Giới thiệu chung về Công văn 5336/BXD-KHCN

Công văn 5336/BXD-KHCN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn, giải đáp các vướng mắc trong quá trình áp dụng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2019/BXD). Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thống nhất cách hiểu, áp dụng chính xác các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như mật độ xây dựng, khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình và tỷ lệ đất cây xanh.

Hướng dẫn chi tiết về mật độ xây dựng

Công văn làm rõ phương pháp tính toán và áp dụng các chỉ tiêu mật độ xây dựng nhằm đảm bảo tính thống nhất trên cả nước:

• Mật độ xây dựng thuần (net-density): Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình bên ngoài như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, trạm bơm, nhà bảo vệ). Công văn hướng dẫn cụ thể cách tính toán đối với các lô đất hỗn hợp nhiều chức năng và các công trình có phần đế kết hợp tháp cao tầng.
• Mật độ xây dựng gộp (gross-density): Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên toàn bộ khu đất quy hoạch (bao gồm cả sân đường, cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
• Khống chế mật độ tối đa: Hướng dẫn áp dụng bảng tra cứu mật độ xây dựng tối đa đối với các công trình nhà ở riêng lẻ, chung cư, và công trình dịch vụ công cộng đô thị nhằm đảm bảo không gian kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật không bị quá tải.

Quy định về khoảng lùi của công trình xây dựng

Khoảng lùi của công trình được xác định dựa trên chiều cao của công trình và lộ giới (chiều rộng) của đường tiếp giáp:

• Nguyên tắc xác định khoảng lùi: Công trình có chiều cao càng lớn thì khoảng lùi tối thiểu so với chỉ giới đường đỏ càng phải tăng lên để đảm bảo an toàn, tầm nhìn giao thông và mỹ quan đô thị.
• Trường hợp đặc biệt tại đô thị hiện hữu: Đối với các khu vực đô thị hiện hữu cải tạo, công văn hướng dẫn linh hoạt áp dụng khoảng lùi phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch của địa phương nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu tối thiểu về an toàn phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường.

Hướng dẫn về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và công trình

Để đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên và an toàn phòng cháy chữa cháy, công văn hướng dẫn chi tiết:

• Khoảng cách giữa các cạnh dài của công trình: Phải tuân thủ nghiêm ngặt khoảng cách tối thiểu tùy thuộc vào chiều cao của công trình cao hơn, đảm bảo không gian giãn cách an toàn giữa các tòa nhà cao tầng.
• Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình: Quy định cụ thể khoảng cách tối thiểu giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác để tránh hiện tượng che khuất hoàn toàn tầm nhìn và ánh sáng của các căn hộ đối diện.

Quy định về tỷ lệ đất trồng cây xanh trong dự án

Công văn nhấn mạnh việc tuân thủ chỉ tiêu đất cây xanh tối thiểu trong các đồ án quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư xây dựng:

• Tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu: Phải đạt tỷ lệ theo đúng quy định của QCVN 01:2019/BXD đối với từng loại hình dự án như đơn vị ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất.
• Yêu cầu về bố trí cây xanh: Đất cây xanh phải được bố trí tập trung, đảm bảo khả năng tiếp cận dễ dàng của người dân và đóng vai trò điều hòa khí hậu, tạo cảnh quan sinh thái cho khu vực.

Tổ chức thực hiện và áp dụng chuyển tiếp

Bộ Xây dựng yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng tại các địa phương:

• Áp dụng đồng bộ: Sử dụng các hướng dẫn tại Công văn 5336/BXD-KHCN để thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng, thiết kế cơ sở và cấp giấy phép xây dựng.
• Xử lý chuyển tiếp: Đối với các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt trước khi QCVN 01:2019/BXD có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo đồ án đã phê duyệt. Các trường hợp điều chỉnh quy hoạch sau thời điểm quy chuẩn có hiệu lực bắt buộc phải tuân thủ các quy định mới và hướng dẫn tại công văn này.