TỔNG QUAN VỀ QUYẾT ĐỊNH 100/2024/QĐ-UBND CỦA UBND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngày ký ban hành, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND quy định chi tiết về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn Thành phố. Quyết định này chính thức thay thế Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017, mang lại hành lang pháp lý mới phù hợp với Luật Đất đai năm 2024.

- Phạm vi điều chỉnh và các trường hợp ngoại lệ không áp dụng

Quyết định này quy định về điều kiện, nguyên tắc và diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo các quy định riêng của Chính phủ.
• Đất do người sử dụng đất hiến tặng cho Nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
• Thực hiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất để triển khai các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, đầu tư công và nhà ở. Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc tách, hợp thửa phải tuân thủ đúng theo quy hoạch này.
• Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ngoại trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất nhưng không thực hiện).

- Đối tượng áp dụng quy định

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính về tách thửa đất, hợp thửa đất.
• Cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

- Nguyên tắc và điều kiện thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, nguyên tắc chung được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Bổ sung vào đó, Quyết định 100/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể về việc xử lý diện tích đất làm lối đi như sau:

• Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích đất để làm lối đi: Lối đi này phải được các bên liên quan thỏa thuận. Ủy ban nhân dân quận, huyện hoặc thành phố Thủ Đức có trách nhiệm căn cứ tình hình thực tế địa phương để kiểm tra, đánh giá và có ý kiến chấp thuận. Cụ thể, lối đi phải bảo đảm các điều kiện về an toàn phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước và hạ tầng cấp điện trước khi cho phép tách hoặc hợp thửa.
• Phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng cho từ 02 thửa đất trở lên sẽ được chuyển sang hình thức "sử dụng chung" và được ghi nhận rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Quy định chi tiết diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Các thửa đất mới được hình thành cũng như thửa đất còn lại sau khi tách thửa (sau khi đã trừ đi phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:

1. Đối với đất ở (thổ cư):

• Khu vực 1: Gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Diện tích tối thiểu là 36m², đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 03m.
• Khu vực 2: Gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn thuộc các huyện. Diện tích tối thiểu là 50m², đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 04m.
• Khu vực 3: Gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ khu vực thị trấn). Diện tích tối thiểu là 80m², đồng thời chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không được nhỏ hơn 05m.

2. Đối với đất nông nghiệp:

• Tối thiểu 500m² đối với đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác.
• Tối thiểu 1.000m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

- Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành

• Xử lý chuyển tiếp: Các hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết xong thì cơ quan thẩm quyền sẽ căn cứ theo khoản 2 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND Thành phố để tiếp tục xử lý.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định 100/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành và chính thức thay thế Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND.
• Trách nhiệm thực hiện: UBND cấp huyện, thành phố Thủ Đức chịu trách nhiệm kiểm tra, thanh tra, ngăn chặn và xử lý nghiêm vi phạm về tách/hợp thửa tại địa phương, định kỳ báo cáo trước ngày 05/12 hàng năm. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh thực hiện đúng quy định, đồng thời tham mưu giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh.