Giới thiệu về Công văn 136/BXD-QLN năm 2017

Công văn 136/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2017 là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm giải đáp các vướng mắc liên quan đến phương pháp xác định diện tích sử dụng căn hộ chung cư (thường gọi là diện tích thông thủy). Văn bản này đóng vai trò làm rõ các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 03/2014/TT-BXD, giúp các chủ đầu tư, đơn vị đo đạc và người mua nhà có cơ sở thống nhất, hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong giao dịch mua bán căn hộ.

Quy định cốt lõi về cách tính diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy)

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 136/BXD-QLN, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy và phải tuân thủ các nguyên tắc cụ thể sau:

• Các phần diện tích được tính bao gồm: Diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ; diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.
• Các phần diện tích phải loại trừ (không tính vào diện tích thông thủy): Phần tường bao ngôi nhà; tường phân chia giữa các căn hộ; diện tích sàn có cột chịu lực; hộp kỹ thuật (hộp gen) nằm bên trong căn hộ.

Hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích ban công và lô gia

Một trong những nội dung quan trọng nhất của Công văn 136/BXD-QLN là làm rõ cách đo đạc diện tích ban công và lô gia, vốn là khu vực thường xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư:

• Khi tính diện tích ban công, lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn của khu vực này.
• Trường hợp ban công, lô gia có phần tường chung với căn hộ hoặc tường chung với căn hộ khác thì diện tích được tính từ mép trong của tường chung đó (tức là giới hạn bên trong phần diện tích sử dụng riêng).
• Kích thước đo đạc phải được thực hiện trên thực tế bàn giao và đối chiếu với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt để đảm bảo tính chính xác.

Xử lý sai lệch diện tích giữa hợp đồng mua bán và thực tế bàn giao

Công văn cũng đưa ra định hướng giải quyết khi có sự chênh lệch giữa diện tích thông thủy ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ và diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao:

• Hai bên mua và bán phải tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán về mức tỷ lệ sai lệch diện tích cho phép (thông thường các bên thường thỏa thuận mức sai lệch từ 0,5% đến 2%).
• Nếu diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao vượt quá hoặc thấp hơn mức sai lệch thỏa thuận trong hợp đồng, giá trị hợp đồng sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.
• Mọi tranh chấp phát sinh về đo đạc diện tích mà các bên không tự thỏa thuận được sẽ được giải quyết thông qua cơ quan tài phán (Tòa án hoặc Trọng tài thương mại) dựa trên các quy định của pháp luật về dân sự và nhà ở.

Ý nghĩa pháp lý và thực tiễn của văn bản

Công văn 136/BXD-QLN năm 2017 là công cụ pháp lý hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản. Việc làm rõ cách tính diện tích thông thủy, đặc biệt là việc loại trừ cột chịu lực và hộp kỹ thuật, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, tránh tình trạng chủ đầu tư "mập mờ" cộng cả diện tích chung vào diện tích sở hữu riêng của khách hàng.