Tổng quan về Công văn 4566/TCT-CS năm 2016

Công văn 4566/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về phương pháp xác định giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là việc xác định giá đất được trừ. Đây là văn bản nghiệp vụ quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương trong quá trình thực thi nghĩa vụ thuế liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định của pháp luật thuế GTGT hiện hành và hướng dẫn tại Công văn 4566/TCT-CS, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ tại thời điểm chuyển nhượng. Công thức cụ thể như sau:

Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá đất được trừ theo quy định

Việc xác định giá đất được trừ là khâu quan trọng nhất và được phân loại chi tiết theo từng nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất của doanh nghiệp:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được tính trừ các chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đã phát sinh sau thời điểm nhận chuyển nhượng vào giá đất được trừ này.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các quy định chi tiết về khấu trừ giá đất và xử lý vướng mắc phát sinh

Công văn 4566/TCT-CS đưa ra các hướng dẫn cụ thể nhằm giải quyết các tình huống thực tế phát sinh trong quá trình kê khai thuế của doanh nghiệp:

• Xác định giá đất nhận chuyển nhượng hợp pháp: Giá đất được trừ phải căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp và hóa đơn, chứng từ thanh toán theo quy định. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không tách riêng giá trị đất và giá trị cơ sở hạ tầng, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ hoặc xác định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Xử lý khi giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng: Trong trường hợp giá đất được trừ theo quy định lớn hơn giá chuyển nhượng bất động sản thực tế, doanh nghiệp chỉ được tính giá đất được trừ tối đa bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch cao hơn không được kết chuyển sang các kỳ tính thuế tiếp theo và không được bù trừ vào giá tính thuế GTGT của các hoạt động kinh doanh khác.
• Yêu cầu về hóa đơn, chứng từ: Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT theo đúng quy định. Trên hóa đơn phải thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá đất được giảm trừ và số thuế GTGT tính trên phần giá trị còn lại để làm cơ sở kê khai thuế đầu ra.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Các nội dung hướng dẫn tại Công văn 4566/TCT-CS được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế GTGT, bao gồm:

• Luật Thuế giá trị gia tăng và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP.

Việc tuân thủ các hướng dẫn tại Công văn này giúp các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hạch toán chính xác thuế GTGT đầu ra, hạn chế tối đa rủi ro bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện thanh tra, kiểm tra.