Công văn số 2369/TCT-TS của Tổng cục Thuế là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ thuế quan trọng liên quan đến việc thu lệ phí trước bạ đối với đất thuộc dự án khu dân cư. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế của cơ quan thuế địa phương và doanh nghiệp đầu tư dự án trong việc xác định đối tượng chịu thuế, căn cứ tính thuế và các trường hợp miễn, giảm lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật.

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ và người nộp thuế tại dự án khu dân cư

Văn bản làm rõ các nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính đối với đất dự án:

• Chủ đầu tư dự án: Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Tùy thuộc vào tính chất dự án và quy định tại thời điểm giao đất, chủ đầu tư có thể thuộc diện được miễn hoặc phải nộp lệ phí trước bạ.
• Khách hàng mua đất, nhà ở trong dự án: Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở gắn liền với đất tại dự án khu dân cư từ chủ đầu tư là đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Căn cứ và giá tính lệ phí trước bạ đối với đất dự án

Việc xác định giá tính lệ phí trước bạ đối với đất dự án khu dân cư được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể:

• Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: Thông thường, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Trường hợp đất đấu giá: Đối với đất nhận chuyển nhượng thông qua hình thức đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có giá cao hơn bảng giá đất: Nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Quy trình kê khai và nộp lệ phí trước bạ

Để đảm bảo tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân trong khu dân cư, quy trình kê khai được hướng dẫn như sau:

• Hồ sơ kê khai: Người nộp thuế thực hiện kê khai lệ phí trước bạ theo mẫu quy định, kèm theo các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp đồng mua bán chuyển nhượng và các chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính khác.
• Trách nhiệm của cơ quan thuế: Cơ quan thuế có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, xác định số tiền lệ phí trước bạ phải nộp và ban hành thông báo nộp lệ phí trước bạ đúng thời hạn quy định.