Giới thiệu chung về Quyết định 46/2025/QĐ-UBND

Quyết định số 46/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích khu đất công để thực hiện việc tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh. Quyết định này được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đầu tư năm 2020, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho việc quản lý, sử dụng đất đai, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội có xen kẽ đất công do Nhà nước quản lý.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng (Điều 1)

Quyết định này quy định rõ ràng về phạm vi điều chỉnh và các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp, cụ thể:

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, mà trong khu vực thực hiện dự án có phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý (đất công).
• Đối tượng áp dụng: Bao gồm các nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020; các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc tách dự án độc lập; người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến công tác quản lý dự án, quy hoạch, xây dựng và đất đai.

Giải thích các thuật ngữ cốt lõi (Điều 2)

Để đảm bảo tính thống nhất trong áp dụng pháp luật, Quyết định đưa ra định nghĩa cụ thể cho hai khái niệm cơ bản:

• Đất công: Được hiểu là phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 7 và khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai năm 2024. Đây là phần đất mà người đang sử dụng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và trên đất không có tài sản gắn liền.
• Dự án độc lập: Là dự án mà quá trình thực hiện hoặc loại bỏ nó hoàn toàn không gây ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án khác xung quanh hoặc liền kề.

Điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách thành dự án độc lập (Điều 3)

Đây là nội dung trọng tâm của Quyết định, quy định chi tiết các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý để một khu đất công được phép tách thành dự án độc lập:

1. Các điều kiện bắt buộc để tách dự án độc lập:

• Khu đất công phải liền thửa và nằm xen kẽ với phần đất không phải là đất công trong khu vực dự án.
• Phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, hoặc tiếp giáp đường giao thông quy hoạch có lộ giới từ 12 mét trở lên. Đồng thời, kích thước cạnh giáp đường giao thông này của thửa đất phải đạt tối thiểu từ 15 mét trở lên nhằm bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật và xử lý môi trường đồng bộ.
• Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác. Đảm bảo đủ tính chất, chức năng để hình thành một dự án đầu tư xây dựng công trình riêng biệt.

2. Tiêu chí về quy mô và tỷ lệ diện tích đất công:

• Đối với dự án có tổng quy mô dưới 10.000 m2: Diện tích thửa đất công hoặc tổng diện tích các thửa đất công liền kề nhau phải đạt tối thiểu từ 1.000 m2 trở lên.
• Đối với dự án có tổng quy mô từ 10.000 m2 trở lên: Diện tích thửa đất công hoặc tổng diện tích các thửa đất công liền kề nhau phải đạt tối thiểu từ 2.000 m2 trở lên.
• Trường hợp mở rộng dự án: Việc xác định diện tích đất xen kẽ chỉ được tính toán dựa trên phần diện tích đất mở rộng thêm, không tính trên toàn bộ dự án ban đầu.
• Loại trừ diện tích hành lang an toàn: Diện tích đất xen kẽ nêu trên không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang an toàn giao thông đã được công bố hoặc theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

3. Phương thức xử lý đất đai sau khi phân loại:

• Trường hợp đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh sẽ xem xét quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đất đai.
• Trường hợp không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: Phần diện tích đất công này sẽ được đưa vào tổng diện tích đất chung để lập dự án. Nhà nước thực hiện thu hồi đất để giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án mà không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án.
• Áp dụng pháp luật chuyên ngành: Nếu pháp luật chuyên ngành có quy định khác về quy mô tối thiểu để thiết lập dự án độc lập thì sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của pháp luật chuyên ngành đó.

Phân công trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan (Điều 4)

Quyết định phân định rõ vai trò, trách nhiệm của từng sở, ngành và địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện:

• Sở Tài chính: Chủ trì, phối hợp rà soát, thẩm định điều kiện, tiêu chí tách đất công thành dự án độc lập khi thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Đối với đất không đủ điều kiện tách dự án, phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu UBND tỉnh thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá/đấu thầu và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, tham mưu xử lý các dự án nhận chuyển nhượng/thuê/góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được chấp thuận chủ trương nhưng chưa được giao/cho thuê đất.
• Sở Nông nghiệp và Môi trường: Chủ trì phối hợp với Sở Tài chính tổ chức triển khai thực hiện Quyết định; thực hiện thẩm định các nội dung chuyên môn thuộc chức năng, nhiệm vụ của ngành khi có yêu cầu.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố): Chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về việc rà soát, xác định chính xác nguồn gốc đất công và tài sản trên đất công trong quá trình thẩm định chủ trương đầu tư; phối hợp với Sở Tài chính rà soát các dự án đủ điều kiện tách dự án độc lập.
• Nhà đầu tư: Có trách nhiệm chủ động phối hợp với các sở, ngành và chính quyền địa phương để rà soát nguồn gốc đất đai và nghiêm túc thực hiện các quy định tại Quyết định này.

Quy định về điều khoản chuyển tiếp (Điều 5)

Để đảm bảo tính liên tục và không gây ách tắc cho các dự án đang triển khai, Quyết định đưa ra các phương án chuyển tiếp cụ thể:

• Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất:
  • Nếu phần đất xen kẽ đáp ứng đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: Tiến hành giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Tài chính tham mưu UBND tỉnh xem xét cụ thể từng trường hợp.
  • Nếu không đáp ứng đủ điều kiện tách độc lập: Nhà nước thực hiện thu hồi đất để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không qua đấu giá, đấu thầu theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
• Trường hợp dự án nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đáp ứng tiêu chí tách dự án độc lập nhưng UBND tỉnh đã lựa chọn nhà đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực: Cho phép tiếp tục thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định cũ.
• Trường hợp dự án đáp ứng tiêu chí tách dự án độc lập đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất: Tiến hành xem xét tách thành dự án độc lập và thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện (Điều 6 & Điều 7)

• Hiệu lực thi hành: Quyết định 46/2025/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày tháng 6 năm 2025. Quyết định này thay thế hoàn toàn Quyết định số 11/2023/QĐ-UBND ngày 10 tháng 5 năm 2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh.
• Nguyên tắc áp dụng văn bản: Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật được viện dẫn trong Quyết định này được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế thì áp dụng theo các văn bản mới nhất.
• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường, Trưởng Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh, Thủ trưởng các sở, ban, ngành, Chủ tịch UBND cấp huyện và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành.
• Giải quyết vướng mắc: Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Sở Tài chính để tổng hợp, báo cáo và tham mưu UBND tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh phù hợp.