Giới thiệu về Công văn 5112/TCT-CS

Công văn 5112/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng dành cho các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm tháo gỡ các vướng mắc và thống nhất phương pháp xác định giá tính tiền thuê đất. Văn bản tập trung làm rõ các nguyên tắc xác định đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định, phương thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), quy trình phối hợp liên ngành và hướng xử lý đối với các trường hợp chuyển tiếp phức tạp.

- Nguyên tắc xác định đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 5 năm

Theo hướng dẫn tại Công văn 5112/TCT-CS, việc điều chỉnh và xác định đơn giá thuê đất khi hết thời kỳ ổn định được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

• Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được giữ ổn định trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thừa kế quyền thuê đất.
• Khi hết chu kỳ ổn định 5 năm, Cơ quan Thuế có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Việc điều chỉnh này phải căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và có hiệu lực tại thời điểm điều chỉnh.
• Trường hợp có sự thay đổi về quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất làm ảnh hưởng đến giá trị đất thuê, đơn giá thuê đất phải được xác định lại ngay tại thời điểm có quyết định thay đổi, không phụ thuộc vào việc dự án đã đi hết chu kỳ ổn định 5 năm hay chưa.

- Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) trong tính tiền thuê đất

Công văn hướng dẫn chi tiết việc áp dụng hệ số K nhằm đảm bảo tính chính xác, sát với giá thị trường và tránh thất thu ngân sách nhà nước:

• Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm được áp dụng để xác định giá đất tính tiền thuê đất đối với các trường hợp diện tích đất thuê có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới mức giới hạn quy định (dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; và dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại).
• Đối với các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, khi thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất cho chu kỳ tiếp theo, Cơ quan Thuế áp dụng hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh để xác định giá đất tính tiền thuê đất.
• Trường hợp hệ số K do địa phương ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, Cơ quan Thuế có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo và tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, điều chỉnh hệ số K cho phù hợp với thực tế.

- Quy trình phối hợp giữa Cơ quan Thuế và Cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Để đảm bảo việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai được thực hiện nhanh chóng, chính xác, Công văn 5112/TCT-CS nhấn mạnh cơ chế phối hợp liên ngành:

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác và kịp thời thông tin địa chính (bao gồm diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất, hình thức thuê đất) chuyển sang cho Cơ quan Thuế làm căn cứ tính thuế.
• Cơ quan Thuế căn cứ vào thông tin địa chính do Cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến để thực hiện xác định đơn giá thuê đất, tính số tiền thuê đất phải nộp và ban hành thông báo nộp tiền thuê đất gửi đến người sử dụng đất theo đúng thời hạn quy định.
• Trong quá trình xử lý hồ sơ, nếu phát hiện thông tin địa chính chưa rõ ràng, có sự mâu thuẫn hoặc thiếu sót, Cơ quan Thuế phải chủ động phối hợp, trao đổi bằng văn bản với Cơ quan Tài nguyên và Môi trường để làm rõ trước khi ra thông báo thuế, tránh phát sinh khiếu nại từ người nộp thuế.

- Xử lý các trường hợp chuyển tiếp và vướng mắc đặc thù

Văn bản đưa ra các giải pháp xử lý đối với một số vướng mắc thực tế phát sinh trong quá trình chuyển tiếp giữa các thời kỳ luật:

• Đối với các dự án được giao đất, thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành nhưng chưa được xác định đơn giá thuê đất hoặc đang có tranh chấp, khiếu nại kéo dài, việc xác định đơn giá thuê đất phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố gây bất lợi cho người nộp thuế, đồng thời phải đảm bảo đúng quy định pháp luật tại từng thời điểm tương ứng.
• Trường hợp người thuê đất chậm được bàn giao đất thực tế trên thực địa do nguyên nhân khách quan (như vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng), Cơ quan Thuế phối hợp với các cơ quan chức năng xác định rõ thời điểm bàn giao đất thực tế để làm căn cứ tính tiền thuê đất chính xác, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho doanh nghiệp và người dân.