QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH QUẢN LÝ THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ VÀ DỊCH VỤ PHÍA BẮC HỒ SINH THÁI ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ QUY NHƠN.

CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17/06/2009;

Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Quản lý không gian, kiến trúc và cảnh quan đô thị;

Căn cứ Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

Theo Quyết định số 1521/QĐ-CTUBND ngày 27/7/2012 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng công trình: Khu dân cư và dịch vụ phía Bắc hồ sinh thái Đống Đa, thành phố Quy Nhơn;

Xét đề nghị của Sở Xây dựng tại Tờ trình số 90/TTr-SXD ngày 24/9/2013,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu dân cư và dịch vụ phía Bắc hồ sinh thái Đống Đa, thành phố Quy Nhơn.

Điều 2. Quyết định này làm căn cứ để quản lý xây dựng theo quy hoạch theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Điều 3. Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch UBND thành phố Quy Nhơn, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Kim Cúc và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này kể từ ngày ký./.

QUY ĐỊNH

QUẢN LÝ THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ VÀ DỊCH VỤ PHÍA BẮC HỒ SINH THÁI ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ QUY NHƠN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 3067/QĐ-UBND ngày 18 tháng10 năm 2013 của Chủ tịch UBND tỉnh)

Phần I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Đối tượng áp dụng, phân công thực hiện

1. Đối tượng áp dụng

Quy định này bắt buộc áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động quản lý đầu tư xây dựng trong ranh giới Khu dân cư và dịch vụ phía Bắc hồ sinh thái Đống Đa, thành phố Quy Nhơn đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tại Quyết định số 1521/QĐ-CTUBND ngày 27/7/2012.

2. Phân công thực hiện

- Sở Xây dựng tham mưu UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ và quản lý quy hoạch xây dựng, kiến trúc theo đúng quy hoạch được duyệt và Quy định này; cấp Giấy phép quy hoạch đối với các trường hợp phải cấp Giấy phép quy hoạch theo quy định.

- Chủ đầu tư dự án tổ chức đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở thương mại chịu trách nhiệm bảo hành công trình và bàn giao cho các đơn vị quản lý chuyên ngành (giao thông, cấp, thoát nước, cấp điện sinh hoạt, chiếu sáng, cây xanh,…) theo đúng quy định hiện hành.

Điều 2. Phạm vi ranh giới, quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch

1. Ranh giới: Khu vực quy hoạch thuộc khu vực 3, phường Thị Nại, thành phố Quy Nhơn, có giới cận như sau:

a. Phía Bắc giáp: Khu dân cư hiện trạng và đường Đống Đa.

b. Phía Nam giáp: Hồ sinh thái Đống Đa.

c. Phía Đông giáp: Hồ sinh thái Đống Đa.

d. Phía Tây giáp: Đường Phan Đình Phùng.

2. Quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch: 37.210,3m².

Điều 3. Quy định về sử dụng đất

- Khu vực này là cửa ngõ ra vào cảng Quy Nhơn, có lợi thế về cảnh quan biển và các dịch vụ, thương mại. Dự án có các loại hình nhà ở cao cấp, các công trình chức năng cung cấp dịch vụ, thương mại nhằm khai thác hiệu quả lợi thế về địa điểm, cảnh quan gắn với chỉnh trang đô thị.

- Khu quy hoạch được phân thành các khu chức năng như sau:

BẢNG CÂN BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT

- Không được xây dựng các công trình trên các khu vực hành lang bảo vệ cống thoát nước giữa đầm Thị Nại và hồ sinh thái Đống Đa, khu vực công viên dọc tuyến kè hồ sinh thái và hành lang bảo vệ cầu Đống Đa.

Điều 4. Các quy định chủ yếu về hạ tầng kỹ thuật

1. Giao thông

a. Đường Đống Đa (Quốc lộ 19, mặt cắt 1-1), lộ giới 30m (5,5m-19m-5,5m), tuyến đường này không nằm trong ranh giới quy hoạch, tuy nhiên nhà đầu tư phải đầu tư xây dựng vỉa hè rộng 5,5m từ mốc M11-M12.

b. Đường Phan Đình Phùng (mặt cắt 2-2), lộ giới 30,5m (5,5m-20m-6m), một nửa lộ giới phía Đông đường Phan Đình Phùng thuộc ranh giới quy hoạch.

c. Đường ven hồ sinh thái Đống Đa (ký hiệu N2, mặt cắt 3-3), lộ giới 19m (6m-9m-4m).

d. Đường nối giữa đường Đống Đa với đường N2 (ký hiệu D1, mặt cắt 4-4), lộ giới 20m (4m-12m-4m).

đ. Đường nối 2 tuyến đường N1 và N2 (mặt cắt 5-5), lộ giới 19m (6m-9m-4m).

e. Đường giữa 2 tuyến đường Đống Đa và đường N2 (ký hiệu N1, mặt cắt 6-6), lộ giới 10m (2m-6m-2m).

2. San nền, thoát nước mưa

a. San nền:

- Cao độ nền cao nhất là +4,95m ở khu vực nút giao thông Đống Đa - Phan Đình Phùng.

- Cao độ nền thấp nhất là +2,60m ở khu vực trung tâm trên đường N2.

- Cao độ đỉnh kè là +1,20m về phía giáp hồ sinh thái Đống Đa.

- Độ dốc san nền mặt bằng toàn khu theo hướng từ Đông sang Tây và từ Bắc xuống Nam theo hướng ra hồ sinh thái.

- Phần tiếp giáp phía sau khu dân cư hiện trạng nằm ngoài ranh giới dự án được san lấp đến cao độ +1,0 để đảm bảo tiêu thoát nước cho khu vực này.

b. Thoát nước mưa:

- Thoát nước trong khu vực quy hoạch được thiết kế theo phương án thoát nước riêng với nước thải sinh hoạt.

- Hệ thống cống thoát nước mưa được đặt trên vỉa hè và dưới nền đường. Tất cả các tuyến cống thoát nước mưa được đặt một phía bên đường, phía còn lại sẽ được thu gom nước bằng hệ thống cống D400-600 đấu qua đường.

- Cống thoát n­ước đư­ợc sử dụng BTCT, các tuyến cống đư­ợc thiết kế theo độ dốc đường với những tuyến đường có độ dốc lớn hơn độ dốc tối thiểu i>=1/D.

- Cao độ đặt cống đư­ợc chọn trên cơ sở hệ thống cống thoát nư­ớc tự chảy.

- Toàn bộ nước mưa của khu vực quy hoạch được thu gom và dẫn về khu vực hồ hiện trạng.

- Tuyến đường Đống Đa không nằm trong ranh giới quy hoạch nên khi thi công phải phối hợp với địa phương để cải tạo hệ thống thoát nước hiện trạng trên tuyến đường đi qua nhằm đảm bảo tiêu thoát nước cho khu vực dự án.

c. Công tác chuẩn bị kỹ thuật khác:

- Tường chắn khu dân cư: Để đảm bảo cho quá trình thi công ngăn đất cát khi san nền chảy vào nhà các hộ dân và chống ngập úng, cần xây tường chắn kết hợp rãnh thoát nước, đồng thời kết hợp tuyến đường BTXM M250 đá 2x4, rộng từ 2,0m - 2,5m nằm phía sau của dãy nhà hiện trạng nhằm giữ sự thông thoáng của các nhà hiện trạng.

- Kè hồ: Tuyến kè bảo vệ dọc theo ranh giới quy hoạch đồng thời kết hợp hình thức kiến trúc đa dạng nhằm tạo giá trị cho khu đất quy hoạch và phù hợp với không gian cảnh quan giải trí cho toàn khu vực. Tuyến kè có chiều dài L=670m, với kết cấu bằng tường chắn BTCT thẳng đứng. Móng kè được xây dựng bằng cọc buy BTLT kết hợp gia cố bằng cát và đá hộc mở rộng về phía lòng hồ ra ngoài ranh giới dự án khoảng 8m.

3. Cấp nước

- Nguồn cấp nước lấy từ hệ thống cấp nước chung của khu tại phía Tây ngã ba đường Huỳnh Thúc Kháng - Phan Đình Phùng, sau đó dẫn đường ống D100 vào khu vực dự án.

- Tiêu chuẩn dùng nước: Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt 180 lít/người-ngày đêm; nước dịch vụ thương mại, công cộng bằng 20% nước sinh hoạt; nước tưới cây, rửa đường 10% nước sinh hoạt; nước dự phòng rò rỉ hệ số 20%.

- Tổng nhu cầu dùng nước: 156m³/ngày-đêm.

- Tuyến cấp nước thiết kế bằng ống PVC D50-D100 dọc theo vỉa hè trên các trục đường, các đoạn ống qua đường đặt trong ống lồng thép.

4. Cấp điện

- Hệ thống cấp điện trong khu quy hoạch bao gồm hệ thống điện phục vụ sinh hoạt và hệ thống cấp điện chiếu sáng công cộng. Các hệ thống được đầu tư xây dựng đồng bộ và đảm bảo mỹ quan đô thị.

- Nguồn cấp: Đấu nối từ lưới điện 22kV hiện có đi ngang dự án, gần cầu Đống Đa.

- Lưới điện: Toàn bộ lưới điện đi ngầm. Quy hoạch 01 trạm biến áp 22/0,4kvx400kVA để cấp điện cho khu vực. Trạm biến áp sử dụng loại trạm treo.

- Chiếu sáng đô thị: Đèn đường được bố trí trên trục đường theo phương án chiếu sáng 1 bên hoặc 2 bên phù hợp, đảm bảo độ sáng yêu cầu. Cột chiếu sáng sử dụng cột thép, mạ kẽm nhúng nóng, chiều cao cột 8-10m.

5. Thông tin liên lạc

Đường dây đấu nối từ tủ phân phối trung tâm với tổng đài viễn thông khu vực sẽ do ngành Bưu chính - Viễn thông thiết kế chi tiết theo quy hoạch chung của ngành. Các tủ phân phối chính và các tủ phân phối nhánh sẽ đặt ở các vị trí trung tâm khu vực để đảm bảo tính tối ưu về mặt kinh tế kỹ thuật. Mạng lưới thông tin có dạng hình tia kết hợp với dạng phân nhánh.

6. Thoát nước thải

- Nguyên tắc quy hoạch: Hệ thống thoát nước thải được thiết kế thoát riêng hoàn toàn với hệ thống thoát nước mưa. Nước thải từ các hộ được thu gom bằng các tuyến ống, đấu nối vào vào hệ thống thoát nước thải đường Phan Đình Phùng. Từ đây nước thải được dẫn đến Trạm bơm và bơm đến khu xử lý nước thải chung của thành phố.

- Mạng lưới đường ống thoát nước thải gồm các hố thu, hố thăm; sử dụng cống tròn HDPE D300 dẫn nước thải.

- Lưu lượng nước thải được tính bằng 80% lượng nước cấp sinh hoạt.

7. Quản lý chất thải rắn sinh hoạt

- Rác thải sinh hoạt tại các hộ được phân loại tại nguồn trước khi đưa ra thùng rác công cộng trước khi vận chuyển về khu xử lý tập trung của đô thị theo dịch vụ vệ sinh môi trường.

- Chất thải rắn: 1,0 kg/người/ngày đêm; tỉ lệ thu gom đạt 100%.

Phần II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 5. Quản lý các khu chức năng

1. Quy định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị

a. Công trình công cộng: Lô số CC, diện tích 295,7m², mật độ xây dựng tối đa 70%, tầng cao tối đa 03 tầng, khi xây dựng xong sẽ chuyển giao hạ tầng cho chính quyền địa phương quản lý.

b. Công trình dịch vụ: Lô DV, diện tích 96m², tầng cao tối đa 04 tầng, mật độ xây dựng ≤ 90%, độ vươn ban công 1,4m về phía đường Đống Đa.

c. Nhà ở liên kế: Các lô 2-2 ÷ 2-30, lô 3-2 ÷ 3-24, tổng số 52 lô, diện tích 90m²/01 lô, mật độ xây dựng ≤ 90%, tầng cao 03 tầng, hệ số sử dụng đất 2,7 lần, độ vươn ban công 1,4m.

d. Nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ:

- Các lô 1-1, 1-2, 1-4 đến 1-11, 1-12, 1-3, 1-13 đến 1-17 và 1-18, tổng số 18 lô, diện tích từ 180-450m²/01 lô, mật độ xây dựng 80%, tầng cao 03 tầng, hệ số sử dụng đất 2,4 lần, độ vươn ban công 1,4m.

- Các lô 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, tổng số 04 lô, diện tích từ 736-904m²/01 lô, mật độ xây dựng 80%, tầng cao 06 tầng, hệ số sử dụng đất 5,4 lần, chỉ giới xây dựng lùi 3m phía Nam, độ vươn ban công 1,4m.

đ. Nhà ở biệt thự: Quy hoạch 05 lô, có tổng diện tích 1.511,4m² (diện tích từ 290-342m²/01 lô), mật độ xây dựng tối đa 70%, tầng cao 03 tầng, hệ số sử dụng đất 2,1 lần, chỉ giới xây dựng lùi 3m (tùy theo lô theo bản vẽ quy hoạch), độ vươn ban công tùy theo lộ giới tuyến đường và khoảng lùi công trình theo quy định.

2. Quy định về kiến trúc quy hoạch

a. Quy định về chỉ giới xây dựng:

- Đường Đống Đa: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.

- Đường N1: Chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ, riêng nhà biệt thự lùi 3m so với chỉ giới đường đỏ.

- Đường N2: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, riêng nhà biệt thự và các lô nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ (4-1, 4-2, 4-3, 4-4) lùi 3m so với chỉ giới đường đỏ.

- Đường D1: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, riêng nhà biệt thự lùi 3m so với chỉ giới đường đỏ.

b. Quy định về cốt nền, chiều cao tầng:

- Cốt nền:

+ Đối với công trình công cộng, dịch vụ: Chiều cao cốt nền phụ thuộc phương án thiết kế kiến trúc cụ thể trong quá trình thực hiện dự án.

+ Đối với nhà ở liên kế, nhà ở thương mại dịch vụ: Cốt nền cao 0,2m so với cốt vỉa hè.

- Chiều cao tầng:

+ Đối với công trình công cộng, dịch vụ: Chiều cao cốt sàn tùy thuộc vào chức năng sử dụng công trình, áp dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn để thiết kế cho phù hợp.

+ Đối với công trình nhà ở liên kế: Cốt sàn tầng 1 là 4,0m so với mặt trên của nền nhà; các tầng còn lại là 3,6m.

+ Các công trình nhà ở đều có thể xây dựng tầng hầm nhưng phải bảo đảm thống nhất cốt sàn tầng tầng 1 là 4,0m (có thể bố trí sảnh hạ trang trí).

c. Các bộ phận công trình được phép vượt quá lộ giới (trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ):

- Ban công được nhô qua chỉ giới xây dựng (không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia).

- Ống thoát nước đứng, bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí mặt ngoài: Không được vượt quá 0,2m.

- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận kết cấu ngầm dưới đất của công trình không vượt quá ranh giới khu đất.

Điều 6. Kiểm soát không gian kiến trúc

1. Mỹ quan đô thị

a. Không được xây dựng các công trình kiến trúc bằng vật liệu thô sơ. Hạn chế các giải pháp kiến trúc công trình có hình thức vay mượn hoặc nghiên cứu chưa kỹ, không phù hợp điều kiện khí hậu, cảnh quan chung của khu vực.

b. Trang trí mặt ngoài: Kiến trúc công trình phù hợp với cảnh quan xung quanh và mỹ quan đô thị; phù hợp với điều kiện tự nhiên và nhu cầu sử dụng của cộng đồng.

- Không sơn màu đen, tối hoặc quá sặc sỡ; không sử dụng quá nhiều màu trên một công trình; không trang trí các chi tiết rườm rà gây phản cảm.

- Về màu sắc, vật liệu mặt đứng công trình, hàng rào và cổng: Chủ đầu tư có trách nhiệm chọn màu sắc, vật liệu cho từng dãy phố, ô phố (được thiết kế theo bản vẽ phối cảnh cho từng dãy phố, ô phố).

c. Đối với khu nhà ở: Chủ đầu tư dự án phải thiết kế mẫu và phải phù hợp với cảnh quan trong khu dân cư và xây dựng theo mẫu nhà, có sự thống nhất hài hoà giữa các khối, mảng trên mặt đứng chính các căn liên tiếp theo dãy hoặc theo nhịp. Mẫu nhà phải thông qua Sở Xây dựng phê duyệt trước khi triển khai.

d. Hàng rào: Tường rào khu nhà biệt thự phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực. Cổng mở vào bên trong, phần tường rào phía mặt tiền từ độ cao 0,6m trở lên phải trống thoáng (phần trống thoáng chiếm 60% diện tích mặt phẳng đứng của tường rào). Chiều cao tường rào có cao độ 2,4m; phải thống nhất cùng cao độ giữa các lô nhà liền kề. Tường rào ngăn giữa các căn nhà liên kế có sân vườn nằm trên mép đường ranh giới có bề dày tối thiểu 100mm (giữa 02 chủ sở hữu có thể thỏa thuận để xây chung một tường rào). Khuyến khích sử dụng vật liệu thoáng nhẹ, trồng cây xanh làm hàng rào.

2. Quan hệ với các công trình bên cạnh

a. Không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất vượt quá ranh giới sử dụng đất.

b. Không được xả nước mưa, nước thải các loại (cả nước ngưng tụ do máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Điều 7. Các quy định khác

1. Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.

2. Máy điều hoà nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải đặt ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng tụ trực tiếp lên mặt hè, đường phố.

3. Bảng hiệu, bảng quảng cáo:

a. Đối với các biển hiệu, bảng quảng cáo có diện tích từ 20m² trở lên: Việc lắp đặt trên công trình phải được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng; Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch thống nhất nội dung trước khi lắp đặt.

b. Đối với các biển hiệu, bảng quảng cáo có diện tích dưới 20m²: Việc lắp đặt trên công trình có sẵn được quy định như sau:

- Khi lắp đặt tại cao độ dưới sàn tầng 01 (< 4,0m): Việc lắp đặt bảng hiệu, bảng quảng cáo đảm bảo ốp sát tường mặt tiền ngôi nhà, không vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,1m.

- Khi đặt tại ban công ngôi nhà (≥4,0m): Việc lắp đặt bảng hiệu, bảng quảng cáo phải đảm bảo độ vươn ra so với ban công không quá 0,1m và phải phù hợp với mặt tiền nhà, có thể kết hợp hài hòa với các thành phần cấu tạo mặt đứng của nhà hoặc trải rộng hết mặt tiền nhà.

4. Ở mặt tiền các ngôi nhà không được bố trí sân phơi quần áo.

5. An toàn điện: Các công trình công cộng, nhà ở phải bảo đảm quy định khoảng cách hành lang an toàn lưới điện.

6. An toàn giao thông:

a. Các công trình kiến trúc tại các điểm giao nhau của các tuyến giao thông phải bảo đảm không cản trở tầm nhìn, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho người tham gia giao thông.

b. Trồng cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn, che khuất các biển báo hiệu, tín hiệu giao thông.

7. Phòng cháy chữa cháy: Các công trình thuộc danh mục phải lập hồ sơ thiết kế phòng cháy chữa cháy phải thực hiện theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy và các quy định có liên quan.

Phần III

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 8. Tổ chức thực hiện

1. Sở Xây dựng, UBND thành phố Quy Nhơn, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Kim Cúc và các đơn vị quản lý chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật có trách nhiệm quản lý chặt chẽ việc xây dựng các công trình tại khu quy hoạch theo đúng quy định.

2. Quy định và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư và dịch vụ phía Bắc hồ sinh thái Đống Đa được ấn hành và lưu giữ tại các nơi dưới đây và phổ biến cho nhân dân được biết và thực hiện: UBND tỉnh, Sở Xây dựng, UBND thành phố Quy Nhơn, UBND phường Thị Nại, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Kim Cúc và các cơ quan, đơn vị liên quan.

3. Các tổ chức cá nhân liên quan trong quá trình thực hiện nếu phát hiện có nội dung của Quy định không còn phù hợp thì kịp thời báo cáo UBND tỉnh (thông qua Sở Xây dựng) để tổng hợp điều chỉnh, bổ sung./.