QUYẾT ĐỊNH

PHÊ DUYỆT ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/2000 PHƯỜNG TÂN VẠN, THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 227/2003/QĐ-TTg ngày 06/11/2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đến năm 2020;

Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 4563/QĐ.CT.UBT ngày 16/12/1998 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

Căn cứ Quyết định số 5950/QĐ-UBND ngày 14/6/2006 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt nhiệm vụ thiết kế điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

Xét hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa do Công ty TNHH Xây dựng - Kiến trúc Miền Nam (ACSA) lập tháng 3 năm 2009;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 261/TTr-SXD ngày 13/10/2009,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa do Công ty TNHH Xây dựng - Kiến trúc Miền Nam (ACSA) lập tháng 3 năm 2009 với các nội dung chính sau:

1. Vị trí và quy mô lập điều chỉnh quy hoạch

a) Vị trí:

Khu vực nghiên cứu lập điều chỉnh quy hoạch phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa có phạm vi giới hạn như sau:

- Phía Bắc: Giáp phường Bửu Hòa.

- Phía Nam: Giáp xã Bình An, tỉnh Bình Dương.

- Phía Đông: Giáp sông Đồng Nai.

- Phía Tây: Giáp xã Bình An, tỉnh Bình Dương.

b) Quy mô, tỷ lệ lập điều chỉnh quy hoạch:

- Tổng diện tích lập điều chỉnh quy hoạch: Khoảng 357,43 ha.

- Quy mô dân số: Năm 2010 khoảng 15.110 người.

Năm 2020 khoảng 18.970 người.

- Tỷ lệ lập hồ sơ: 1/2000.

2. Tính chất và mục tiêu lập điều chỉnh quy hoạch

- Xác định vai trò, tính chất, quy mô, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông theo định hướng quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đã được phê duyệt năm 2003.

- Đáp ứng nhu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị theo kịp tình hình phát triển thực tế tại địa phương, định hướng dự báo trước cho tình hình phát triển dài hạn trong tương lai đến năm 2020.

- Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai xây dựng, quản lý xây dựng và đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng.

- Tạo căn cứ cho các công tác nghiên cứu tiếp theo về hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xác định cốt chuẩn cho các khu vực, thiết kế đô thị cho toàn bộ địa bàn phường.

3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Các chỉ tiêu áp dụng cho quy hoạch cải tạo đơn vị ở tại phường Tân Vạn như sau: (QCXDVN 01:2008/BXD).

- Đất đơn vị ở: ≥08m²/người;

- Đất cây xanh: ≥02m²/người;

- Đất công cộng (giáo dục): ≥2,7m²/người.

Tiêu chuẩn đất cây xanh 02m²/người được tính cho các khu dân cư hiện hữu, diện tích cây xanh được bổ sung trong phạm vi các dự án nhà ở được triển khai mới trên địa bàn phường.

4. Quy hoạch sử dụng đất và giao thông đã được phê duyệt

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

(Theo Quyết định số 4563/QĐ.CT.UBT ngày 16/12/1998 của Chủ tịch UBND tỉnh)

Căn cứ bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng và bản đồ chồng ghép quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và giải thửa địa chính phường Tân Vạn đã được phê duyệt kèm theo những vị trí điều chỉnh cục bộ quy hoạch, các dự án được duyệt trong thời gian qua. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trước điều chỉnh như sau:

BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRƯỚC ĐIỀU CHỈNH

5. Nội dung Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

- Cơ bản giữ nguyên các lô đất hiện hữu đã sử dụng ổn định, chuyển đổi sang đất ở hiện hữu đối với những diện tích đất tăng lên do hủy bỏ một số tuyến quy hoạch đường hẻm không khả thi đối với những khu vực có mật độ dân cư đông. Sau khi điều chỉnh có xu hướng tăng diện tích, cụ thể:

+ Chuyển phần đất giao thông thuộc các quy hoạch hẻm, một số tuyến đường nội bộ trong các khu dân cư cải tạo thành đất ở hiện hữu.

+ Chuyển đổi chức năng đất ở nhà phố xây dựng mới thành đất ở hiện hữu.

+ Hình thành một số lô đất ở hiện hữu sau khi cập nhật tuyến đường tránh.

+ Ngoài ra còn một phần diện tích đất ở hiện hữu chuyển thành đất giao thông do nắn tuyến, mở rộng lộ giới theo quy định và hoàn thiện góc vát một số tuyến giao thông.

- Đất phát triển dự án trên địa bàn phường được điều chỉnh theo hướng tăng diện tích nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở sau khi di dời các nhà máy, xí nghiệp ra khỏi địa bàn thành phố, đồng thời cập nhật các dự án khu dân cư đã được giới thiệu địa điểm và phê duyệt quy hoạch chi tiết.

- Điều chỉnh theo hướng ổn định diện tích đất dịch vụ đô thị theo ranh công trình hiện hữu, tuy nhiên do nhu cầu phát triển và cập nhật các dự án nên sẽ có những thay đổi cho phù hợp:

+ Chuyển đất Xí nghiệp Công trình Giao thông và Xây dựng thành đất công trình cơ quan - hành chính sau khi di dời công nghiệp ra khỏi phường theo định hướng của thành phố.

+ Lô đất Xí nghiệp Gốm Lưu Gia kết hợp đất giáo dục giáp ranh chuyển đổi thành đất y tế để hình thành trung tâm y tế cho khu vực.

+ Lô đất Trường Mẫu giáo Tân Vạn hiện hữu (đã chuyển thành đất ở tự cải tạo trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất cũ) đề xuất giữ lại ranh để xây dựng công trình công cộng của phường.

+ Vị trí nhà trẻ - mẫu giáo phía sau UBND phường không hợp lý (giao thông nguy hiểm, giải tỏa nhiều hộ dân) chuyển thành đất ở chỉnh trang.

- Bố cục lại mảng xanh đô thị cho phù hợp đồng thời có sự đầu tư tốt cho hạng mục cây xanh tập trung, đặc biệt là cây xanh đường phố và cây xanh cảnh quan ven sông rạch:

+ Xây dựng công viên văn hóa - TDTT đa năng với quy mô 11,31 ha.

+ Xây dựng cây xanh cách ly ven sông Đồng Nai, rạch ông Dầu, rạch Cà Lồ, cây xanh cách ly đường điện cao thế theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đã được phê duyệt.

- Đất công trình tôn giáo - tín ngưỡng, di tích trên địa bàn phường được quy hoạch theo hướng ổn định diện tích và giữ nguyên hiện trạng.

- Ngoài các chức năng đã nêu trên, trên địa bàn phường Tân Vạn còn có những điều chỉnh một số chức năng đất khác như sau:

+ Đất dự án Cù lao Tân Vạn giữ nguyên hiện trạng quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt theo ranh đã giao cho Công ty TNHH Tín Nghĩa đầu tư triển khai dự án.

+ Đất dự trữ phát triển đô thị giảm đi nhiều do:

- Cập nhật dự án tuyến đường tránh của thành phố, toàn bộ phần đất dự trữ phát triển đô thị nằm về phía Đông tuyến đường này chuyển đổi thành các chức năng khác.

- Chuyển đổi khoảng 33 ha đất thành đất dự kiến phát triển du lịch tại điểm đang khai thác đá (theo định hướng phát triển của thành phố, mỏ đá này sẽ ngưng khai thác vào năm 2010).

- Thực hiện điều chỉnh một số nội dung khác theo phụ lục.

(Phụ lục kèm theo).

6. Nội dung điều chỉnh quy hoạch giao thông

Ngoài việc cập nhật các dự án đã được phê duyệt, điều chỉnh mở các tuyến đường giao thông mới có tính chiến lược lâu dài theo quy hoạch chung và mở rộng các tuyến đường dựa trên đường giao thông hiện hữu, hủy bỏ một số tuyến đường không khả thi, cụ thể như sau:

- Cập nhật dự án tuyến giao thông đường tránh của thành phố, trên cơ sở kết nối với phường Bửu Hòa. Riêng đoạn đấu nối với xã Bình An, tỉnh Bình Dương quá phức tạp, do đó hủy bỏ quy hoạch đoạn nối từ ngã ba ra đường Bùi Hữu Nghĩa, thay bằng tuyến QH - 03 và nắn tuyến từ xã Bình An nối vào.

- Ngoài ra tại vị trí trên quy hoạch các tuyến giao thông nội bộ mới: QH -D7 (đoạn phía bà Lồ.

- Hủy bỏ quy hoạch toàn bộ các tuyến giao thông nằm trong phần đất dự trữ phát triển đô thị (phía Tây đường tránh) do cập nhật mỏ đá đang khai thác và quy hoạch tuyến kết nối mới QH - D2 và QH - D3.

- Tuyến QH - D4 còn lại (thuộc phường Bửu Hòa) cùng với đoạn đường ranh giới đất công nghiệp và đất dự trữ phát triển đô thị (phía giáp ranh phường Bửu Hòa) nối trực tiếp với nhau tạo thành tuyến QH - D4 kéo dài qua đường Bùi Hữu Nghĩa, kết thúc tại đường QH - D14.

- Hủy bỏ quy hoạch tuyến đường QH - D18 đoạn từ đường QH - D6 đến đường QH - D1, hủy bỏ quy hoạch tuyến đường QH - D1 đoạn từ đường QH - D2 đến đường QH - D17.

- Hủy bỏ tuyến đường QH - D6 đoạn từ đường QH - D4 lên phường Bửu Hòa. Đồng thời mở rộng và nối dài đường QH - D13 lên phường Bửu Hòa.

- Tại nút giao thông ngay chân cầu Tân Vạn theo quy hoạch được duyệt là lối ra vào chính của khu dự án Cù lao Tân Vạn. Đây là nút giao thông khá nguy hiểm, đề xuất điều chỉnh đoạn từ đường Bùi Hữu Nghĩa đến cầu rạch ông Dầu thành đường một chiều hướng vào khu dự án Cù lao Tân Vạn.

- Điều chỉnh nắn lại tuyến đường QH - D2 đoạn từ đường Bùi Hữu Nghĩa nối vào khu dự án Cù lao Tân Vạn và góc quẹo chuyển hướng giao thông kết nối với Cù lao.

a) Giao thông chính cấp đô thị:

- Đường Bùi Hữu Nghĩa (liên Tỉnh lộ 16) có lộ giới 26m (6m - 6,5m - 1m - 6,5m - 6m).

- Đường vành đai thành phố (đường tránh): Theo định hướng quy hoạch giao thông thành phố Biên Hòa được duyệt, từ rạch Cà Lồ giáp ranh tỉnh Bình Dương đến giáp ranh phường Bửu Hòa. Lộ giới 60m (8m - 7m - 5m - 7,5m - 5m - 7,5m - 5m - 7m - 8m).

b) Giao thông cấp khu ở:

Bao gồm các trục đường liên thông các khu ở trong phường, hợp cùng mạng giao thông chính tạo ra mạng giao thông cho toàn phường kết nối với mạng lưới đường chính của thành phố. Trong đó, tổ chức 06 trục đường chính:

- Đường QH - D1, QH - D2 và QH - D3 (mặt cắt 4 - 4): Lộ giới 20,5m (5m - 10,5m - 5m).

- Đường QH - D4, QH - D5 và QH - D6 (mặt cắt 5 - 5): Lộ giới 17,5m (5m - 7,5m - 5m).

c) Mạng giao thông nội bộ:

Bao gồm các trục đường ngắn, lộ giới nhỏ phục vụ nhu cầu đi lại trong khu ở, nối liền các trục đường đối nội, giao thông giữ nguyên khung giao thông chính, điều chỉnh hủy bỏ quy hoạch hẻm giao thông nội bộ không khả thi.

- Đường QH - D10, QH - D13, một phần đường QH - D8, QH - D9 và QH - D14 (mặt cắt 5 - 5): Lộ giới 17,5m (5m - 7,5m - 5m).

- Đường QH - D11, QH - D12 và một phần đường QH - D15 (mặt cắt 6 - 6): Lộ giới 14m (4m - 6m - 4m).

- Đường QH - D16, QH - D17, QH - D18, QH - D19, QH - D20 và một phần đường QH - D4 (mặt cắt 7 - 7): Lộ giới 12m (3m - 6m - 3m).

- Đường QH - D21, QH - D22, QH - D23, QH - D24, QH - D25, QH - D26, QH - D27, QH - D28, QH - D29, QH - D30, QH - D31, QH - D32, QH - D33 và một phần đường QH - D34 (mặt cắt 8 - 8): Lộ giới 9m (1,5m - 6m - 1,5m).

- Một phần đường QH - D35 (mặt cắt 9 - 9): Lộ giới 15m (7m - 7m - 4m).

- Ngoài ra còn có mạng đường hẻm được quy hoạch mới và mở rộng, lộ giới từ 05m - 07m.

d) Mạng giao thông dự án:

- Dự án Cù lao Tân Vạn của Công ty TNHH Tín Nghĩa đầu tư thực hiện (mặt cắt 3 - 3) lộ giới 26m, được tổ chức đường hai chiều rộng mặt đường mỗi bên 6,6m, dải ngăn cách ở giữa rộng 04m, vỉa hè mỗi bên rộng 4,4m. Bao gồm: Một phần đường số QH - D2, QH - D6 và QH - D35.

- Ngoài ra, lối vào chính khu du lịch Cù lao (đường QH - D35 đoạn từ đường Bùi Hữu Nghĩa đến đường QH - D34) chuyển thành đường một chiều hướng từ đường Bùi Hữu Nghĩa vào có lộ giới 15m (mặt đường 6,6m, vỉa hè trong 04m, vỉa hè mép ngoài rạch Bà Lồ 4,4m).

(Phụ lục kèm theo).

7. Tổng hợp bảng cân bằng đất đai sau khi điều chỉnh

BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐIỀU CHỈNH

8. Dự kiến những khu vực ưu tiên phát triển, những hạng mục ưu tiên đầu tư:

Căn cứ tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa nói chung và phường Tân Vạn nói riêng. Tình hình đầu tư cho phát triển cho phường Tân Vạn cần có những bước đi thích hợp theo từng giai đoạn cụ thể như sau:

a) Giai đoạn theo kế hoạch ngắn hạn:

- Về quy hoạch sử dụng đất: Ưu tiên đầu tư xây dựng các dự án lớn trên địa bàn phường Tân Vạn để thay đổi căn bản bộ mặt đô thị.

+ Ưu tiên xây dựng dự án Cù lao Tân Vạn của Công ty TNHH Tín Nghĩa cùng với khu đất ở theo dự án (xây dựng biệt thự) tại Xí nghiệp Gạch ngói Đồng Nai cũ. Đây sẽ là hai khu “Mặt tiền” làm cửa ngõ phía Tây Nam cho thành phố Biên Hòa.

+ Đồng thời ưu tiên dự án khu dân cư ngoài ranh dự án Cù lao Tân Vạn của Công ty TNHH Tín Nghĩa (xây dựng biệt thự cao cấp dọc bờ rạch ông Dầu và sông Đồng Nai và dọc đường QH - D2 ra đường Bùi Hữu Nghĩa; trung tâm thương mại gần cầu bà Lồ - đường Bùi Hữu Nghĩa).

+ Hiện tại, trên địa bàn phường Tân Vạn có hai dự án dân cư phục vụ tái định cư: Dự án tái định cư phường Tân Vạn quy mô khoảng 12 ha và dự án tái định cư của Công ty TNHH Tín Nghĩa phía Bắc phường. Cần thúc đẩy triển khai hai dự án này nhằm ổn định dân cư tại phường.

+ Tăng cường quản lý về quy hoạch xây dựng nhà phố tại các khu dân cư hiện hữu, ổn định đời sống người dân nơi đây.

- Về quy hoạch giao thông: Ưu tiên đầu tư xây dựng các tuyến đường giao thông chính trên địa bàn phường nhằm định hình khung giao thông chính cho phường.

+ Cải tạo và nâng cấp hạ tầng tuyến đường Bùi Hữu Nghĩa.

+ Bắt đầu định hình và đầu tư xây dựng tuyến đường tránh của thành phố để thu hút đầu tư vào phường cũng như thành phố nói chung.

+ Ưu tiên đầu tư xây dựng các tuyến đường chính của phường: QH - D2 (đoạn từ Cù lao đến đường tránh); QH - D3 (từ đường tránh đến đường QH - D2); QH - D4 (từ đường Bùi Hữu Nghĩa đến đường tránh); QH - D6 (từ đường QH - D4 đến Cù lao); QH - D1 (từ đường QH - D2 lên phường Bửu Hòa).

+ Việc ưu tiên triển khai các dự án tại phường sẽ giúp cho mạng lưới giao thông nội bộ, giao thông liên kết trong phường hình thành ổn định.

+ Tăng cường quản lý về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng theo đúng quy hoạch.

b) Giai đoạn theo kế hoạch dài hạn đến năm 2020:

- Hoàn thiện mạng lưới giao thông toàn phường với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

- Chỉnh trang, thiết kế đô thị cho các tuyến phố.

Điều 2. Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, UBND thành phố Biên Hòa có trách nhiệm:

1. Ban hành quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch phường Tân Vạn sau khi có văn bản thỏa thuận của Sở Xây dựng. Quy định quản lý xây dựng cần nêu rõ chỉ giới các đường hẻm, khoảng lùi, tầng cao, mật độ xây dựng công trình cho từng đường hẻm, thời gian ban hành quy định quản lý là 30 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

2. UBND thành phố Biên Hòa và UBND phường Tân Vạn có trách nhiệm công bố công khai cho nhân dân và các đơn vị kinh tế xã hội liên quan trên địa bàn nội dung điều chỉnh quy hoạch, cùng nghiêm chỉnh thực hiện theo quy hoạch đã phê duyệt.

3. Căn cứ hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Tân Vạn đã được phê duyệt và tình hình phát triển kinh tế xã hội, UBND thành phố Biên Hòa chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn và UBND phường Tân Vạn lập danh mục các dự án ưu tiên đầu tư, công bố kèm theo quy định quản lý xây dựng làm cơ sở cho việc tổ chức cấp giấy phép xây dựng tạm.

4. Rà soát, kiến nghị lập thủ tục điều chỉnh các quy hoạch chuyên ngành có liên quan đến địa bàn phường Tân Vạn theo quy định của pháp luật.

Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.

Điều 4. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Giao thông Vận tải, Chủ tịch UBND thành phố Biên Hòa, Chủ tịch phường Tân Vạn, Thủ trưởng các đơn vị và các cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.