1. Vị trí, phạm vi, ranh giới và quy mô:

1.1. Vị trí:

Khu vực Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Phùng Khoang, tỷ lệ 1/500 Thuộc thôn Phùng Khoang xã Trung Văn, xã Mễ Trì – Huyện Từ Liêm và phường Nhân Chính, Thanh Xuân Bắc – quận Thanh Xuân – Hà Nội.

1.2. Ranh giới:

- Phía Nam và Tây Nam giáp Đường Lương Thế Vinh.

- Phía Tây Bắc giáp khu luyện tập thể thao và vui chơi giải trí Mễ Trì.

- Phía Đông, Đông Nam giáp khu nhà ở phường Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân và đường quy hoạch dự kiến.

1.3. Quy mô:

- Tổng diện tích đất trong phạm vi quy hoạch chi tiết khoảng: 460083 m² (khoảng 46,01 ha).

- Quy mô dân số: khoảng 3000 – 3500 người.

2. Mục tiêu:

- Cụ thể hóa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết các khu vực có liên quan đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Hình thành khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tạo bộ mặt kiến trúc hiện đại cho khu vực Tây Nam thành phố, cũng như cho các trục đường lớn vào trung tâm Thủ đô.

- Tổ chức khu công viên cây xanh, hồ điều hòa thành phố gắn kết công trình công cộng khách sạn chất lượng cao hài hòa cảnh quan khu vực, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi vui chơi giải trí của đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân.

- Phân khu chức năng hợp lý, sử dụng hiệu quả quỹ đất, đảm bảo cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp với Quy chuẩn xây dựng và các quy hoạch chi tiết có liên quan. Cải tạo và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu dân cư tiếp giáp khu vực phát triển đô thị nhằm nâng cao điều kiện, môi trường sống của người dân trong khu dân cư hiện có. Đảm bảo khớp nối hạ tầng kỹ thuật với các khu vực lân cận.

- Làm cơ sở cho việc lập dự án đầu tư xây dựng và công tác hướng dẫn quản lý xây dựng theo quy định.

3. Nội dung quy hoạch chi tiết:

3.1. Quy hoạch sử dụng đất:

- Khu vực quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Phùng Khoang tỷ lệ 1/500 có diện tích khoảng 460083m². Bao gồm các chức năng sử dụng đất chính: đất công cộng thành phố và khu vực, đất công trình hỗn hợp, đất công viên cây xanh, đất cơ quan trường đào tạo, đất nhà ở .. . và các chức năng khác. Cụ thể như sau:

- Đất xây dựng công trình công cộng thành phố, khu vực:

Có ký hiệu CC1. Tổng diện tích: 23000m².

Khách sạn cao cấp được bố trí giáp khu công viên và trục đường lớn, khai thác được cảnh quan thiên nhiên khu vực. Chiều cao công trình phù hợp với Quy chế của các công trình xung quanh Trung tâm Hội nghị Quốc gia.

- Đất xây dựng công trình hỗn hợp:

Có ký hiệu HH. Tổng diện tích 43992m². Gồm 2 ô ký hiệu: HH1, HH2.

Có chức năng công cộng kết hợp cơ quan văn phòng, nhà ở. Cụ thể sẽ thực hiện theo dự án riêng được cấp thẩm quyền phê duyệt.

- Đất cây xanh thành phố, hồ điều hòa:

Có ký hiệu CXTP1, tổng diện tích 118345m².

Bố trí phù hợp theo quy hoạch khu vực, công viên có chức năng nghỉ ngơi, dịch vụ văn hóa nhỏ, không bố trí khu vui chơi giải trí lớn. Hồ điều hòa đảm bảo diện tích theo quy hoạch: 6,4 ha.

- Đất an ninh quốc phòng:

Có ký hiệu QP1, tổng diện tích khoảng: 16873m².

Bệnh viện y học cổ truyền – Bộ Công an được giữ lại chỉnh trang theo dự án riêng được cấp thẩm quyền phê duyệt.

- Đất cơ quan trường đào tạo:

Có ký hiệu CQ, tổng diện tích 31631m². Gồm 4 ô ký hiệu: CQ1, CQ2, CQ3, CQ4.

Một số cơ quan trường đào tạo hiện có được giữ lại cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch. Các khu cơ quan trường đào tạo dự kiến bố trí phù hợp quy hoạch chi tiết khu vực. Chức năng và các chỉ tiêu sử dụng đất của từng ô theo bảng quy hoạch sử dụng đất.

- Đất công cộng đơn vị ở:

Có ký hiệu CCĐV. Tổng diện tích 1652m². Bao gồm chức năng phục vụ hàng ngày cho dân cư khu vực.

- Đất nhà trẻ, mẫu giáo:

Có ký hiệu NT. Tổng diện tích 4531m².

Đảm bảo nhu cầu học tập cho dân cư khu vực.

- Đất trường tiểu học:

Có ký hiệu TH, tổng diện tích 9629m²

Đảm bảo nhu cầu học tập cho dân cư khu vực.

- Đất nhà ở cao tầng:

Có ký hiệu CT, tổng diện tích: 16197m² gồm 2 ô ký hiệu CT1 và CT2. Diện tích và các chỉ tiêu sử dụng đất của từng ô theo bảng quy hoạch sử dụng đất.

- Đất nhà ở thấp tầng:

Có ký hiệu TT, tổng diện tích 68194m². Gồm 6 ô có ký hiệu: TT1, TT2, TT3, TT4, TT5, TT6. Diện tích và các chỉ tiêu sử dụng đất của từng ô theo bảng quy hoạch sử dụng đất. Ô TT5 và TT6 phục vụ giãn dân của huyện Từ Liêm.

Chủ yếu xây dựng theo dạng biệt thự, nhà vườn và nhà ở giãn dân.

- Đất nhà ở dân cư, tập thể hiện có cải tạo:

Có ký hiệu DC, tổng diện tích 11754m². Gồm 3 ô ký hiệu: DC1, DC2, DC3. Ô DC2 thực hiện theo dự án riêng đã được duyệt. Diện tích và các chỉ tiêu sử dụng đất của từng ô theo bảng quy hoạch sử dụng đất.

- Đất cây xanh đơn vị ở:

Có ký hiệu CX, tổng diện tích: 3873m². gồm 3 ô ký hiệu: CX1, CX2, CX3.

Diện tích của từng ô theo bảng quy hoạch sử dụng đất. Cây xanh đơn vị ở bố trí phân tán để tạo cảnh quan cho các nhóm nhà ở cao tầng và thấp tầng.

- Đất bãi đỗ xe:

Có ký hiệu P, tổng diện tích: 1245m².

Ngoài diện tích bãi đỗ xe tập trung, trong các khu nhà ở cao tầng và công trình hỗn hợp có bố trí khoảng 7000m² diện tích đỗ xe. Các chỗ đỗ xe này được bố trí trong khu đất công trình cao tầng và tầng 1 hoặc tầng hầm của nhà cao tầng. Đối với nhà biệt thự có gara riêng. Đối với công trình công cộng, cơ quan, trường đào tạo… nhu cầu đỗ xe được giải quyết bố trí trong khu đất của công trình.

BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO Ô QUY HOẠCH (TRONG PHẠM VI NGHIÊN CỨU TỶ LỆ 1/500)

Các yêu cầu:

- Hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình đối với các ô đất công cộng Thành phố - hỗn hợp có thể được xem xét điều chỉnh ở bước lập dự án đầu tư xây dựng để đảm bảo không gian kiến trúc, nhu cầu sử dụng, tăng hiệu quả sử dụng đất, nhưng không vượt quá Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và phải được cấp có thẩm quyền cho phép.

- Diện tích các ô đất sử dụng để tính toán quy hoạch. Tên và các chỉ tiêu của các đơn vị được cập nhật tại thời điểm nghiên cứu quy hoạch. Trong quá trình lập có liên quan để phù hợp thực tế, tránh chồng chéo.

- Quỹ đất 20% xây dựng nhà ở chung cư để tạo quỹ nhà ở phục vụ yêu cầu tái định cư, nhà ở xã hội hóa, nhà ở cho các đối tượng chính sách …theo quy định tại quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của UBND Thành phố được bố trí tại khu đất CT2 (có diện tích khoảng 4434m²).

- Chấp thuận các nội dung điều chỉnh cục bộ theo đề nghị của Sở Quy hoạch Kiến trúc tại tờ trình số 62/TTr-QHKT ngày 10/01/2007.

3.2. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan:

+ Ý đồ tổ chức không gian: xây dựng khu đô thị mới hiện đại, có cảnh quan hài hòa với khu công viên hồ điều hòa của thành phố.

+ Trên các trục đường quy hoạch lớn, bố trí công trình nhà ở cao tầng, có chiều cao thay đổi tạo nhịp điệu cho tuyến phố. Xen kẽ có bố trí nhà biệt thự thấp tầng để làm phong phú đa dạng về mặt không gian.

+ Tổ chức trục không gian trung tâm đơn vị ở, hướng tới khu công viên và kết thúc là công trình khách sạn tạo điểm nhấn.

+ Bố trí khách sạn hiện đại ở phía Bắc đường Lê Văn Lương, có vị trí, quy mô, chiều cao, hình thức công trình hài hòa với cảnh quan của khu công viên, có môi trường sinh thái tốt.

+ Tổ chức trục không gian theo hướng Đông – Tây trong đơn vị ở, nối kết giữa khu nhà ở thấp tầng và khu nhà ở cao tầng, tạo cảnh quan và tầm nhìn trong khu đô thị. Cuối trục không gian là công trình cao tầng tạo điểm nhấn.

+ Không gian chiều cao trong đơn vị ở tổ chức hài hòa giữa khu thấp tầng và cao tầng. Các công trình trường học, nhà trẻ cần bố trí hệ thống sân vườn, cây xanh tạo không gian cảnh quan, môi trường sư phạm tốt cho dạy và học.

+ Các khu nhà ở biệt thự bố trí gắn liền với các khu cây xanh, giữa các nhóm ở tổ chức các lõi cây xanh vườn hoa nhằm tạo môi trường cảnh quan không gian kiến trúc sinh động. Tổ chức hệ thống cây xanh tập trung, cây xanh đường phố thành mạng lưới liên kết với nhau theo tổ hợp thống nhất.

3.3. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật:

3.3.1. Quy hoạch giao thông:

Mạng đường giao thông: gồm các cấp đường sau:

- Đường khu vực có mặt cắt ngang rộng 40m gồm hai dải xe chạy mỗi dải rộng 11,25m, dải phân cách giữa rộng 3m, hè mỗi bên rộng 7,25m.

- Đường phân khu vực có bề rộng mặt cắt ngang 30m. Lòng đường xe chạy rộng 15m hè mỗi bên rộng 7,5m.

- Các tuyến đường nhánh tại các đơn vị ở xây dựng mới có mặt cắt ngang rộng 13,5m÷20m (lòng đường xe chạy tối thiểu đảm bảo 2 làn xe), khoảng cách giữa các tuyến đường từ 150m÷250m.

- Đối với đường vào nhà có bề rộng mặt cắt ngang rộng ≤11,5m được thiết kế cho đến tận từng công trình xây dựng.

- Giao thông công cộng:

+ Các tuyến xe buýt được bố trí trên các tuyến đường chính, tập trung nhiều công trình dịch vụ có nhu cầu đi lại lớn. Vị trí các tuyến xe buýt và xác điểm dừng đỗ trả khách, ga tàu điện ngầm và nổi sẽ được xác định chính thức theo dự án và phù hợp đồ án quy hoạch mạng lưới giao thông công cộng của thành phố.

- Bãi đỗ xe:

+ Nhu cầu đỗ xe của khu đô thị được tính toán trên cơ sở quyết định 165/2003/QĐ-UB ngày 02/12/2003.

+ Trong khu vực nghiên cứu dự kiến bố trí 1 bãi đỗ xe tập trung phục vụ nhu cầu công cộng với diện tích bãi đỗ xe là 1245m2, có thể nghiên cứu xây cao tầng để tiết kiệm đất để đảm bảo nhu cầu đỗ xe cho toàn khu trong tương lai.

+ Ngoài ra để phục vụ nhu cầu đỗ xe tại chỗ, khu nhà biệt thự phải đảm bảo đủ nhu cầu bản thân. Các khu nhà cao tầng, hỗn hợp dự kiến bố trí khoảng 7000m² dành cho đỗ xe (được cân đối trong ô đất xây dựng).

3.3.2. Quy hoạch san nền và thoát nước mưa:

a. San nền:

- Nền trong từng ô đất được san tạo mái với độ dốc nền i≥0,004 có mái dốc về phía các tuyến đường khu vực nơi dự kiến bố trí hệ thống thoát nước. Cao độ nền phù hợp với cao độ đường.

- Khống chế cao độ và độ dốc các tuyến đường theo quy hoạch, phù hợp với hệ thống thoát nước và có xét tới cao độ nền các công trình đã xây dựng trong khu vực.

+ Cao độ san nền trung bình: 6,5m÷6,7m.

b. Thoát nước mưa:

- Hệ thống thoát nước mưa là hệ thống thoát nước riêng: Được thoát chủ yếu về phía Tây Bắc theo hệ thống thoát nước của thành phố chảy về trạm bơm Mễ Trì để được bơm ra sông Nhuệ.

- Các trục thoát nước chính: Hệ thống cống chính dự kiến xây dựng dọc theo đường Lương Thế Vinh, dọc đường Lê Văn Lương kéo dài (đoạn qua khu vực nghiên cứu) rồi đấu nối vào trục thoát nước dự kiến xây dựng trên đường Lê Văn Lương kéo dài ở phía Tây Bắc khu đô thị và thoát vào mương Mễ Trì (phù hợp với Quy hoạch chi tiết Công viên văn hóa thể thao Tây Nam Hà Nội, tỷ lệ 1/2000 được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 21/2003/QĐ-UB ngày 27 tháng 1 năm 2003, có điều chỉnh so với quy hoạch san nền thoát nước huyện Từ Liêm được duyệt).

- Tại vị trí tiếp giáp với khu vực đã xây dựng cần có biện pháp xử lý, xây dựng rãnh thoát nước để tránh gây úng ngập.

3.3.3. Quy hoạch cấp nước:

Nguồn cấp nước của các nhà máy nước hiện có như: Mai Dịch, Hạ Đình và tương lai là nhà máy nước mặt Sông Đà thông qua các tuyến ống truyền dẫn dự kiến xây dựng trên đường vành đai 3, đường Nguyễn Trãi, trục đường Lê Văn Lương kéo dài. Điểm đấu và nguồn cấp cụ thể do cơ quan quản lý xem xét giải quyết.

- Mạng ống phân phối chính có đường kính D100mm÷200mm được tính toán thiết kế ứng với tiêu chuẩn nước sinh hoạt 200 lít/người-ngày và mạng phân phối nhánh, ống dịch vụ ≤90mm đưa nước đến từng công trình và cụm công trình.

- Các họng lấy nước chữa cháy, được bố trí dọc theo các tuyến ống truyền dẫn và các tuyến ống phân phối chính với khoảng cách theo quy định hiện hành. Tại hồ điều hòa có bố trí các hố thu nước cứu hỏa phục vụ cho hệ thống cứu hỏa của thành phố. Các vị trí này cũng như quy cách các họng cứu hỏa phải được sự thỏa thuận của cơ quan phòng cháy chữa cháy của thành phố.

3.3.4. Quy hoạch cấp điện:

- Nguồn điện:

Theo quy hoạch nguồn điện trung thế cấp cho khu đô thị được lấy từ trạm 110/22KV Thanh Xuân 2x63 MVA (dự kiến xây dựng ở phía Bắc).

Trước mắt khi trạm 110/22 KV Thanh Xuân chưa xây dựng xong thì nguồn điện trung thế có thể được cấp tạm từ hệ thống điện hiện có, cụ thể Chủ đầu tư cần làm việc với cơ quan quản lý ngành điện để được giải quyết.

- Các trung thế 22KV:

Để đáp ứng nhu cầu cấp điện cho khu vực đặt 2 lộ cáp ngầm 22 KV-XLPE 3x240 mm² từ trạm 110/22 KV Thanh Xuân đi dọc theo đường quy hoạch tới các trạm biến thế dự kiến xây dựng mới và cải tạo. Hệ thống cáp trung thế được thiết kế mạch vòng vận hành hở, nguồn cấp được lấy từ 2 thanh cái phân đoạn của trạm biến áp 110/22 KV.

- Trạm biến thế 22/0,4kV:

+ Các trạm biến thế 22/0,4KV dự kiến sử dụng loại trạm biến thế kiểu kín (trạm xây) được đặt tại trung tâm các phụ tải và gần đường để tiện cho việc thi công, đối với các tòa nhà cao tầng có phụ tải lớn thì trạm biến thế dự kiến được bố trí ngay trong tầng trệt của tòa nhà để tiện cho việc xuất tuyến các lộ hạ thế cấp điện các phụ tải của tòa nhà. Vị trí, công suất trạm biến thế cho từng khu vực và mạng lưới chiếu sáng sinh hoạt tùy thuộc vào mặt bằng bố trí và nhu cầu sử dụng điện của từng công trình sẽ được tính toán tiếp ở giai đoạn sau.

+ Các tuyến trung, hạ thế trong thiết kế đề xuất đi bằng cáp ngầm.

+ Các tuyến hạ thế trong bản vẽ chỉ là định hướng tuyến sơ bộ, sẽ được xác định cụ thể ở giai đoạn thiết kế chi tiết sau.

3.3.5. Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

a. Thoát nước bẩn:

Hệ thống thoát nước bẩn của khu đô thị mới Phùng Khoang được thiết kế là hệ thống cống riêng và theo quy hoạch thuộc 2 lưu vực thoát nước:

- Phần đất phía Bắc đường Lê Văn Lương kéo dài theo hệ thống cống được thoát về trạm xử lý Phú Đô.

- Phần đất phía Nam còn lại được thoát về trạm xử lý Yên Xá.

- Trường hợp các trạm xử lý nêu trên chưa được xây dựng, nước bẩn phải được xử lý cục bộ trong ô đất hoặc trong từng công trình đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định được các cấp có thẩm quyền cho phép rồi cho thoát tạm ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.

b. Vệ sinh môi trường:

- Đối với khu vực xây dựng nhà cao tầng cần xây dựng hệ thống đổ rác từ trên tầng cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên, xe chở rác sẽ thu rác trực tiếp từ bể rác này. Đối với khu vực trường học, cơ quan, dịch vụ công cộng cần có bể rác hoặc thùng rác to có nắp đậy kín và hợp đồng với Công ty Môi trường đô thị thu gom và vận chuyển tới nơi quy định của thành phố. Trên các trục đường chính cần bố trí đặt các thùng rác nhỏ công cộng, khoảng cách giữa các thùng rác từ 100m/thùng.