Công văn 2934/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2017 là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) và giá vốn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là tóm tắt chi tiết các nội dung cốt lõi của văn bản này nhằm giúp doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật thuế.

- Thông tin tổng quan về văn bản

• Cơ quan ban hành: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính.
• Số hiệu văn bản: 2934/TCT-CS.
• Nội dung điều chỉnh chính: Hướng dẫn phương pháp xác định giá tính thuế GTGT (đặc biệt là giá đất được trừ) và nguyên tắc ghi nhận giá vốn khi chuyển nhượng bất động sản.

- Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
• Trường hợp giá chuyển nhượng không bao gồm thuế GTGT và đã trừ giá trị đất được trừ theo quy định, doanh nghiệp phải thực hiện quy đổi để xác định đúng doanh thu tính thuế.
• Việc khấu trừ giá đất phải đảm bảo có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và giá trị đất thực tế tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc giao đất.

- Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực nộp vào ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật (nếu có).
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Doanh nghiệp được trừ giá đất theo giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo quy định.

- Hướng dẫn về xác định giá vốn của bất động sản

• Giá vốn của bất động sản chuyển nhượng được xác định trên cơ sở chi phí thực tế phát sinh liên quan trực tiếp đến việc hình thành quyền sử dụng đất và xây dựng công trình trên đất.
• Các khoản chi phí cấu thành giá vốn bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng; chi phí thiết kế, khảo sát; và các chi phí hợp pháp khác liên quan trực tiếp đến dự án bất động sản.
• Doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ chi phí đất và chi phí xây dựng cho từng mét vuông diện tích đất, diện tích sàn xây dựng để xác định giá vốn cho từng phần diện tích bất động sản chuyển nhượng trong kỳ.
• Mọi khoản chi phí tính vào giá vốn phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Ý nghĩa pháp lý và lưu ý đối với doanh nghiệp

• Công văn giúp làm rõ phương pháp bóc tách giá trị đất ra khỏi giá trị chuyển nhượng bất động sản, tránh việc đánh thuế trùng lặp đối với phần giá trị đất không chịu thuế GTGT.
• Doanh nghiệp cần lưu ý lưu trữ đầy đủ hồ sơ đất đai, quyết định giao đất, chứng từ nộp tiền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng để làm căn cứ giải trình khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra.