theo diện tích tối thiểu quy định. Phần đất nông nghiệp còn lại nếu đủ điều kiện diện tích tối thiểu thì tiếp tục sử dụng sản xuất nông nghiệp. UBND cấp huyện có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất trước khi cho phép chuyển mục đích.
• Khu vực có đồ án quy hoạch riêng: Thực hiện tách thửa theo quy định quản lý đồ án đã được phê duyệt.

- Các trường hợp không được phép tách thửa

Quyết định nghiêm cấm việc tách thửa trong các trường hợp sau:

• Không đảm bảo các điều kiện chung và diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 3 và Điều 4.
• Thửa đất đã có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
• Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đang được thụ lý giải quyết; hoặc thửa đất có tài sản gắn liền đang bị kê biên thi hành án.
• Việc phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, tranh chấp nhưng không bảo đảm điều kiện tách thửa theo quy định.
• Thửa đất thuộc khu vực bảo tồn theo quy định của pháp luật.

- Hướng dẫn xử lý một số trường hợp cụ thể

• Đất ở kết hợp mục đích khác thuộc quy hoạch phi nông nghiệp/thương mại dịch vụ: Được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu của đất thương mại dịch vụ (100 m2), trong đó phần đất ở được tách theo quy định đất ở tương ứng.
• Đất ở kết hợp mục đích khác trong khu vực quy hoạch đất ở: Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích đất ở bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định cho đất ở.
• Thửa đất có nhà ở đã được cấp phép xây dựng hoặc chứng nhận sở hữu: Được phép tách thửa theo hiện trạng nhà ở. Phần thửa đất trống sau khi tách (không có nhà) phải đảm bảo kích thước và diện tích tối thiểu của đất ở chưa xây dựng.
• Thửa đất quy hoạch sản xuất nông nghiệp nhưng có một phần đất ở/phi nông nghiệp hiện hữu: Được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp quy hoạch sản xuất nông nghiệp (500 m2 hoặc 1.000 m2).

- Trách nhiệm của các cơ quan và tổ chức liên quan

• UBND cấp huyện và cấp xã: Chịu trách nhiệm quản lý sử dụng đất đúng mục đích sau khi tách thửa. UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất làm đường giao thông tự nguyện hiến tặng, cập nhật quy hoạch đường giao thông mới, kiểm tra nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và cung cấp thông tin tranh chấp, thu hồi đất cho Văn phòng đăng ký đất đai.
• Các tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã: Không được công chứng, chứng thực các trường hợp tự ý chia tách thửa đất không đúng quy định.
• Các tổ chức đo đạc bản đồ: Không thực hiện đo đạc tách thửa trái với quy định tại Quyết định này.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn thực hiện và tổng hợp các vướng mắc báo cáo UBND tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung.
• Sở Xây dựng: Chủ trì phối hợp hướng dẫn thiết kế bản vẽ phương án tách thửa, hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu bàn giao.

- Hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp

Quyết định 18/2019/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 8 năm 2019 và thay thế hoàn toàn Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2017.

Đối với các hồ sơ tách thửa đã được tiếp nhận hợp lệ trước ngày 02 tháng 8 năm 2019 (không thuộc trường hợp tự hình thành đường giao thông mới) và các trường hợp đã được cấp phép đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì tiếp tục áp dụng giải quyết theo quy định cũ tại Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND.