Công văn 510/TCT-CS năm 2019 do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh giải quyết các vướng mắc liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Văn bản này làm rõ các căn cứ pháp lý, thẩm quyền quyết định và phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính đối với cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân dựa trên các quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP.

Căn cứ pháp lý và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo nội dung công văn, việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Đất đai, cụ thể:

• Căn cứ thực hiện (Điều 52): Việc quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thực tế thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp phải xin phép (Điều 57): Hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thuộc trường hợp bắt buộc phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thẩm quyền quyết định (Điều 59): Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các đối tượng là tổ chức.

Quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Công văn viện dẫn Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) để hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể:

• Đối với dự án đầu tư của tổ chức: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng mức chênh lệch giữa: Tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được phê duyệt trừ (-) đi tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hướng dẫn xử lý cụ thể của Tổng cục Thuế đối với Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh

Trên cơ sở các quy định pháp luật nêu trên, Tổng cục Thuế đưa ra hướng dẫn xử lý chi tiết cho Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh đối với hai nhóm đối tượng:

• Về xác định nghĩa vụ tài chính đối với tổ chức: Yêu cầu Cục Thuế phối hợp chặt chẽ với cơ quan tài nguyên và môi trường để tiến hành rà soát toàn bộ hồ sơ, thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Hoàng Gia Nguyễn Minh. Việc rà soát này nhằm đảm bảo các bước thực hiện đúng quy định pháp luật, làm căn cứ vững chắc để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng thẩm quyền.
• Về xác định nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân: Khẳng định lại nguyên tắc hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy thế, việc xác định chính xác nguồn gốc của khu đất phải do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện và xác nhận thông qua Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào hồ sơ thực tế của từng vụ việc cụ thể và các quy định pháp lý hiện hành để thực hiện việc tính và thu nghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định của pháp luật.