Giới thiệu về Công văn 2884/BXD-PTĐT năm 2022

Công văn 2884/BXD-PTĐT được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn các địa phương, tổ chức và cá nhân liên quan giải quyết các vướng mắc trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, đóng vai trò tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục hành chính, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị.

Các nội dung cốt lõi về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Công văn tập trung làm rõ các điều kiện, quy trình và thẩm quyền trong việc xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư, cụ thể như sau:

• Hình thức lựa chọn nhà đầu tư: Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đấu thầu và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP). Các hình thức chủ yếu bao gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt.
• Điều kiện tổ chức đấu thầu: Dự án chỉ được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai và đấu thầu. Trong đó, danh mục dự án thu hồi đất phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; khu đất thực hiện dự án chưa được giải phóng mặt bằng; và dự án phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Sự phù hợp với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết: Bộ Xây dựng nhấn mạnh yêu cầu về việc dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) hoặc quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là cơ sở pháp lý bắt buộc để lập hồ sơ mời thầu, xác định các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

Mối quan hệ giữa chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị, Công văn 2884/BXD-PTĐT hướng dẫn chi tiết về trình tự lồng ghép các quy hoạch ngành:

• Sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở: Trước khi quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền phải đối chiếu, đánh giá sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Điều này nhằm tránh tình trạng phát triển tự phát, mất cân đối cung cầu phân khúc nhà ở tại các địa phương.
• Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư: Việc phân cấp, phân quyền trong chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện theo đúng quy định của Luật Đầu tư. Đối với các dự án quy mô lớn, dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hồ sơ dự án phải làm rõ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đánh giá sơ bộ tác động môi trường.

Hướng dẫn xử lý chuyển tiếp và tổ chức thực hiện

Để bảo đảm tính liên tục của các hoạt động đầu tư và tránh gây ách tắc cho các dự án đang triển khai, Bộ Xây dựng đưa ra các nguyên tắc xử lý chuyển tiếp:

• Đối với dự án đã được phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất trước ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực: Tiếp tục thực hiện các bước lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật tại thời điểm phê duyệt, trừ trường hợp có sự thay đổi về mục tiêu, quy mô dự án dẫn đến phải điều chỉnh chủ trương đầu tư.
• Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Chỉ đạo các cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường) rà soát kỹ lưỡng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở để làm cơ sở công bố danh mục dự án thu hút đầu tư công khai, minh bạch.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra: Các địa phương cần giám sát chặt chẽ quá trình tổ chức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, chậm triển khai dự án gây lãng phí nguồn lực quốc gia.

Ý nghĩa pháp lý của Công văn 2884/BXD-PTĐT

Công văn 2884/BXD-PTĐT là cẩm nang hướng dẫn nghiệp vụ thiết thực cho các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương. Văn bản giúp thống nhất nhận thức pháp luật, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững thông qua việc lựa chọn được những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án.