Điều 8 Văn bản hợp nhất 10/VBHN-BTC năm 2017 hợp nhất Thông tư hướng dẫn về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Bộ Tài chính ban hành

1. Nguyên tắc tính thuế

1.1. Số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được xác định trong phạm vi một (01) tỉnh.

1.2. Trường hợp người nộp thuế có đất thuộc diện chịu thuế tại nhiều quận, huyện trong phạm vi một (01) tỉnh thì số thuế phải nộp được xác định cho từng thửa đất tại cơ quan Thuế nơi có đất chịu thuế; Nếu người nộp thuế có thửa đất vượt hạn mức hoặc tổng diện tích đất chịu thuế vượt hạn mức tại nơi có quyền sử dụng đất thì phải kê khai tổng hợp tại cơ quan Thuế do người nộp thuế lựa chọn theo quy định tại Điều 16 Thông tư này.

1.3. Trường hợp trong năm có sự thay đổi người nộp thuế thì số thuế phải nộp của mỗi người nộp thuế được tính kể từ tháng phát sinh sự thay đổi.

Trường hợp trong năm phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá 1m² đất tính thuế) thì số thuế phải nộp được xác định từ tháng phát sinh sự thay đổi.

2. Xác định số thuế phải nộp đối với mỗi thửa đất.

2.1. Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

2.2. Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

2.3. Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:

2.4. Ví dụ về cách xác định số thuế phải nộp trong một số trường hợp:

Ví dụ 4: Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau, không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất thì vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Gia đình ông A có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận, huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội, như sau:

- Ông A phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:

+ Số thuế phải nộp cho thửa đất tại Hoàn kiếm: 80 x 50 tr x 0.03% = 1,2 tr đ.

+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại Ba Đình: 100 x 40 tr x 0.03% = 1,2 tr đ.

+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại Ba Vì: 350 x 2 tr x 0.03%= 0, 21 trđ. Tổng số thuế phải nộp là: 1,2 tr đ + 1,2 tr đ + 0, 21 tr đ = 2, 61 tr đ.

- Do ông A thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên Ông phải thực hiện như sau:

Theo quy định, Ông A có quyền lựa chọn hạn mức đất ở tại bất cứ nơi nào làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức. Tuy nhiên, do hạn mức đất tại Ba Vì là lớn nhất mà giá đất lại thấp nhất nên Ông A sẽ lựa chọn thửa đất ở tại Ba Vì là nơi để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức.

Số thuế phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:

+ Do hạn mức tính thuế là hạn mức đất tại Ba Vì là 400m², nên diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 530m² - 400m² = 130m² (diện tích này vượt không quá 3 lần hạn mức, phải chịu thuế theo thuế suất 0.07%).

+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất trong hạn mức: 400m², thuế suất 0.03%, bao gồm 350m² đất tại Ba Vì, 50m² đất tại Ba Đình hoặc Hoàn Kiếm tùy Ông A lựa chọn, trường hợp Ông A lựa chọn Hoàn Kiếm thì số thuế phải nộp là:

{ 350m² (đất tại Ba vì) x 2 trđ/m² + 50m² (đất tại Hoàn Kiếm) x 50 trđ/m²} x 0.03% = 0,96 tr đ

+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất vượt hạn mức là 130m², thuế suất 0,07% bao gồm phần diện tích đất tại Ba Đình và Hoàn Kiếm còn lại:

{30m² (đất tại Hoàn Kiếm) x 50 tr đ/m² + 100m² (đất tại Ba Đình) x 40 tr đ/m²} x 0.07% = 3,85 tr đ

Số thuế còn phải nộp là: 0,96 tr đ + 3,85 tr đ - 2,61 tr đ = 2,2 tr đ.

Ví dụ 5: Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau, trong đó có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Ông B được cha mẹ để lại cho 01 thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m² (hạn mức đất là 100m²) với giá đất là 50trđ/m². Ông B có 01 thửa đất ở Ba Vì có diện tích là 120m² (hạn mức đất là 400m²) với giá đất là 2trđ/m² thì Ông B thực hiện như sau:

- Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:

+ Tại Hoàn Kiếm: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100m² diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 50m² diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là: 100m² x 50tr/m² x 0,03% + 50m² x 50tr/m² x 0,07% = 3, 25trđ;

+ Tại Ba Vì: số thuế đất phải nộp là 120 x 2tr x 0,03% = 0,072trđ;

- Do ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên Ông phải thực hiện như sau:

Ông B phải chọn hạn mức tại Hoàn Kiếm để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức của các thửa đất. Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:

+ Diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 150m² + 120m² - 100m² = 170m²

+ Số thuế phải nộp được xác định như sau: 100m² đất (tại Hoàn Kiếm) trong hạn mức, áp dụng thuế suất 0,03%, diện tích đất vượt hạn mức là 170m², bao gồm phần diện tích đất tại Ba Vì và Hoàn Kiếm còn lại, áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể:

100m² x 50 trđ/m² x 0,03% + {50m² x 50 trđ/m² + 120m² x 2trđ/m²} x 0,07% = 3,418 trđ

Số thuế còn phải nộp là: 3, 418 tr - 3,25 tr - 0,072tr = 0.096 (trđ)

Ví dụ 6: Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau, trong đó có hơn 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Bà C có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận, huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội, như sau:

- Bà C phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:

+ Tại Hoàn Kiếm: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 100m² diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 200m² diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là:

100 x 50tr x 0.03% + 200 x 50tr x 0.07% = 8,5 (tr đ)

+ Tại Ba Đình: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 110m² diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 290m² diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%, cụ thể là: 110 x 40tr x 0.03% + 290 x 40 tr x 0.07% = 9,44 (trđ)

+ Tại Ba Vì: số thuế đất phải nộp được xác định như sau: 50m² diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, cụ thể là: 50 x 2tr x 0.03% = 0,03 trđ.

Tổng số thuế phải nộp là: 17,97 trđ (= 9,44 + 8,5 + 0,03 )

- Do Bà C thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên Bà phải thực hiện như sau:

* Nếu Bà C lựa chọn hạn mức tính thuế tại quận Hoàn Kiếm

+ Tổng diện tích đất chịu thuế: 750m².

+ Diện tích đất trong hạn mức: 100m² đất tại Hoàn Kiếm (thuế suất 0.03%, giá đất tại Hoàn kiếm).

+ Diện tích đất vượt hạn mức là:

o Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức là 300m² (thuế suất 0.07%), bao gồm: 200m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và lấy thêm phần diện tích 100m² của thửa đất tại nơi khác, nhưng nếu lấy tại nơi nào thì phải lấy hết diện tích của thửa đất tại nơi đó (phần diện tích 100m² này có thể được lấy của thửa đất ở Ba Đình hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn. Tuy nhiên, do giá đất tại Ba Đình cao hơn giá đất tại Ba Vì, nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Ba Đình)

o Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là 350m² (thuế suất 0.15%), bao gồm: 300m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và 50m² là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì.

Số thuế phải nộp sẽ là:

100 x 50tr x 0.03% + {200 x 50tr + 100 x 40tr } x 0.07% + {300 x 40tr + 50 x 2tr} x 0.15% = 29,45 trđ.

Số thuế còn phải nộp là: 29, 45 - 17,97 = 11,48 trđ

* Nếu Bà C lựa chọn hạn mức tính thuế tại quận Ba Đình thì:

+ Tổng diện tích đất chịu thuế: 750m².

+ Diện tích đất trong hạn mức là 110m² (thuế suất 0.03%).

+ Diện tích đất vượt hạn mức là:

o Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 330m² (thuế suất 0.07%), bao gồm: 290m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và lấy thêm phần diện tích 40m² của thửa đất tại Hoàn Kiếm (phần diện tích 40m² này có thể được lấy của thửa đất ở Hoàn Kiếm hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn. Tuy nhiên, do giá đất tại Hoàn Kiếm cao hơn giá đất tại Ba Vì nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Hoàn Kiếm).

o Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 310m² (thuế suất 0.15%), bao gồm: 260m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và 50m² là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì.

Số thuế phải nộp sẽ là:

110 x 40tr x 0.03% + {290 x 40tr + 40 x 50trđ } x 0.07% +{260 x 50trđ + 50 x 2trđ} x 0.15% = 30,49 trđ.

Số thuế còn phải nộp là: 30,49 trđ - 17,97 trđ = 12,52 trđ

Ví dụ 7: Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư không có tầng hầm. Cụ thể:

Gia đình chị M là gia đình công chức, sống tại Khu nhà C3 Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội; Căn hộ có diện tích 50m². Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng 8 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ như nhau. Theo hồ sơ thì diện tích đất xây dựng của khu nhà là 460 m². Giá đất do UBND TP Hà Nội quy định là 40 triệu đồng/m².

Số thuế SDĐPNN chị M phải nộp được xác định như sau:

Ví dụ 8: Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư có tầng hầm

Anh H sống tại chung cư thuộc quận 3 TP Hồ Chí Minh; căn hộ có diện tích 100m². Diện tích đất xây dựng chung cư là 2.000m², trong đó tổng diện tích nhà/căn hộ là 1.400m²/tầng. Chung cư có 15 tầng trên mặt đất và 2 tầng ngầm để xe, trong đó phần diện tích dưới mặt đất mà các hộ gia đình, cá nhân sống trong chung cư được sử dụng là 1500m²/tầng. Giá đất do UBND TP Hồ Chí Minh quy định là 35 triệu đồng/m².

Số thuế SDĐPNN anh H phải nộp được xác định như sau: