QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC XỬ LÝ CÁC VI PHẠM, TRANH CHẤP TRONG SỬ DỤNG NHÀ CỬA

UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND:

- Thi hành Nghị định của Hội đồng nhân dân thành phố Khóa IX kỳ họp lần thứ 12;

QUYẾT ĐỊNH

I. Nguyên tắc chung

Điều 1.- Việc xử lý vi phạm, tranh chấp trong sử dụng nhà cửa phải được tiến hành công khai, công bằng, đúng pháp luật trên cơ sở kết hợp vận động quần chúng tự giác chấp hành với các biện pháp xử lý hành chính nhằm đề cao trách nhiệm làm chủ của người sử dụng nhà và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà, góp phần giữ gìn và phát huy sự đoàn kết nội bộ nhân dân, xây dựng nếp sống văn minh, trật tự đô thị.

Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đề cao trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp phường, xã, các tổ chức quần chúng ở cơ sở nhằm giải hoà, ngăn chặn từ đầu các hiện tượng phát sinh tranh chấp vi phạm; đảm bảo việc xử lý của chính quyền các cấp nghiêm minh, đúng pháp luật có hiệu lực; thực hiện phối hợp đồng bộ giữa các ngành có liên quan trong công tác quản lý nhà đất, quản lý cấp phép xây dựng, quản lý hộ khẩu.

Điều 2. - Mọi vi phạm, tranh chấp trong sử dụng nhà cửa thuộc cơ quan quản lý nhà đất cho thuê nhà tự quản nhà tư nhân cho thuê đều được xử lý theo pháp luật hiện hành và các điều quy định trong văn bản này.

- Các vi phạm, tranh chấp thuộc diện nhà tự quản do các cơ quan quản lý nhà tự quản, giải quyết. Nếu các cơ quan đó có yêu cầu thì các cơ quan, các cấp có thẩm quyền của quận, huyện, thị xã và thành phố xem xét, xử lý.

- Các vi phạm, tranh chấp thuộc diện nhà tư nhân cho thuê do UBND phường, xã, quận, huyện, thị xã, và thành phố xử lý theo nguyên tắc chung và vận dụng các điều kiện thích hợp về quản lý nhà công cho thuê. Riêng việc tư nhân đòi nhà cho ở thuê, ở nhờ vẫn do Toà án nhân dân thụ lý, giải quyết, cơ quan quản lý nhà có trách nhiệm cung cấp tài liệu theo yêu cầu của Toà án.

II. Một số quy định cụ thể đối với nhà công cho thuê

A- Đối với diện tích ở

Điều 3.- Hợp đồng cho thuê nhà là cam kết có tính pháp lý giữa bên cho thuê và bên thuê. Cơ quan quản lý nhà thường xuyên giám sát việc thực hiện hợp đồng, điều chỉnh, bổ sung những điều cần thiết và ký lại đúng thời hạn. Mỗi người chỉ được phân phối và có quyền thuê nhà ở một chỗ, trong một hợp đồng. Người thuê nhà phải chấp hành nghiêm chỉnh quy chế quản lý nhà không được tuỳ tiện thay đổi kiến trúc ngôi nhà mà không được phép của chủ quản lý nhà.

Điều 4.- Khi UBND thành phố cần thu hồi diện tích cho thuê để phục vụ nhu cầu công cộng hoặc xây cất lại, thì bên thuê nhà được báo trước 3 tháng, được sắp xếp chuyển đến nơi ở khác và được lặp lại hợp đồng thuê mới.

Khi ký hợp đồng cơ quan quản lý nhà đề xuất với các cấp chính quyền điều chỉnh lại diện tích cho thuê để ở, bảo đảm tính công bằng thuận tiện sinh hoạt của hộ dân.

Điều 5.- Quyền kế tiếp hợp đồng thuê nhà:

Khi chủ hợp đồng chết hoặc đi nơi khác thì những người còn lại của gia đình bao gồm những người có tên trong quyết định phân phát, điều chỉnh, chuyển đổi diện tích nhà, đang còn trong diện tích đó, đang đi công tác biệt phái có thời gian, đi nghĩa vụ quân sự, học tập và lao động ở nước ngoài, học ở các trường chuyên nghiệp và nhân khẩu phát triển tự nhiên (do lấy vợ, lấy chồng, sinh con...) đã có đăng ký hộ khẩu, được quyền kế tiếp hợp đồng thuê nhà và tiếp tục ở với nguyên trạng nếu không có quyết định điều chỉnh, thu hồi của cấp có thẩm quyền.

Những người còn lại của gia đình cử ra người đại diện đứng tên chủ hợp đồng mới. Nếu có thoả thuận phân chia, tách hợp đồng cùng với việc ký lại hợp đồng thì có thể được xem xét giải quyết cùng một lúc.

Người đã có chỗ ở khác ổn định dù chưa cắt chuyển hộ khẩu, người ở nhờ dù được đăng ký hộ khẩu đều không có quyền kế tiếp hợp đồng thuê nhà.

Điều 6.- Tách hợp đồng thuê nhà:

- Những người ở chung trong một hợp đồng thuê nhà được xét tách hợp đồng theo đề nghị của chủ hợp đồng và sự xem xét, chấp thuận của cơ quan quản lý nhà.

- Nếu chủ hợp đồng không đồng ý cho tách hợp đồng mà xét trong những trường hợp cụ thể như: tranh chấp sau ly hôn, tranh chấp giữa các hộ chung hợp đồng tới mức căng thẳng có thể dẫn tới hậu quả xấu thì UBND quận, huyện, thị xã quyết định việc tách hợp đồng.

Điều 7.- Đối với người được chủ hợp đồng thuê nhà cho ở nhờ:

- Người ở nhờ không có quyền lợi về hợp đồng thuê nhà.

- Mọi trường hợp cho ở nhờ phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà. Đối với những trường hợp đã ở nhờ từ lâu và chưa tìm được chỗ ở khác trong thời gian ở nhờ có đóng góp tiền thuê nhà, tiền sửa chữa... được tiếp tục ở nhờ cho đến khi có điều kiện chuyển đi nơi khác thời hạn do cơ quan quản lý nhà quyết định.

- Người ở nhờ không đóng góp tiền thuê nhà, không tham gia sửa chữa, bảo dưỡng nhà lại có hoạt động tranh chấp, lấn chiếm nhà khi chủ hợp đồng thuê nhà đòi lại nhà, thì người đó phải tự thu xếp lấy chỗ ở khác. Thời gian do cơ quan quản lý nhà quyết định.

Xử lý nghiêm các trường hợp cho thuê, nhượng lại nhà được thuê dưới hình thức "cho ở nhờ" hoặc bất kỳ hình thức nào khác.

Điều 8.- Người thuê nhà đi công tác nước ngoài, chữa bệnh v v.. bỏ trống hoặc nhờ người khác trông nhà phải báo với cơ quan quản lý nhà để quản lý và giám sát. Người nào tự tiện cho người khác đến ở là vi phạm quy chế quản lý nhà.

Điều 9.- Khiếu nại về hợp đồng thuê nhà: Sau khi ký hợp đồng, người thuê nhà có quyền khiếu nại về nội dung hợp đồng đã ký, trong thời hạn 3 tháng. Cơ quan nhà đất phải giải quyết xong trong thời hạn 1 tháng.

B. Đối với diện tích phụ:

Điều 10.- Diện tích phụ bao gồm: mái bằng, sân thượng, nhà kho, nhà phụ, nhà bếp, nhà vệ sinh, hành lang, lối đi, cầu thang, sân phơi, đất trống trong biển số nhà. Trừ diện tích phụ đã được xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng cho các hộ và đã được ghi nhận bằng văn bản pháp lý đang còn hiệu lực, phần diện tích phụ còn lại được xử lý như sau:

- Ở những nơi mà các hộ trong biển số nhà đã có sự tự tu xếp ổn thoả với nhau về sử dụng, không trái với quy định chung thì duy trì hiện trạng đã có, cơ quan quản lý có trách nhiệm hắn lại và hướng dẫn xây dựng qui ước sử dụng cho từng nhà, ghi bổ sung vào hợp đồng để tránh xẩy ra các tranh chấp mới, nhất là khi có hộ đến sau.

- Các tồn tại về lịch sử do kiến trúc cũ để lại, do liên quan đến chính sách cải tạo lại nhà cửa do quá trình cho thuê đã ổn định nhiều năm thì cần được tôn trọng, cân nhắc khi xử lý tranh chấp, bảo đảm giải quyết hợp lý, hợp tình, sát thực tế.

- Với nhà tập thể xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, phải nghiêm chỉnh chấp hành những quy định đã có. Nơi nào còn sử dụng chung khu phụ thì cũng xử lý như các loại nhà ở khác.

Điều 11.- Mái bằng, sân thượng thuộc quyền quản lý và cho phép sử dụng của chủ quản lý nhà. Mái bằng, sân thượng chỉ được sử dụng vào các việc nhẹ nhàng, làm sân phơi, không ai được tự ý chiếm dụng, xây dựng, cơi nới trái phép, dùng làm nơi chăn nuôi gia cầm, gia súc, chứa đựng vật nặng gây hại, ngấm dột, mất vệ sinh chung v v...

Nghiêm cấm các hộ liền kề và các hộ ở bên dưới tự mở lối để sử dụng mái bằng, sân thượng. Trường hợp đã có sẵn lối sang sử dụng từ trước khi chủ quản lý xem xét cụ thể mà quyết định cho hợp lý.

Chủ quản lý nhà có quyền đình chỉ việc sử dụng mái bắng, sân thượng khi xét thấy không đảm bảo an toàn về mặt kỹ thuật.

Điều 12.- Nhà bếp chung là để dùng chung cho các hộ trong biển số nhà, ở những nơi bếp chung đã phân định cho các hộ cũ, nay phát sinh hộ mới thì không đặt vấn đề về phân chia lại mà trên tinh thần nhường nhịn, giúp đỡ lẫn nhau để hộ mới có chỗ đun. Các hộ đã tự túc được bếp riêng không nằm trong diện tích ở thì phần sử dụng bếp chung điều hoà cho hộ mới.

Hộ nào đã được sự thoả thuận của các hộ khác cho sử dụng riêng bếp chung, nay mới nẩy sinh tranh chấp thì xử lý như điều 10, hộ nào chiếm bếp chung thì phải trả lại.

Điều 13.- Nhà tắm, nhà vệ sinh chung: không hộ nào được chiếm dụng và cản trở các hộ khác sử dụng.

Điều 14.- Nhà kho, nhà phụ: nếu trước đây đã xác định cho hộ nào sử dụng thì tạm giữ nguyên, nếu chưa thì xây dựng quy ước sử dụng chung.

Điều 15.- Lối đi chung, cầu thang:

- Lối đi chung đã ổn định trong một biển số nhà, dù đi ra phía trước hay đi ra phía sau thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấp lối đi, chiếm lấn lối đi chung.

Việc xây ngăn lối đi phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà, người có yêu cầu xây ngăn phải bỏ tiền chi phí. Những diện tích chính để ở mà chiều ngăn quá hẹp thì không nhất thiết phải xây ngăn, nhưng phải vạch rõ lối đi và quy ước sự đi lại giữa các hộ để tránh phiền hà cho người ở và người đi lại.

Cầu thang là lối đi cho các hộ ở tầng trên, thuộc phạm vi bảo quản, sử dụng của các hộ đó. Gầm cầu thang được sử dụng cho các hộ tầng dưới và tầng trên, nơi nào đã có sự thoả thuận giữa các hộ về sử dụng gầm cầu thang thì giữ nguyên như cũ.

Điều 16.- Sân phơi, đất trống trong một biển số nhà là diện tích dùng chung cho các hộ. Không ai được tự tiện xây cất trái phép. Nơi nào đã có sự thoả thuận giữa các hộ thì duy trì như điều 10 nhưng coi là tạm thời, khi thành phố có yêu cầu thu đổi để sử dụng, các hộ phải giao lại cho cơ quan quản lý nhà.

III. Những hình thức xử lý

Điều 17.- Thi hành kỷ luật đối với các cán bộ quản lý nhà, công an, cán bộ quản lý xây dựng, cán bộ các cấp chính quyền không làm tròn trách nhiệm được phân công để dẫn đến vi phạm, tranh chấp nhà cửa như:

- Không kiểm tra thường xuyên để người thuê nhà vi phạm quy định về sử dụng sai mục đích, sai đối tượng gây hư hỏng, để người thuê nhà nhượng đổi trái phép.

- Lập hợp đồng sai với nội dung quyết định phân phối, điều chỉnh, chuyển đổi diện tích hoặc sai với hợp đồng cũ gây nên tranh chấp, khiếu kiện.

- Điều tra, lập hồ sơ không trung thực, thiếu tinh thần trách nhiệm.

- Gây phiền hà, sách nhiễu đối với nhân dân và các vi phạm khác thuộc phạm vi trách nhiệm được giao.

- Những người vi phạm trên dù đã chuyển công tác khác vẫn phải xử lý kỷ luật.

- Những trường hợp vi phạm như nhận hối lộ, cố tình làm sai quy chế dẫn đến những tranh chấp nhà cửa phải truy tố theo pháp luật.

Điều 18.- Đối với người thuê nhà, tuỳ theo mức độ vi phạm có thể áp dụng một hoặc nhiều hình thức xử lý sau:

1) Cảnh cáo.

2) Phạt tiền: Từ 100 đến 5000 đồng tuỳ theo mức độ vi phạm (theo giá trượt hàng tháng do Uỷ ban Vật giá thành phố công bố).

3) Buộc đình chỉ việc lấn chiếm, sử dụng, xây dựng, cơi nới, nhượng, đổi trái phép.

4) Bồi thường thiệt hại, bên vi phạm phải bồi thường cho Nhà nước, tập thể, cá nhân những thiệt hại gây ra do các hành vi vi phạm như lấn chiếm, hủy hoại, làm hư hỏng nhà cửa, tiện nghi thiết bị v.v... phải chịu tiền công phá dỡ và sửa chữa.

5) Xây ngăn: tuỳ theo thực tế cụ thể áp dụng khi hai hoặc nhiều hộ tranh chấp diện tích chính hoặc phụ, các bên tranh chấp chịu toàn bộ kính phí cho việc xây ngăn.

6) Huỷ, tách hợp đồng, thu hồi một phần hoặc, toàn bộ diện tích áp dụng trong các trường hợp: nhượng đổi, cho thuê trái phép, người có hai hợp đồng thuê nhà, nhà bỏ trống trên 3 tháng không báo cáo, cơ quan đoàn thể, tập thể hoặc cá nhân thuê nhà để làm việc, sản xuất nay giải thể hoặc tự ý cho thuê sử dụng sai mục đích v v...

7) Tịch thu tiền của có được do việc nhượng, đổi trái phép nộp ngân sách,

8) Đưa vào quản lý và cho thuê: nhà vắng chủ, nhà xây dựng trái phép mà không phải phá dỡ, nhà bỏ sót trong quản lý, nhà trưng mua, nhà mua bán trái phép v v...

9) Đối với những trường hợp xây dựng trái phép trên diện tích của Nhà nước thì áp dụng theo các quy chế của UBND thành phố đã ban hành.

Điều 19.- Chuyển viện kiểm sát nhân dân truy cứu trách nhiệm hình sự những người có hành vi:

a) Chuyển nhượng nhà trái phép thu lợi bất chính

b) Chiếm dụng chỗ ở, xây dựng trái phép đã được xử lý bằng biện pháp hành chính nhiều lần mà vẫn cố tình vi phạm.

c) Chống lệnh cưỡng chế thi hành quyết định hành chính, hành hung, vu cáo người thừa hành công vụ...

IV. Tổ chức thực hiện

Điều 20.- Uỷ ban nhân dân cấp phường, xã có nhiệm vụ hoà giải các tranh chấp diện tích phụ; xử lý ngăn chặn các vi phạm hợp đồng sử dụng nhà cửa ngay khi mới phát sinh.

1) Khi có tranh chấp diện tích phụ, tiến hành hoà giải như sau:

- Với những việc tranh chấp nhà, Ban Tư pháp phường, xã chỉ đạo các tổ hoà giải kịp thời hướng dẫn, vận động các bên đương sự tự thu xếp với nhau trên cơ sở đạo lý và pháp luật, lập biên bản và quy ước sử dụng.

- Với những việc tranh chấp phức tạp thì UBND tiến hành hoà giải, đấu tranh, phê phán những người vi phạm, có sự phối hợp chặt chẽ với các đoàn thể quần chúng, với sự tham gia của nhân dân, lập thành biên bản hoà giải, ghi rõ nhiệm vụ chấp hành của từng hộ.

2) Tổ quản lý nhà có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, phát hiện các vi phạm như: nhượng, đổi trái phép, xây dựng cơi nới trái phép, sử dụng sai mục đích... để báo cáo kịp thời và kiến nghị với UBND ra quyết định xử lý với các hình thức, cảnh cáo, phạt tiền, buộc đình chỉ vi phạm.

3) Lập hồ sơ ban đầu và chuyển lên cấp trên sau khi đã sử dụng biện pháp hòa giải, xử lý mà đương sự không chấp hành.

Điều 21.- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã giải quyết dứt điểm các vụ tranh chấp và quyết định cưỡng chế thi hành với mọi vi phạm theo điều 17 và 18.

Lập hội đồng tư vấn xử lý nhà cửa để giúp UBND với thành phần đại biểu HĐND, cơ quan quản lý nhà, Thanh tra, công an, tư pháp, xây dựng cơ bản. Cần có quy chế làm việc, phân công nhiệm vụ cụ thể định lịch tiếp dân v v...

Với những tranh chấp đã kéo dài nhiều năm, phải phân loại, rà soát lại, những việc đã rõ thì UBND quyết định xử lý và tổ chức thi hành dứt điểm, những việc chưa rõ ràng thì chuyển về UBND phường bổ sung hồ sơ để xét lại từ cấp phường.

Điều 22.- Mọi đơn từ tranh chấp mới phát sinh đương sự chỉ nộp đến UBND cấp phường, xã, UBND cấp phường, xã phải lập hồ sơ theo dõi và có trách nhiệm giải quyết trong thời gian không quá 1 tháng. Khi sự việc tranh chấp chuyển lên cấp quận, huyện, thị xã, UBND quận, huyện, thị xã phải khẩn trương điều tra, giải quyết trong thời hạn 3 tháng.

Khi nhận được khiếu nại của đương sự về quyết định xử lý của cấp dưới, trong thời hạn 15 ngày, cơ quan cấp trên trực tiếp xem xét kết luận, trả lời cấp dưới và đương sự, để bảo đảm hiệu lực thi hành quyết định của cấp dưới và quyền lợi hợp pháp của đương sự.

Điều 23.- Thành phố chỉ xem xét và giải quyết các trường hợp đã có quyết định xử lý của các quận, huyện, thị, mà đương sự vẫn khiếu nại, Uỷ ban Thanh tra, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản v.v... có trách nhiệm giúp UBND thành phố xem xét ra quyết định xử lý theo đúng Quyết định số 3761 ngày 8-9-1987 của UBND thành phố.

Điều 24.- Khi xử lý và giải quyết xong các tranh chấp, cơ quan quản lý nhà phải hợp thức hoá các quyết định xử lý bằng hợp đồng mới, phải có hồ sơ theo dõi các vụ việc để làm cơ sở ngăn chặn tranh chấp có thể tiếp tục tái diễn.

Sở Nhà đất và các ngành có liên quan chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành Quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện những điều không phù hợp hoặc thiếu thì trình UBND thành phố xét sửa đổi, bổ sung.