Công văn số 5448/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhằm giải quyết các vướng mắc thực tế và thống nhất quy trình áp dụng pháp luật thuế tại các địa phương.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản áp dụng đối với các cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất), các cơ quan thuế cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm quản lý thu thuế, cùng các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

• Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi giá hoặc giá đất, giá nhà ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở, đất ở duy nhất

• Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.
• Đất ở, nhà ở duy nhất được xác định tại thời điểm chuyển nhượng dựa trên quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân đó tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng phải tự khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của việc kê khai tài sản duy nhất.
• Thời gian sở hữu nhà ở, đất ở duy nhất tối thiểu phải từ 183 ngày trở lên tính đến thời điểm chuyển nhượng mới đủ điều kiện được xét miễn thuế TNCN.
• Trường hợp chuyển nhượng chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì chỉ cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở, đất ở duy nhất mới được miễn thuế; các cá nhân đồng sở hữu khác không đáp ứng đủ điều kiện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

Hướng dẫn xử lý các trường hợp miễn thuế đối với quan hệ thân nhân

• Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa các đối tượng có mối quan hệ thân nhân ruột thịt bao gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Người nộp thuế có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh mối quan hệ thân nhân hợp pháp (như Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy khai sinh, Sổ hộ khẩu hoặc các giấy tờ xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) để làm cơ sở xét miễn thuế.

Tổ chức thực hiện và hiệu lực thi hành

Công văn số 5448/TCT-TNCN có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành. Tổng cục Thuế yêu cầu các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế thực hiện đúng quy định; đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra hồ sơ khai thuế để ngăn chặn hành vi kê khai hai giá nhằm trốn thuế trong giao dịch bất động sản.