Tóm tắt Công văn 4642/TCT-CS năm 2017 về chính sách thuế giá trị gia tăng

Công văn 4642/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn các Cục Thuế địa phương và doanh nghiệp thống nhất thực hiện chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT.

1. Quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật về thuế GTGT, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với cơ sở hạ tầng hoặc các công trình xây dựng trên đất, việc tính thuế được phân định rõ ràng:

• Chỉ có phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định là đối tượng không chịu thuế GTGT.
• Phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất vẫn thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo mức thuế suất quy định hiện hành.

2. Phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

Để xác định chính xác số thuế GTGT phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, cơ sở kinh doanh phải thực hiện trừ giá đất theo các nguyên tắc cụ thể sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực tế nộp ngân sách nhà nước (không tính phần tiền sử dụng đất được miễn, giảm) cộng với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính gộp vào giá trị đất được trừ.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo quy định.

3. Nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào liên quan

Tổng cục Thuế hướng dẫn nguyên tắc phân bổ và khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà để bán hoặc chuyển nhượng:

• Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ hình thành nên tài sản cố định, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ trực tiếp cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT được khấu trừ toàn bộ.
• Trường hợp doanh nghiệp sử dụng hàng hóa, dịch vụ mua vào đồng thời cho cả hoạt động chịu thuế GTGT và không chịu thuế GTGT nhưng không hạch toán riêng được, số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ phải được phân bổ theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa doanh thu chịu thuế GTGT so với tổng doanh thu của kỳ khai thuế.

4. Ý nghĩa và hướng dẫn thi hành

Công văn 4642/TCT-CS là cơ sở pháp lý quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực thi nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Văn bản yêu cầu các Cục Thuế địa phương căn cứ vào tình hình thực tế của từng hồ sơ cụ thể để hướng dẫn người nộp thuế thực hiện kê khai, nộp thuế đúng quy định, tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp.