Tóm tắt Quyết định 49/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Quyết định 49/2025/QĐ-UBND quy định chi tiết về các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng cụ thể hóa các quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

1. Quy định chung và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh (Điều 1): Quyết định này quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất theo quy định tại điểm a và đ khoản 2, điểm a và đ khoản 3 Điều 6, khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.
• Đối tượng áp dụng (Điều 2): Áp dụng đối với cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng thẩm định giá đất; tổ chức thực hiện định giá đất có chức năng tư vấn giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn giá đất; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và nguyên tắc áp dụng (Chương II)

Theo nguyên tắc chung tại Điều 3, việc xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và tỷ lệ lấp đầy phải căn cứ vào tiến độ trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư. Trường hợp các văn bản này chưa xác định rõ thì áp dụng các quy định chi tiết từ Điều 4 đến Điều 9:

• Đối với dự án đầu tư nhà ở cao tầng (Điều 4):
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Kể từ năm thứ 1 của dự án, tỷ lệ % bán hàng phân bổ theo diện tích sàn xây dựng bao gồm cả diện tích tầng hầm.
  • Tỷ lệ lấp đầy: Mặc định là 75% diện tích sàn xây dựng kể cả tầng hầm. Trường hợp kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì phần diện tích kết hợp áp dụng theo Điều 8.
  • Thời gian và tỷ lệ bán hàng theo quy mô diện tích sàn xây dựng:
    • Quy mô dưới 50.000m2: Thời gian bán 02 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 60%).
    • Quy mô từ 50.000m2 đến dưới 150.000m2: Thời gian bán 03 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 30%).
    • Quy mô từ 150.000m2 đến dưới 300.000m2: Thời gian bán 04 năm (Năm thứ 1: 0%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 40%; Năm thứ 4: 30%).
    • Quy mô từ 300.000m2 đến dưới 500.000m2: Thời gian bán 05 năm (Năm thứ 1: 0%; Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 30%; Năm thứ 5: 30%).
    • Quy mô từ 500.000m2 trở lên: Thời gian bán 06 năm (Năm thứ 1: 0%; Năm thứ 2 đến năm thứ 6: mỗi năm 20%).
• Đối với dự án đầu tư nhà phố liên kế, biệt thự (Điều 5):
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Kể từ năm thứ 1 của dự án.
  • Thời gian và tỷ lệ bán hàng theo quy mô số lượng căn:
    • Quy mô dưới 100 căn: Thời gian bán 01 năm (100% trong năm).
    • Quy mô từ 100 đến dưới 200 căn: Thời gian bán 02 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 60%).
    • Quy mô từ 200 đến dưới 500 căn: Thời gian bán 03 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 30%).
    • Quy mô từ 500 đến dưới 1.000 căn: Thời gian bán 04 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 20%).
    • Quy mô từ 1.000 căn trở lên: Thời gian bán 05 năm (Năm thứ 1: 0%; Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 30%; Năm thứ 5: 20%).
  • Trường hợp kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì phần diện tích kết hợp áp dụng theo Điều 8.
• Đối với dự án đầu tư theo hình thức phân lô, bán nền (Điều 6):
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Kể từ năm thứ 1 của dự án.
  • Thời gian và tỷ lệ bán hàng theo quy mô số nền:
    • Quy mô dưới 200 nền: Thời gian bán 01 năm (100% trong năm).
    • Quy mô từ 200 đến dưới 500 nền: Thời gian bán 02 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 60%).
    • Quy mô từ 500 đến dưới 1.000 nền: Thời gian bán 03 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 30%).
    • Quy mô từ 1.000 nền trở lên: Thời gian bán 04 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 20%).
• Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp (Điều 7):
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Khi kết thúc tiến độ thực hiện dự án.
  • Thời gian và tỷ lệ bán hàng theo quy mô diện tích:
    • Quy mô dưới 75ha: Thời gian bán 03 năm (Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 40%).
    • Quy mô từ 75ha đến dưới 250ha: Thời gian bán 04 năm (Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 30%; Năm thứ 5: 30%).
    • Quy mô từ 250ha đến dưới 500ha: Thời gian bán 05 năm (Năm thứ 2: 10%; Năm thứ 3: 10%; Năm thứ 4: 20%; Năm thứ 5: 30%; Năm thứ 6: 30%).
    • Quy mô từ 500ha trở lên: Thời gian bán 06 năm (Năm thứ 2: 10%; Năm thứ 3: 10%; Năm thứ 4: 20%; Năm thứ 5: 20%; Năm thứ 6: 20%; Năm thứ 7: 20%).
• Đối với dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ (Điều 8):
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Khi kết thúc tiến độ thực hiện dự án.
  • Tỷ lệ lấp đầy (diện tích thương phẩm so với diện tích sàn xây dựng gồm hầm): Mục đích văn phòng là 75%; Mục đích thương mại là 70%.
  • Tỷ lệ bán hàng (cho thuê) phân theo 3 khu vực địa lý:
    • Khu vực 1 (Quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận): Năm thứ 1: 60%; Năm thứ 2: 70%; Năm thứ 3: 80%; Năm thứ 4 trở đi ổn định ở mức 90%.
    • Khu vực 2 (Quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP. Thủ Đức): Năm thứ 1: 50%; Năm thứ 2: 60%; Năm thứ 3: 70%; Năm thứ 4 trở đi ổn định ở mức 80%.
    • Khu vực 3 (Huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè): Năm thứ 1: 50%; Năm thứ 2: 60%; Năm thứ 3: 70%; Năm thứ 4 trở đi ổn định ở mức 75%.
  • Đối với dự án văn phòng có lưu trú (officetel): Áp dụng các quy định về doanh thu của dự án đầu tư nhà ở cao tầng tại Điều 6 Quyết định này.
• Đối với dự án khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc đặc thù (Điều 9): Đơn vị tư vấn giá đất đề xuất các yếu tố ước tính doanh thu phát triển trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

3. Các yếu tố ước tính chi phí phát triển và nguyên tắc áp dụng (Chương III)

Nguyên tắc chung (Điều 10) quy định thời gian và tiến độ xây dựng căn cứ vào chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt dự án. Nếu chưa xác định thì áp dụng quy định tại Điều 11 và Điều 12:

• Thời gian và tiến độ xây dựng dự án cao tầng hỗn hợp (Điều 11 khoản 1): Phân bổ theo quy mô diện tích sàn xây dựng (gồm cả tầng hầm):
  • Dưới 50.000m2: Thời gian xây dựng 02 năm (Năm thứ 1: 50%; Năm thứ 2: 50%).
  • Từ 50.000m2 đến dưới 150.000m2: Thời gian xây dựng 03 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 20%).
  • Từ 150.000m2 đến dưới 300.000m2: Thời gian xây dựng 04 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 20%).
  • Từ 300.000m2 đến dưới 500.000m2: Thời gian xây dựng 05 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 20%; Năm thứ 5: 20%).
  • Từ 500.000m2 trở lên: Thời gian xây dựng 06 năm (Bắt đầu từ năm thứ 1, tỷ lệ % phân bổ đều cho 6 năm).
  • Dự án officetel áp dụng tiến độ xây dựng như nhà ở cao tầng nêu trên.
• Thời gian và tiến độ xây dựng dự án nhà liên kế, biệt thự (Điều 11 khoản 2):
  • Dưới 100 căn: Thời gian xây dựng 01 năm (100% trong năm).
  • Từ 100 đến dưới 200 căn: Thời gian xây dựng 02 năm (Năm thứ 1: 50%; Năm thứ 2: 50%).
  • Từ 200 đến dưới 500 căn: Thời gian xây dựng 03 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 20%).
  • Từ 500 đến dưới 1.000 căn: Thời gian xây dựng 04 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 20%).
  • Từ 1.000 căn trở lên: Thời gian xây dựng 05 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2 đến năm thứ 5: mỗi năm 20%).
• Thời gian và tiến độ xây dựng dự án phân lô, bán nền (Điều 11 khoản 3): Không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.
  • Dưới 200 nền: Thời gian xây dựng 01 năm (100% trong năm).
  • Từ 200 đến dưới 500 nền: Thời gian xây dựng 02 năm (Năm thứ 1: 40%; Năm thứ 2: 60%).
  • Từ 500 đến dưới 1.000 nền: Thời gian xây dựng 03 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 40%; Năm thứ 3: 30%).
  • Từ 1.000 nền trở lên: Thời gian xây dựng 04 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 20%).
• Thời gian và tiến độ xây dựng dự án khu/cụm công nghiệp (Điều 11 khoản 4):
  • Dưới 75ha: Thời gian xây dựng 03 năm (Năm thứ 1: 30%; Năm thứ 2: 30%; Năm thứ 3: 40%).
  • Từ 75ha đến dưới 250ha: Thời gian xây dựng 04 năm (Năm thứ 1: 20%; Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 30%).
  • Từ 250ha đến dưới 500ha: Thời gian xây dựng 05 năm (Năm thứ 1: 10%; Năm thứ 2: 10%; Năm thứ 3: 20%; Năm thứ 4: 30%; Năm thứ 5: 30%).
  • Từ 500ha trở lên: Thời gian xây dựng 06 năm (Năm thứ 1: 10%; Năm thứ 2: 20%; Năm thứ 3: 30%; Năm thứ 4: 20%; Năm thứ 5: 10%; Năm thứ 6: 10%).
• Quy định về chi phí kinh doanh (Điều 12): Tỷ lệ % xác định các loại chi phí cho từng nhóm dự án:
  • Dự án đầu tư nhà ở cao tầng: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 2% tổng doanh thu; Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê; Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
  • Dự án nhà phố liền kề, biệt thự, phân lô bán nền: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 2% tổng doanh thu; Chi phí quản lý, vận hành bằng 5% tổng doanh thu cho thuê; Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
  • Dự án khu/cụm công nghiệp: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 2% tổng doanh thu; Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê; Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
  • Dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 2% tổng doanh thu; Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê; Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
  • Dự án khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc đặc thù: Đơn vị tư vấn đề xuất tỷ lệ % cụ thể trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
  • Dự án hỗn hợp: Áp dụng chi phí riêng biệt cho từng chức năng tương ứng.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất (Chương IV)

• Đối với đất phi nông nghiệp (Điều 13):
  • Vị trí, địa điểm (Khoản 1): Điều chỉnh theo tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường trong Bảng giá đất. Nếu thực tế thị trường biến động khác biệt, đơn vị tư vấn phải thuyết minh rõ để Hội đồng thẩm định xem xét. Thửa đất phi nông nghiệp (ngoài địa bàn các huyện) nằm trong phạm vi 500m đến trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ được điều chỉnh tăng không quá 5%.
  • Điều kiện giao thông (Khoản 2):
    • Mặt đường nhựa, bê tông so với đường đất, đá: tỷ lệ điều chỉnh tăng không quá 10%.
    • Độ rộng đường chênh lệch 1m: tỷ lệ điều chỉnh tăng không quá 2% (trừ vị trí mặt tiền đã có tên trong Bảng giá đất).
    • Tiếp giáp từ 2 đường giao thông trở lên: tỷ lệ điều chỉnh tăng không quá 5% (khu vực nông thôn, dự án khu dân cư) và không quá 10% (khu vực đô thị).
    • Trong phạm vi 500m tiếp giáp ga tàu, bến xe buýt: tỷ lệ điều chỉnh tăng không quá 5%.
    • Tiếp giáp mặt tiền cầu vượt: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 5%.
  • Diện tích, kích thước, hình thể (Khoản 3): Đối với thửa đất không thuộc dự án quy hoạch đồng bộ:
    • Diện tích dưới 500m2: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 5%.
    • Diện tích từ 500m2 đến dưới 1.000m2: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 10%.
    • Diện tích từ 1.000m2 trở lên: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 15%.
    • Hình dáng không cân đối (chữ L, chữ T, tóp hậu, đa giác): tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 5%.
  • Quy hoạch xây dựng - Hệ số sử dụng đất (Khoản 4): Điều chỉnh tăng thêm dựa trên hệ số sử dụng đất (FAR):
    • FAR từ 6,0 đến dưới 8,0: tăng không quá 5%.
    • FAR từ 8,0 đến dưới 10,0: tăng không quá 10%.
    • FAR từ 10,0 đến dưới 12,0: tăng không quá 15%.
    • FAR từ 12,0 đến dưới 14,0: tăng không quá 20%.
    • FAR từ 14,0 đến dưới 16,0: tăng không quá 25%.
    • FAR từ 16,0 trở lên: tăng không quá 30%.
  • Hiện trạng môi trường (Khoản 5): Nằm trong bán kính dưới 1km từ khu tập kết, xử lý rác thải hoặc khu vực ô nhiễm: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 10%.
  • Thời hạn sử dụng đất (Khoản 6): Đối với đất sử dụng có thời hạn, áp dụng công thức quy đổi: Đơn giá tài sản so sánh sau quy đổi = Giá đất tài sản so sánh x (Thời gian sử dụng còn lại của tài sản định giá / Thời hạn sử dụng còn lại của tài sản so sánh).
  • Các yếu tố khác (Khoản 7): Đường hoặc hẻm đâm thẳng: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 5%; Nằm trong bán kính dưới 1km từ nghĩa trang, nghĩa địa: tỷ lệ điều chỉnh giảm không quá 5%.
  • Phương pháp áp dụng (Khoản 8, 9): Thực hiện bằng phương pháp so sánh. Các yếu tố khác chưa quy định sẽ do đơn vị tư vấn đề xuất và Hội đồng thẩm định quyết định.
• Đối với đất nông nghiệp (Điều 14): Các yếu tố ảnh hưởng, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh do đơn vị tư vấn giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

5. Hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện (Chương V)

• Hiệu lực thi hành (Điều 15): Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 37/2024/QĐ-UBND ngày 01 tháng 7 năm 2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
• Quy định chuyển tiếp (Điều 15 khoản 3): Các phương án giá đất đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng quy định tại Quyết định này.
• Tổ chức thực hiện (Điều 16): Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, tham mưu sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn. Chánh Văn phòng UBND Thành phố, Chủ tịch Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể, Thủ trưởng các Sở - ngành, Chủ tịch UBND các quận, huyện và thành phố Thủ Đức chịu trách nhiệm thi hành.