TỔNG QUAN QUYẾT ĐỊNH 03/2018/QĐ-UBND TỈNH ĐỒNG NAI

Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành quy định chi tiết về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Quyết định này chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2018, thay thế hoàn toàn Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND ngày 20 tháng 4 năm 2016. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm siết chặt quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng và ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tự phát không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.

1. Phạm vi điều chỉnh và các trường hợp ngoại lệ không áp dụng diện tích tối thiểu (Điều 1)

Quyết định này điều chỉnh việc tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp, và đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ theo thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa không áp dụng đối với các trường hợp đặc biệt sau:

• Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; tách thửa để hiến tặng hoặc trả lại đất cho Nhà nước; tách thửa đối với tổ chức đầu tư dự án khu dân cư đã được cấp phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500.
• Tách thửa để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo dự án đầu tư, quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Tách thửa để phân chia đất theo kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 01/03/2018.
• Thửa đất đã hình thành hoặc đã chia tách từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008, hiện đang sử dụng ổn định, đã được đo đạc thể hiện trên bản đồ địa chính và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
• Tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Tách thửa đất để hợp thửa với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất.

2. Điều kiện chung để được phép tách thửa đất (Điều 3)

Để được phép thực hiện thủ tục tách thửa, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết sau:

• Đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
• Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Không nằm trong khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Diện tích đất xin tách thửa chưa có quyết định thu hồi đất, chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất, hoặc không có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã công bố phải thu hồi để thực hiện dự án.
• Việc tách thửa để hình thành các thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (như lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện...) theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.
• Đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện cụ thể đối với từng loại đất theo quy định tại Quyết định này.

3. Quy định diện tích, kích thước tối thiểu đối với đất ở (Điều 4)

Diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa (không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình công cộng) được quy định cụ thể theo từng khu vực địa bàn:

• Tối thiểu 60 m2: Áp dụng tại các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh.
• Tối thiểu 80 m2: Áp dụng tại các xã An Hòa, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước thuộc thành phố Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện.
• Tối thiểu 100 m2: Áp dụng tại các xã còn lại thuộc thị xã Long Khánh và các huyện trên địa bàn tỉnh.

Kích thước chiều rộng thửa đất hình thành sau khi tách thửa (cạnh tiếp giáp với đường giao thông sau khi đã trừ lộ giới giao thông và hạ tầng thiết yếu) phải đạt:

• Lớn hơn hoặc bằng 5m: Đối với thửa đất thuộc các phường, xã thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh; các thị trấn thuộc các huyện mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m.
• Lớn hơn hoặc bằng 4m: Đối với các khu vực đô thị nêu trên nhưng tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m.
• Lớn hơn hoặc bằng 4,5m: Đối với thửa đất thuộc các xã còn lại thuộc các huyện.

Quy định quản lý tách thửa đất ở theo quy mô diện tích thửa đất ban đầu:

• Thửa đất có diện tích dưới 500 m2: Nếu các thửa đất sau khi tách tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu đã thể hiện trên bản đồ địa chính thì được tách thửa trực tiếp. Trường hợp không tiếp giáp đường giao thông hiện hữu, người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Phần diện tích sử dụng chung (đường đi, hệ thống cấp thoát nước...) do UBND cấp xã quản lý.
• Thửa đất có diện tích từ 500 m2 đến 2.000 m2: Trước khi tách thửa, người sử dụng đất bắt buộc phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc chia tách thửa đất chỉ được thực hiện sau khi chủ đất đã đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật và được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác nhận bằng văn bản.
• Thửa đất có diện tích trên 2.000 m2: Người sử dụng đất không được tự ý tách thửa mà phải lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định pháp luật về đầu tư và xây dựng.
• Đất ở thuộc dự án quy hoạch chi tiết: Đối với đất thuộc các dự án đã được giao đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500, việc tách thửa chỉ được thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

4. Quy định diện tích và điều kiện cụ thể tách thửa đối với đất nông nghiệp (Điều 5)

Diện tích tối thiểu của thửa đất nông nghiệp hình thành sau khi tách thửa được quy định như sau:

• Tối thiểu 500 m2: Áp dụng tại các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh; các thị trấn thuộc các huyện.
• Tối thiểu 1.000 m2: Áp dụng tại các xã còn lại thuộc các huyện và thị xã Long Khánh.

Các điều kiện quản lý và trường hợp đặc biệt đối với đất nông nghiệp:

• Việc tách thửa đất nông nghiệp chỉ áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Trường hợp thửa đất nông nghiệp có diện tích lớn nằm trong khu vực quy hoạch đất ở (từ 2.000 m2 trở lên đối với khu vực đô thị/thị trấn hoặc từ 5.000 m2 trở lên đối với khu vực nông thôn): Trước khi tách thửa, người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt. Phần diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật dùng chung do UBND cấp xã quản lý.
• Trường hợp tách một phần diện tích đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở:
  • Thửa đất xin chuyển mục đích phải đảm bảo các điều kiện chuyển mục đích và có diện tích, kích thước tối thiểu bằng hoặc lớn hơn quy định đối với đất ở (Điều 4).
  • Nếu thửa đất nông nghiệp ban đầu thuộc quy hoạch đất ở và có diện tích nhỏ hơn 500 m2: Phần đất nông nghiệp còn lại được tồn tại theo hiện trạng nhưng phải lớn hơn diện tích tối thiểu của đất ở. Nếu phần còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu đất ở, người sử dụng đất bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng cho toàn bộ thửa đất.
  • Nếu thửa đất nông nghiệp ban đầu thuộc quy hoạch đất ở và có diện tích từ 500 m2 trở lên: Được phép tách 01 thửa để chuyển mục đích, phần đất nông nghiệp còn lại được tồn tại theo hiện trạng. Nếu muốn tiếp tục tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất lần tiếp theo, phải lập thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt.
  • Nếu thửa đất nông nghiệp không thuộc quy hoạch đất ở: Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp (500 m2 hoặc 1.000 m2 tùy khu vực). Nếu phần còn lại nhỏ hơn mức tối thiểu này thì được tồn tại theo hiện trạng nhưng không được tiếp tục tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Quy định tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở (Điều 6)

Việc tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở do Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết dựa trên các căn cứ:

• Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000, quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thực tế thể hiện trong đơn đề nghị của người sử dụng đất.
• Việc giải quyết tách thửa áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

6. Quy định tách thửa đối với thửa đất đa mục đích sử dụng (Điều 7)

Đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng kết hợp, việc tách thửa được thực hiện theo nguyên tắc:

• Việc tách thửa đối với từng loại đất trong thửa đất đa mục đích phải tuân thủ đúng các quy định về diện tích, kích thước tối thiểu tương ứng tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 của Quyết định này.
• Trường hợp thửa đất đa mục đích chưa xác định rõ vị trí của từng loại đất trên thực địa thì phải thực hiện thủ tục xác định vị trí trước khi tiến hành tách thửa. Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh cấp huyện có trách nhiệm phối hợp với người sử dụng đất để xác định vị trí và diện tích cụ thể của từng loại đất.
• Đối với phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng gắn liền với thửa đất ở hoặc đất phi nông nghiệp (chưa bị Nhà nước thu hồi đất), phần đất nông nghiệp này được phép tách thửa cùng với đất ở/đất phi nông nghiệp và không bị giới hạn bởi quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp (500 m2 hoặc 1.000 m2).

7. Quy trình lập, phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể và các trường hợp đặc biệt (Điều 8, Điều 9, Điều 10)

Quy trình phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể và xử lý các trường hợp đặc biệt được quy định chặt chẽ:

• Lập và phê duyệt bản vẽ (Điều 8): Người sử dụng đất tự lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể, gửi UBND cấp huyện xem xét, phê duyệt theo hướng dẫn của Sở Xây dựng. Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Trường hợp đặc biệt (Điều 9): Đối với hộ nghèo, hộ có hoàn cảnh khó khăn, UBND cấp huyện căn cứ vào quy hoạch và điều kiện hạ tầng thực tế để xem xét giải quyết từng trường hợp tách thửa cụ thể có diện tích nhỏ hơn quy định, dựa trên xác nhận của UBND cấp xã. Đối với việc phân chia đất trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan thụ lý phải lấy ý kiến bằng văn bản của UBND cấp huyện trước khi ra quyết định; UBND cấp huyện phải trả lời bằng văn bản trong vòng 10 ngày.
• Xử lý tự ý tách thửa trái phép (Điều 10): Nghiêm cấm cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp tự ý tách thửa đất không đúng quy định sau ngày 29 tháng 8 năm 2008. Các tổ chức hành nghề công chứng và UBND cấp xã không được thực hiện công chứng, chứng thực việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất đối với các trường hợp tự ý tách thửa trái quy định.

8. Phân định trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan (Điều 11)

Quyết định quy định rõ ràng, cụ thể trách nhiệm của từng cơ quan chức năng trong công tác quản lý tách thửa đất:

• Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh cấp huyện: Chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận điều kiện tách thửa gửi UBND cấp huyện. Chỉ thực hiện đo đạc tách thửa đối với trường hợp có hình thành đường giao thông khi đã có bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt. Thực hiện báo cáo định kỳ hàng quý, năm cho Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chỉ đạo công tác đo đạc bản đồ địa chính, cập nhật dữ liệu đất đai; hướng dẫn ghi chú biến động trên Giấy chứng nhận đối với phần đất nông nghiệp còn lại; tổ chức kiểm tra định kỳ hàng năm và phối hợp với UBND cấp huyện giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh.
• Sở Xây dựng: Ban hành hướng dẫn bằng văn bản về việc lập, phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể, nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật và quản lý kiến trúc xây dựng; hướng dẫn cấp phép xây dựng và thanh tra, xử lý vi phạm xây dựng liên quan đến tách thửa.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Tổ chức kiểm tra, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được thông báo hoàn thành của chủ đất; thực hiện thu hồi đất đối với phần diện tích làm hạ tầng công cộng; phê duyệt cho phép tách thửa và chỉ đạo các phòng ban, UBND cấp xã thường xuyên kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
• Ủy ban nhân dân cấp xã: Chịu trách nhiệm quản lý hiện trạng sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp huyện nếu để xảy ra tình trạng tự ý phân lô, tách thửa, chuyển nhượng hoặc xây dựng trái phép trên địa bàn quản lý.

9. Hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp (Điều 12, Điều 13)

Quyết định 03/2018/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2018. Quy định chuyển tiếp đối với các hồ sơ nộp trước ngày quyết định có hiệu lực được xử lý như sau:

• Các trường hợp đã thực hiện tách thửa theo Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND cũ, dù diện tích thửa đất hình thành nhỏ hơn quy định mới tại Quyết định này, nhưng đã lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được công chứng, chứng thực và đã nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trước ngày 01/03/2018 thì tiếp tục được giải quyết cấp Giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động theo quy định cũ.
• Các trường hợp còn lại chưa hoàn tất thủ tục công chứng hoặc chưa nộp hồ sơ đăng ký biến động trước ngày 01/03/2018 bắt buộc phải thực hiện việc tách thửa đất theo đúng các quy định mới tại Quyết định này.