Công văn 2874/TCT-CS năm 2017 do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn và làm rõ chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng nhà ở tái định cư. Đây là văn bản quan trọng giải quyết các vướng mắc thực tế về việc xác định giá tính thuế và nghĩa vụ thuế GTGT trong trường hợp hoán đổi nhà đất tái định cư.

Các quy định pháp lý cốt lõi được áp dụng:

• - Trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT: Các tổ chức, cá nhân khi nhận các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, tiền hỗ trợ, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác thì không thuộc đối tượng phải kê khai, tính nộp thuế GTGT.
• - Phương pháp xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT theo quy định pháp luật.
• - Thuế suất thuế GTGT áp dụng: Mức thuế suất 10% được áp dụng đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc diện không chịu thuế, thuế suất 0% hoặc thuế suất 5%.

Hướng dẫn xử lý thực tế tại Dự án Cao ốc B Ngô Gia Tự (Quận 10, TP. Hồ Chí Minh):

Tổng cục Thuế thống nhất với phương án xử lý của Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đối với trường hợp của Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 10 (Chủ đầu tư dự án) như sau:

• - Về thuế GTGT đầu vào: Do đây là dự án chủ đầu tư thực hiện thu hộ, chi hộ cho ngân sách nhà nước và toàn bộ số tiền thu được đã nộp vào Ngân sách Thành phố, chủ đầu tư không thực hiện kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào.
• - Về thuế GTGT đầu ra: Chủ đầu tư không phải tính thuế GTGT đối với phần giá trị hoán đổi (tương ứng với tiền bồi thường giá trị căn hộ cũ). Thuế GTGT đầu ra chỉ được tính trên phần giá trị nhà mà người mua phải thanh toán thêm (sau khi đã trừ đi giá đất được trừ theo quy định).

Ví dụ thực tế về cách tính thuế GTGT đối với hộ gia đình, cá nhân tái định cư:

Trường hợp của cá nhân ông Nguyễn Đình Phát mua căn hộ số 7-23 tại Cao ốc B Ngô Gia Tự được tính toán cụ thể như sau:

• - Giá trị căn hộ theo hợp đồng: 1.493.911.270 đồng (chưa bao gồm thuế GTGT).
• - Phần giá trị hoán đổi được khấu trừ: 849.518.466 đồng (đây là tiền bồi thường giá trị căn hộ cũ, không chịu thuế GTGT).
• - Phần giá trị chênh lệch phải thanh toán thêm: 644.392.810 đồng.
• - Giá đất được trừ để tính thuế GTGT: 96.722.834 đồng (nằm trong phần giá trị thanh toán thêm).
• - Xác định thuế GTGT phải nộp: Thuế GTGT được tính bằng 10% của giá trị thanh toán thêm sau khi trừ giá đất được trừ: (644.392.810 đồng - 96.722.834 đồng) x 10% = 54.766.998 đồng.
• - Tổng số tiền người dân phải thanh toán: 699.159.808 đồng (bao gồm phần giá trị thanh toán thêm 644.392.810 đồng và tiền thuế GTGT phát sinh 54.766.998 đồng).

Kết luận từ Tổng cục Thuế:

Cách tính thuế GTGT của Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 10 đối với nhà ở tái định cư như trên là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Hướng dẫn này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân diện tái định cư khi chỉ phải nộp thuế GTGT đối với phần diện tích hoặc giá trị tăng thêm mà họ thực tế phải trả thêm tiền, đồng thời làm rõ trách nhiệm khai thuế của các đơn vị thực hiện dự án công ích thu hộ, chi hộ cho ngân sách.