Tóm tắt Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành quy định chi tiết về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Quyết định này chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 và thay thế hoàn toàn cho Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 08 tháng 06 năm 2020.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng (Điều 1 & Điều 2)

Quyết định này áp dụng đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa; tổ chức hành nghề công chứng; cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai và các bên liên quan. Tuy nhiên, quy định này loại trừ không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Tách thửa, hợp thửa đất trong các dự án đầu tư cảng hàng không, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nông nghiệp đã được giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận.
• Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt.
• Thửa đất đã hình thành hoặc đã tách thửa từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008, hiện đang sử dụng ổn định và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
• Tách thửa, hợp thửa đất để chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Tách thửa đất để thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Dự án đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng đã được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tách thửa đất để phân chia theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày Quyết định này có hiệu lực.

Điều kiện chung để tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 3)

Để thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản sau:

• Đã được cấp một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
• Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Diện tích thửa đất đề nghị tách thửa, hợp thửa phải thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc tách thửa phải gắn liền với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn hoặc tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp nhóm người đồng sử dụng nhận chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên đáp ứng diện tích tối thiểu quy định, trừ trường hợp thừa kế.

Điều kiện cụ thể và diện tích tối thiểu được phép tách thửa (Điều 4)

Quyết định phân định rõ ràng các tiêu chuẩn kỹ thuật và diện tích tối thiểu đối với từng loại đất cụ thể:

1. Đối với đất ở:

• Yêu cầu tiếp giáp đường giao thông: Thửa đất sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng. Chiều rộng cạnh tiếp giáp phải đạt tối thiểu 5m đối với đường giao thông có lộ giới từ 19m trở lên; và đạt tối thiểu 4m đối với đường giao thông có lộ giới dưới 19m hoặc chưa quy định lộ giới.
• Diện tích tối thiểu sau tách thửa: Tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa) là 60m². Tại khu vực nông thôn là 80m². Diện tích tối thiểu này không tính phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng.
• Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:

• Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo điều kiện tiếp giáp đường giao thông tương tự như đất ở và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
• Nếu thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan chấp thuận đầu tư.

3. Đối với đất nông nghiệp:

• Diện tích tối thiểu sau tách thửa: Tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500m². Tại khu vực nông thôn là 2.000m².
• Yêu cầu về lối đi: Thửa đất nông nghiệp sau khi tách phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc phải đảm bảo dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định của Bộ luật Dân sự, đồng thời phải thực hiện đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (lối đi này không được coi là đường giao thông công cộng).

Điều kiện cụ thể đối với việc hợp thửa đất (Điều 5)

Việc hợp thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt sau:

• Các thửa đất muốn hợp thửa phải có cùng loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
• Trường hợp tách một phần diện tích để hợp thửa với thửa đất liền kề thì phần diện tích tách ra và phần diện tích còn lại của các thửa đất đều phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 4. Thủ tục tách thửa và hợp thửa phải được thực hiện đồng thời.
• Đối với đất dự án được Nhà nước giao hoặc cho thuê, việc hợp thửa phải phù hợp với dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• Các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý khi được giao hoặc cho thuê cho người sử dụng đất liền kề thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước khi cấp Giấy chứng nhận.
• Không cho phép tự ý hợp thửa đối với đất ở tại các khu dân cư xây dựng theo dự án hoặc đã hình thành theo quy hoạch chi tiết, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Quy định tách thửa đối với thửa đất có nhiều loại đất (Điều 6)

Đối với các thửa đất hỗn hợp chứa nhiều loại đất khác nhau, việc tách thửa được xử lý như sau:

• Đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất: Khi tách một phần diện tích đất ở, phần đất ở phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại trong cùng thửa đất sau khi tách không bị áp đặt giới hạn diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp (500m² hoặc 2.000m²).
• Thửa đất hỗn hợp khác (không phải đất ở có vườn, ao): Phải xác định rõ ranh giới sử dụng giữa các loại đất trước khi thực hiện tách thửa. Nếu chưa xác định được ranh giới trên Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục xác định ranh giới theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trước khi tách thửa.
• Trường hợp sau khi xác định ranh giới mà phần diện tích đất nông nghiệp nhỏ hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của đất ở nhưng đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành tách thửa.
• Tách một phần đất nông nghiệp để chuyển mục đích sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp: Phần diện tích tách ra phải đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và phải tách thành thửa đất riêng (trừ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở). Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của đất ở tương ứng tại khu vực đó (60m² ở đô thị hoặc 80m² ở nông thôn).

Trường hợp cá biệt và Thẩm quyền cho phép tách thửa, hợp thửa (Điều 7 & Điều 8)

• Trường hợp cá biệt (Điều 7): Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện hộ nghèo (theo chuẩn nghèo đa chiều của tỉnh Đồng Nai) hoặc trong hộ có người bị bệnh hiểm nghèo (theo danh mục của Chính phủ) và các trường hợp đặc biệt khác, nếu có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo kích thước cạnh hoặc diện tích tối thiểu thì Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ trực tiếp xem xét, quyết định từng trường hợp cụ thể và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
• Thẩm quyền cho phép (Điều 8):
  • Chủ tịch UBND tỉnh có thẩm quyền xem xét, cho phép tách thửa, hợp thửa đất đối với người sử dụng đất là tổ chức.
  • Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền xem xét, cho phép tách thửa, hợp thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đối với các trường hợp cá biệt tại Điều 7, Chủ tịch UBND cấp huyện phải trực tiếp ký quyết định và không được ủy quyền cho Phó Chủ tịch.

Điều khoản chuyển tiếp và Tổ chức thực hiện (Điều 9, Điều 10 & Điều 11)

1. Điều khoản chuyển tiếp (Điều 9):

• Các hồ sơ đã được Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, đã lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực trước ngày Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND có hiệu lực thì tiếp tục được giải quyết cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động (trừ trường hợp tách đất nông nghiệp thành nhiều thửa hoặc tách đất nông nghiệp trong quy hoạch đất ở để chuyển quyền cho cùng một đối tượng).
• Các trường hợp đã được UBND cấp huyện cho phép tách thửa bằng văn bản theo Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND hoặc Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND thì tiếp tục thực hiện theo văn bản chấp thuận đó.

2. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý (Điều 11):

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Tham mưu cho Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết hồ sơ của tổ chức; theo dõi, tổng hợp và đề xuất tháo gỡ khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường: Tham mưu cho Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân. Đối với việc tách thửa đất nông nghiệp, phải ghi rõ yêu cầu người sử dụng đất dùng đúng mục đích và buộc tháo dỡ công trình vi phạm nếu có vào văn bản cho phép.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm quản lý nghiêm ngặt, xử lý các trường hợp tự ý làm đường, hạ tầng kỹ thuật, phân lô bán nền trái phép hoặc xây dựng trái phép trên địa bàn. Xem xét thu hồi đất đối với diện tích người dân tự nguyện hiến làm đường giao thông (phải phù hợp quy hoạch và kết nối giao thông hiện hữu).
• Văn phòng Đăng ký đất đai: Thực hiện đo đạc địa chính, hoàn tất thủ tục đất đai và ghi chú các nội dung ràng buộc lên Giấy chứng nhận đối với trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo văn bản của UBND cấp huyện.